11月11日下午，绿城集团2009年秋季股东 、媒体、金融机构恳谈会在杭州玫瑰园召开，绿城集团三大巨头一齐亮相，详解今后绿城的发展策略和发展目标。

    后年1000亿销售额目标

    “截止11月10日，绿城集团2009年度的合同销售额已经突破400亿，合同加协议销售额达到425.4亿，已经超过中海和保利。”绿城执行总经理曹舟南宣布了绿城的销售成绩。

    与此同时，绿城今年5月以来已经将17幅土地收入囊中，公司的总土地面积近2000万平方米，土地储备规划总面积已经达到3000万平方米，其中绿城自有权益的1973万平方米，占67%。”

    有业内人士认为，今年绿城新增的土地储备有的位于城市中心，土地资源稀缺，有的位于绿城品牌基础好的经济发达城市，有的地处发展潜力巨大的江南县级城市，都适合绿城的产品特性。

    这份成绩单中最为显眼的是绿城鹿城广场，超过68.87亿的销售金额，创造了国内单个地产项目年度销售金额的历史记录。

    绿城在沪上的焦点项目上海绿城黄埔湾的首批88套公寓在没有样板房销售中心以及未作大规模宣传的前提下，当天售罄，实现14.5亿的销售额。

    截止11越10日，绿城在济南和海尔合作的全运村项目实现了18.8亿的销售额，成为当地单盘销售金额的冠军。

    “绿城明年实现240多亿资金就没问题，形势好一点的话超过600亿也不难。”宋卫平表示，绿城后年会有800多亿的可售房源，明年绿城大概还会买200多亿的地，这些地到后年就会形成500多亿的货量，后年按照70%的销售去化速度，绿城就能实现1000亿的销售额。

    绿城集团表示，要在未来三年的利润实现年均35-50%的增长，销售额实现年均30%的增长。

    “绿城要在2-3年内成为销售额第一，这是个自然而然的过程，能做第一，干嘛不做第一？除了2005年和2008年那种形势，没有什么能阻止绿城实现这个数字。”宋卫平对此信心满满。

    绿城人士透露，“对标国际国内优秀企业，通过三至五年的努力将绿城打造成中国最具价值的房地产企业，”这段话被写进了绿城集团的红头文件。

    变快的绿城

    绿城的这次转型，“快”成为第一要务。绿城认为公司的快速发展很大程度上取决于项目开发的时间把控，取决于开发速度 “加快开发速度加快资金周转，即使牺牲一些利润，也必须加快发展的步伐。”

    为了确保产品的快速复制和规模化开发，绿城近年来开始实施“绿城集团成熟产品系列复制标准”和“绿城集团精品工程评定标准”，以求实现产品设计和营造的标准化。

    由此，绿城提出，要求旗下项目三个月开工，9个月销售。

    除此之外，绿城在自身的强项物业管理方面开始进行更多的探索，2007年，“绿城园区生活服务体系”开始在杭州蓝庭项目登陆，绿城内部人士认为，这一体系从根本上颠覆了房地产开发原有的概念，从传统的对“物”的维护和管理转移到对“人”的需求的关怀上，该体系包括健康服务，文化教育服务以及生活服务三大系统。

    “越是贵的地，越能赚钱”

    宋卫平表示，现在国有公司管控和以往已经不一样了，以前国有企业是政府的一个延续，“拿不到地，别说什么国进民退！”

    “今年买地是非常的痛苦的！绿城可以不买地，但是按照我们的销售进度，如果不买地，到2012年绿城就没房子卖了！”宋卫平表示，绿城的品质强点，有些地绿城当然会当仁不让。

    “历史经验告诉我们，越是贵的地，越能赚钱”，宋卫平透露，绿城在杭州的项目绿城·西溪诚园，当时的地价也是很高的，但是现在一期10万平方米的项目问世之后，很多人想开后门买这里的房子，这个项目上可以实现8000元/平方米的利润，基本上可以达到地价多少，利润多少。”

    发力代建房

    一个多小时的媒体交流时间里，出生时正赶上三年自然灾害的宋卫平提及还有很多人生活贫困，绿城想做好安置房廉租房时一度非常慷慨激昂。

    宋卫平透露，他有意在退休之前把自己名下的部门绿城股份捐做公益基金。“骨灰盒里黑洞的，没有地方花钱！”

