中国人总说机遇与挑战是并存的。雷曼破产是08年9月15日，以那天作为这次金融危机的最低点来看，用股票市场来衡量，在海外我们花旗所研究的20多个中国房地产上市公司，我们分两大类，第一类是大型中国在香港上市的内房，绝大部分是红筹，个别是H股，有六个大型内房，有中海外，华润置地、碧桂园、广州富力、世贸地产、远洋地产。很有意思的是这里面有三大类，中国海外、远洋地产、华润置地是国有控股，个别在国内也有A股上市，当然与万科、金地也是同一级别的，所以我们叫大型房地产内房。

    第二类是民营企业比较成功的，碧桂园、世贸地产，第三类是我们民营，但是是H股方式，刚才讲的碧桂园跟世贸都是红筹，当然世贸在A股也有个房地产企业。为什么我把这几个分开来讲呢？很重要的一条，H股在海外要再融资，相对来讲比较复杂，因为H股区别是中华人民共和国注册的公司，在国家批准的前提下去香港发H股，富力迟早会回归A股，而红筹最大的特色，跟现在国内的纯A股上市一样，就是全流通，100%上市，一个全流通，一个不流通H股最大区别在哪？应该讲有天壤之别。

    另外我们研究的是属于中型房地产公司，有将近20家在海外，市值从47亿美元到最低2亿5千万美元。我们最大的中国海外有180亿美元，最小也有50亿美元市值。大型海外上市公司跟中型海外上市公司，如果按照08年5月作为基点，我们算一下平均股票市值，在雷曼垮台时，大概下降了25%左右，当然大型房地产股下降的低一点。如果从那低点开始算，到8月中旬，大型房地产股票是08年9月的331%，大概上升了2.3倍，相当于当时的3.3倍。中型房地产股票市值是当时291%，恒生指数同期是上升了8%。我们用指数来衡量，做了数学的计算，如果以08年5月15日为100的话，有关升幅是刚才我讲的比例，差距很大。

    从股票资本市场来讲，股市上下波动10%，它的波动可能是30%、40%，如果大市从最低点到现在，也上升了80%、90%，那么它上升300%到400%，这也不过分，因为它风险过，回报也很可观。总是有一些基本因素支持股市的，我们花旗研究报告也是根据国内各方面统计数据，09年7月31日为止，我们国内房地产总投资达到了1万7720亿人民币，比去年同期上升11.6%。国内很多传言说，国家放松银行贷款，积极的财政政策，很多钱是不是真的流到股市楼市，我想这太表面了。我们要这么看，股市投资指的不是最后住房人或者住房投资者投到股市里的，我们这里讲是行业里的投资，是指行业里的买地、建房，指跟房地产相关的装修、建筑材料等投资，是对经济有直接帮助的投资，还不是纯粹资产股票炒作的投资。

    正常情况下，股市楼市投资性的投资也是真正的投资，国内有很多辩论，到底房地产投资是投资还是消费，答案是既是投资也是消费，在中国刚性需求和老百姓改善需求以及城市化加快的前提下，国内大幅度拉动内需，我想更多的是消费而兼备投资。我是这样的观点。

    我们在不断做各种项目，投资来源有一个顶端是纯粹股票，一个极端是纯粹债务，我说内房股，红筹、H股、A股比较一下，先说股票，这是最主要的核心内容。刚才与专家探讨，最近数据表明，从2008年全年整个亚太区房地产融资是55亿美元，有18个项目，2009年到8月上旬，整个亚洲房地产项目融资30个，总共融资达到109亿美元，也就是09年前7个月比08年全年乘2，其中08年全年，中国大陆相关融资，这不包括A股融资，是H股、红筹，中国融资只有19亿美元，而09年多目前为止，中国海外企业内房股融资占42亿美元，占亚洲地区109亿其中的42亿，这两个数据说明，09年的态势，从海外融资的角度跟08年比有大幅度上升，绝大部分是股票，股票里面还包括可转债。

    这里面当然也有个别的是公股，就是两公一，三公一，向原有股票发行新的股票，扩大股本资金。我想纯粹股票来说，刚才我讲了，今年上半年中国内房股做了16个项目，花旗既有帮助像方兴那样的，一个小时融资2亿美元，也有做了3亿2千万的闪电配送。我们也帮了保利香港，用很好的价钱在两个小时内融得2亿5万美元，而且做晚发行后，由于受到市场关注，股票迅速攀升。大家当时还没有关注中小型保利香港，因为保利香港与国内保利不一样，在香港是很小的。做完后又受到投资者的关注，很多投资者在发行上赚了不少钱，保利香港现在的股票表现还是非常突出的。

    纯粹股票，在香港红筹可以随时根据每年的上市规则有一个一般授权，每年根据年度股东大会的收钱，可以在下一年股东大会开以前，12个月内，由执行董事决定，在收市后，6点半做融资，9点半就手工了，这闪电配送一点是红筹才可以，如果是H股也可以。我们也做过中国石油27亿5千万美元的闪电配送，也是用一般授权，他们审批的时间从最短的几个星期，最长的可能要一年以上，因为需要证监会的批准，这当然也是H股的特色之一。也不能评论一定不好。

    还有是今年的CB，为什么可转债好？既有股票的特色，又希望CB的持有方看到股票上升的空间，可以换股，又有债券的好处，因为投资人觉得CB是个债，实在不行，将来有个投资者的赎回期权，当然利益可以进入口袋，对投资者来说既有上市空间，如果换股的时候，如果股票远远过于股票价，赚的不少。当然也有还本的保护性。今年很好，股票在上升期间发CB，投资者都很愿意，如果在底位，哪怕以现在市值30%议价锁定一个换股价，那么额外占了30%。对发行人也很好，09年市场比较活跃的时候，股票、可转债、高息债券都能卖，但是市场不好股票最难恢复，首先恢复的是投资级别的债券，因为利益比较高，房地产项目开始是国有支持，绝对不能倒台的，开始做类似于债券，后来发现债券还是很难，我们龙头老大做了个很好的项目，做了公股，中国海外就是这样，外面投资人也很高兴。公股完了就开始有债券，开始有可转债，开始有二级市场的配送，最后到IPO市场。

    趋势来讲，据我们理解，从现在到年底，中国内房股在香港上市的按数目可以5到10家，很多公司也紧锣密鼓的启动，我们项目也非常强劲，大部分内房股都会以从现在开始，明年上半年伤势为目的。我们认为中国房地产开始逐步复苏，往着健康方向发展的轨道，很多内房股需要筹措资金，做土地储备，至于媒体炒作的地王那些东西不是大多数现象，真正的现象是优秀的上市公司都在用各种不同方式寻找成本合理、增值角度巨大，将来获利空间比较合理比较大的内房项目，将来能替自己的股东和员工、客户创造最大的价值。