有的小区5年换了6家物业公司；有的小区尽管有物业可几乎“没干活”；有的小区物业服务到位，一连干了15年……近日，记者走访发现 ，随着岛城房价的回暖，有些小区的二手房价却仍在低位徘徊。除了地段、户型、配套设施等硬件外，小区入住后的物业服务等软环境也会影响房价。以崂山区瑞纳花园为例，堪称“星级 ”的物业服务拉高了房价，住得满意的业主不想搬，而准备在该小区买房的人也排起了长队。青岛市物业办负责人表示，物业水平对房价增值贬值影响越来越明显。而专家分析说，岛城整体物业服务水平还有较大的提升空间。

　　瑞纳花园

　　业主不想搬买主排长队

　　瑞纳花园位于崂山区苗岭路，入住已经七八年。不过，该小区的房子如今依然紧俏，很多业主看重的就是小区的居住环境。2006年它曾入选“全国十佳小区”。

　　7月28日上午，记者来到瑞纳花园看到，北门处大门关闭，还有保安看守。记者观察发现，门上有个感应器，居民必须刷卡才能开门进入。当记者向保安提出想进去看看时，遭到了保安的禁止，“我们有规定，外来人员不可以随便进入。”记者随后通过业主朋友进入小区发现，不管从里面看 ，还是从外面看 ，瑞纳花园都很漂亮，楼道里非常整洁干净，绿化也非常有特色，还有一个小池塘。物业中介费为0.85元/平方米，小高层每平方米加收0.4元电梯费，物业公司不管在小区安全、卫生、绿化上，都做得让居民很满意，管理比较规范。

　　21世纪不动产的置业顾问介绍，瑞纳花园的房子每平方米在1万元至1.2万元之间，周边小区的房价很多则在9000元至1.1万元之间。“除了地理位置优越、房地产开发商信誉度高等优势以外，小区物业管理规范是出了名的。”据介绍 ，由于业主们住得满意，小区出售的房源并不多，卖的也主要是大户型，每套价格百万元以上。但想买的购房者却多得排队。记者在瑞纳花园入口登记处看到，前后相隔10分钟，有套出售的房屋就有两拨购房者来看。

　　华易·春之都

　　有了物业，房价重回七千以上

　　华易·春之都小区曾是李沧区的精品楼盘，但却因“改名风波”、交费率低“吓退”物业等波折引起关注。该小区从2004年底开始交付使用，5年来先后换了6家物业公司。在不断折腾的物业风波中，房价也一度低到6000元/平方米。

　　“房价现在已经涨上来了 ！”28日上午，小区住户刘先生高兴地告诉记者，小区之前曾有过一段没人管的状态，各家楼前的垃圾箱都堆得往外溢，草坪上的荒草长到半人多高，小区里盗窃案屡屡发生，喷水池里都是污水……当时很多业主都认为小区是个收拾不好的“烂摊子”，忍痛割爱转手房子，去年上半年房价最低，甚至能低到6000元/平方米。

　　7月28日上午，记者在小区看到，和去年没人管的状态不同，如今小区环境明显改善，垃圾箱、草坪都经过整理，小区看上去很整洁。明显比周边小区要“高档”不少。业主告诉记者，去年下半年小区迎来第六家物业公司，小区也重新回到封闭小区的管理水平。小偷小摸的情况比以往大大减少。书院路明俊中介张女士告诉记者，上半年华易·春之都的均价约为7000元/平方米左右，便宜的有6700元/平方米的。但如今最低的也超过了7200元/平方米，最贵的甚至要价7800元/平方米。

　　温哥华花园

　　脏乱差直接拉低小区房价

　　7月28日，记者来到温哥华花园，一进门就见工人正在挖坑，小区广场附近坑坑洼洼，广场上的很多照明灯都被砸碎了，部分水池中也没了活水。老人和小孩们在大片黄土的广场上晒太阳。记者走了一圈看到，三四个出入口都能随便出入，门卫室里根本没人。小区道路坑坑洼洼，满是雨水和泥浆。每个垃圾箱处都积攒了大堆的垃圾，最多的一处竟有10多袋，苍蝇蚊子乱飞。北面大片空地没有硬化，私家车胡乱停放着，有的地方被开辟成菜园子，各种蔬菜长势不错。除了个别楼门防盗门正常使用外，很多楼座的单元门都敞开着，走进10号楼，满墙都是刮过的小广告痕迹。“别提了，小区随便进，贴小广告的把电梯间、楼道都贴脏了。”住户张阿姨说。让人惊讶的是，小区正门处值班室的地板都凹凸不平。新天物业公司人员说，物业目前是替开发商暂时管理，收费1.2元/平方米。不过，业主们表示，他们都拒交物业费，物业一般只能从租房户那里收一些。该小区后面就是北国之春，人家不仅加装了铁丝网，绿化平整，3个出入口都有两人把守，物业服务水平明显高出一大截。