    鲜为人知的是，在代建安置房领域，过去四年，绿城在杭州、慈溪、诸暨、青岛承接了10大安置房项目，目前已经有240多万平方米的建设量，这些项目绿城仅仅收取3%的代建费。

    宋卫平表示，自己对代建这一类型的房子非常重视，远远大过对1000亿的目标的追求。

    绿城一位高管向网易房产透露，政府代建尤其是廉租房的建设会做得非常大，有可能以后会超过目前其他的地产业务。

    合作者背后的商业模式创新

    值得注意的是，绿城今年的发展壮大反而使得绿城更加重视自己的合作伙伴。这些合作伙伴给了绿城今年大举拿地的底气。

    其中平安信托和绿城签订协议，拟在未来的两年内向绿城注入150亿的资金，中国农业银行业向绿城提供了100亿的贷款授信额度。

    除此之外，绿城获得的多幅地块都来自一些新老合作者之手。这些合作伙伴有一串很长的名单：诸暨市越都投资发展有限公司，浙江中义集团，浙江祥生房地产，浙江金昌房地产，西子集团，万钧置业，临安城建发展，浙江铁路投资集团等。

    这些合作背后蕴含着绿城这家地产巨头商业模式的变更。

    绿城提出要在开发模式上作出改革以获得经营业绩的持续增长，探索以商业代建为主体的开发模式，向房地产投资商 运营商 服务商转型。

    绿城相关负责人向网易房产表示，绿城将继续巩固和深化同现有合作伙伴的项目合作开发，并逐步推行以品牌和管理输出为特征的商业代建模式，并谋求金融资本和产业资本、资本优势与专业能力的结合，以实现快速发展和开发模式的创新。

    而在绿城新提出的六大运营策略人才、财务、拓展、产品、营销 合作 中，“合作”占据了重要的一环。

    在宋卫平看来，可靠的合作伙伴要靠责任心和重视程度获得信任和信誉。

    “千万不要像某些学者说的那样，经济一好就调控。”

    对于今年的大好形势，宋卫平欣慰之余也表达了自己的担忧，尽管开发商已经积累了应对调控的经验，但他不希望政府因为开发企业的良好销售势头就出手调整，尤其不要因为担忧通胀而针对房地产再出调控手段。

    “我对日本史有过研究，韩国也一样，这两个国家能在短时间内成为发达国家关键就在于国家对企业的扶

持，我希望我们的政府今后10年 20年甚至永远都以发展为主要基调。”宋卫平呼吁，“千万不要像某些学者说的那样，经济一好就调控。”

    3-5年不来珠三角

    宋卫平在回答网易房产记者提出的绿城为何没有大举进军珠三角市场尤其是广东市场的问题的时候表示，绿城高管的教育和生活背景在浙江，相对和浙江人上海人安徽人等比和讲广东话的广东人沟通起来不太容易。而且广东的房企很强大，国内前20名的一半是广东企业。所以不会再岭南和他们发生正面冲突，除非对广东人的喜好有更好的把控能力，3-5年确实没有进军岭南的计划。

    “我们要是造出万科那么粗糙的房子，我们的项目经理要跳楼自杀N次！”

    宋卫平回答网易房产提出怎么看待万科的长处和不足的问题时看法颇多。宋卫平说，“我们去看过杭州万科的房子，我们要是造出万科那么粗糙的房子，我们的项目经理要跳楼自杀N次！”这句话引发会场一片哄笑。

    宋卫平表示，万科是值得尊重和学习的企业，但万科和绿城的开发理念不同，万科追求造中等低成本的房子，甚至是粗糙的房子，而且更多的强调住房工业品的特征，绿城的房子则追求文化和艺术的特征。

    宋卫平认为，房子还有社会和身份的属性，房子具有居住之外的影响，中国人都爱面子，“面子”的价值房子也不例外。

    宋卫平笑称，他看过王石的自传，“给排水专业和我学人文历史专业的就是不一样啊！”

    “松山湖会议我宁信其有，”， 此外，宋卫平坚持认为，万科对行业落井下石，“抢先25%的折扣，对行业的责任心何在？”。

    “万科对城市化进程的代价不进行认识，地价再贵，地价也是被政府拿去做基础设施了啊？片面追求低地价就好吗？5-6年前我们在北京通州10万一亩的价格拿地，你万科现在还不是得花1000万一亩在通州拿地？宁波的一块地，我看就值2000-3000一个平方，万科还不是拍到6000一个平方，最后还没有拿到地。”在宋卫平看来，万科在片面的追求低地价。