8月注定成为2009年京城楼市承上启下的重要月份，挟前两季度楼市回春转火热之威，临近“金九银十”之传统销售旺季，下半年的房地产市场发展前景让所有人在疑问中充满期待。

　　8月19日，住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林锋、中国管理科学研究院经济学家李开发、北京大学房地产研究所所长陈国强、北京中原房地产经纪有限公司投资顾问部总经理张坤昱、华润置地•红山世家营销总监马赟、龙湖地产北京公司唐宁ONE营销负责人邹墨远、星河湾地产北京公司公关策划部总监胡汉祥等房地产行业专家学者、业内人士济济一堂，就业界共同关注的泡沫问题展开讨论，并对下半年房地产市场形势展望。

　　楼市泡沫受热不均：二环均价微涨 五环外直逼1.5万/㎡

　　2009上半年，房地产市场经历的是一场风云迭起的突变，短短几个月从谷底走到了巅峰，涨价已经是普遍现象。以北京市场为例，根据网络新盘数据监控中心统计数据显示，1-6月京城楼市共130余个项目涨价，其中朝阳区涨价项目达58个，成为涨价楼盘数量最多的区域；而涨幅比例最大的属丰台区，比例达到20.14%；海淀区成为平均涨价金额最高的区域，达3385.71元/平米。

　　关于“楼市泡沫来了吗”，专家共同认为，上半年楼市的回暖主要是受利好政策拉动，政府放宽货币信贷目的在于刺激经济。住建部政策研究中心房地产研究处处长文林锋表示，到目前为止，房地产市场整体尚属温和可控。以往的经验证明，温和的膨胀更有利于刺激经济增长，并不需要恐慌。

　　中国管理科学研究院经济学家李开发提出，目前北京房地产市场整体还算正常，但有些区域存在较大虚火。

　　据了解，随着6月通州九棵树地块以17.4亿元成交，北京五环外楼盘迅速掀起一轮涨价狂潮。以作为北京居住热点之一的北五环“亚奥区域”为例，北苑区域房价已经高达13000元/平米左右，位于立水桥区域的东方郁金香价格已经涨到了11600元/平米，合立方预计均价将超过15000元/平米，朝阳区北五环外的“润泽悦溪”目前价格高达16000元/平米，半年时间上涨81.8%。不少“80后”购房者表示，加上双方家长积蓄想在北京五环外买房都已经很难。

　　北京中原房地产经纪有限公司投资顾问部总经理张坤昱强调，楼市泡沫的关键在于后续消化，后续能够稳定发展就不存在泡沫风险。目前北京市场五环外地区缺乏发展规划及实力配套支撑，当前如此高房价主要是由过高的地价引起的哄抬效应，并不属于正常价格范畴。三位操盘手接着谈到，相对于五环外非理性的涨价潮，内城传统核心地段反而表现平稳。

活动现场

　　以二三环为主的内城区域，由于地段的稀缺性、产品的高端性，在07年到08年中出现了一轮价格高峰，在08年下半年整体经济下滑情况下，内城区域的房屋售价下降幅度较四环外项目小很多。而随着楼市回暖，内城楼盘售价也表现企稳，较07年最高价格持平或略有上涨，涨幅在7%-10%。与四环外、五环外价格涨幅基本超过70%的项目相比，内城产品的泡沫论几乎无法支撑。

　　以西二环广安门区域为例，07年下半年该区域新盘平均价格在22000元/平米（毛坯），而本月开盘的该区域红山世家目前的售价为245000元/平米（精装修），可见内城产品目前售价维持07年最高水平，与城郊暴涨项目项目，价格泡沫化并未显现。

　　二环沿线项目总体供应量小，区域稀缺价值优势获得投资人士普遍认同，高价格具备有力支撑，受市场影响较小，因此长期受到投资者热捧。区域内项目如红山世家、凯德华玺等往往一开盘便形成抢购风潮就是市场最真实的反映。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，经济增长必然会带来膨胀表现，这也是刺激政策要付出的代价。在经济前景不明朗的情况下，当前北京房地产市场表现出的部分区域虚火过旺并不属于合理现象，政府可适当采取系列措施抑制投资、投机行为，让房价更加合理。

　　下半年置业方向：四类高端住宅将成投资保值主力

　　会上，专家提出，由于受到通货膨胀预期、整体房地产市场强劲走势影响，下半年对自有资产固定化、兼顾投资保值的买房需求将会逐渐占据市场主流。在这种消费预期下，稀缺资源型产品、稀缺地段型产品、长期被低估的价值洼地类产品以及低总价优质配套的小户型产品四类高端住宅，将有望成为下半年投资保值的主力产品。

　　北京中原房地产经纪有限公司投资顾问部总经理张坤昱表示，相比普通住宅项目，核心地段、高品质的高端物业具备独有的稀缺资源优势，产品附加值较高，抗跌性及未来的保值、增值能力更强，属于典型的高收益、低风险投资产品，在任何市场条件下都是投资良选。例如以高端优质园林立市的星河湾，就以京城高端住宅标杆项目地位长期受到高端投资者青睐。同样，由于当前核心地段土地放量已经几乎真空，享受不可复制的稀缺地段资源产品也是风险期的良好资产避风港。随着区域发展不断进步，核心地段房产品升值前景将明显好于其他地段，西二环红山世家、中关村教育地王唐宁ONE就是此类产品的典型项目。

　　另外，北京大学房地产研究所所长陈国强指出，市场上长期被低估的价值洼地类产品，也是投资上选。上半年，北京市场上长期被低估的价值洼地——广安门区域、太阳宫区域，表现出了强劲的销售力，区域内红山世家、太阳公元一再创下销冠成绩。住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林锋强调，这类洼地的价值正在逐步被市场认知，随着整体规划发展的展开，洼地将充分享受政策利好，升值潜力明显。

　　专家同时提出，低总价优质配套的小户型产品也是下半年投资保值的重点产品。低总价小户型产品由于准入门槛较低特点，成为房产品投资的重要选择。中国管理科学研究院经济学家李开发表示，当前经济发展的落脚点就是房地产，投资房地产就是投资所有的经济成果。优质配套的小户型产品，不仅有利于流动资产快速固定化，更能享受高端住宅良好的上升趋势，有效达到保值增值目标。

　　住建部专家提醒消费者，随着房价、地价的节节攀高，当前投资房产更需要理智谨慎分析，优质房产品才能真正实现保值增值目标。