　　据了解，小区共有约16个楼座1400余户。小区里一家房介告诉记者，小区房源非常充足，很多业主都想把房子转手，搬出这个小区。“套一的房子，6700元/平方米，套三的6500元/平方米，带装修的稍微高一点。”中介表示，小区入住4年多一直没办下房产证，物业服务几乎没有，所以直接拉低了房价。周边的世纪华庭等楼盘都卖到了8000元/平方米，东城国际更是超过9000元/平方米。“如果你想买的话，一次性付款，房东交给你5万元押金，把购房合同转给你，等房产证办下来你再退给他。”业主张阿姨表示，和周边的楼盘相比，温哥华花园广场大，设施全，如果能顺利验收同时改善物业服务的话，小区售价也会涨上去，不至于现在和周边楼盘每平方米差出一两千元。

　　淘金花园

　　物业纠纷阴影波及房价

　　尽管物业纠纷早就解决了 ，但淘金花园的房价和周边比起来还是低了太多。

　　淘金花园小区建于1998年，户型较大。业主王女士介绍说，2005年前后，小区一年之内换了两家物业公司，物业和业委会有着种种矛盾。小区里天天贴有“大字报”，后来物业撤离，小区陷入没人管理的状态，杂草丛生，乱七八糟。“这么好的小区，却因物业问题出了丑。”28日中午，记者来到小区看到，小区物业已经恢复正常，两名门卫把守大门，小区里干净整洁，一名工人正忙着整理草坪。

　　“淘金花园均价在1.2万元/平方米，比周围房价便宜两千元左右。”惠百家不动产置业顾问徐小姐表示，该小区建成历史相对较早，加上户型设计也没有现在成熟，所以房价在周围小区中算是最低的。记者看到，凯旋山庄、领世华府等周边楼盘的房价都比淘金花园高出一大截。“9500元/平方米，135平方米，130万元。”记者从附近另一处中介得知这样的消息，他解释说：“高档小区的业主最看重的就是稳定安静。前两年物业纠纷闹得凶，报纸上也报道了 ，很多人一听淘金花园的房子就不想买了。”

　　市物业办

　　物业对房价的影响会越来越明显

    青岛市有多少物业小区和物业公司？有关部门表示没做过全市普查。不过，市南区城管执法局物业中队工作人员高翠菊告诉记者，市南区全区有物业管理的小区共280个，以太平角六路为界，东边有258个，西边有22个。在市南区从事物业服务的企业共有179家，其中具有一级资质的物业服务企业4家，二级资质的11家，三级资质的164家。“像新时代物业、海信物业等都是经建设部批准的一级资质物业公司，服务质量都是一流的。”

　　“物业服务对小区房价的影响是肯定的，而且会越来越明显。”市物业办副主任王西涛告诉记者，目前物业公司和业委会签订合同一般是3年，还有1年和两年的。如果换物业比较频繁，必然导致居住环境水平上下波动。物业服务水平对小区房价的影响程度没做过专门调研，但在实际工作中，物业办也发现，好的物业公司能有效提升小区房价，保值增值；而如果物业和居民关系没处理好，小区房价也难免因居住环境的变差而贬值。“我们提倡物业公司提高服务质量尽量续签，避免因换物业给小区带来的波动。比如说，银都花园物业公司从1994年服务至今已经15年了，这估计也是青岛市最长的服务年限了。”

　　“物业服务是楼盘的后期延伸，和楼盘开发同样重要。”岛城楼市分析人士张百忍表示，物业服务是楼盘开发中很重要的一块，可惜目前青岛在这方面做得还很不够，有不小的提升空间。开发商不重视同物业的顺利过渡，业主交费率低导致物业频繁更换，物业收费积极但服务项目却有限。“不少小区升值的阻力就是物业太乱，尤其是高档小区。很多高档业主宁愿多交费也不愿瞎折腾。各方要进一步提高对物业服务的重视。”