相信很多人还没忘记，若干年前，城市里的居民大都住在企业的宿舍或分配的住房里，无论是户型结构，还是房间尺寸，都大同小异，与上世纪六七十年代满街都穿着绿军装的感觉差不多。随着货币分房时代的开启，房地产的概念闯入了城市居民的视野，一些个性化、差异化的住宅类型也涌现出来，人们像关注服装款式那样，开始思考住宅类型的个性化与舒适性。其实，住宅也是消费品，追求实用性与独特性相结合的个性化产品，是消费者的权利。

    或许由于住宅与普通老百姓的生活更加密切相关，近些年来，住宅的演进过程更为受到关注与重视。放眼当下的房地产市场，各种类型的住宅层出不穷，独栋别墅、联排别墅、叠加别墅、情景美墅、复式住宅、电梯洋房、超大面积的平层等等，满足着各种不同的消费需求。与住宅物业不同，商用物业的类型似乎略显单一，街区商铺、社区商铺，几种产品屈指可数。在城市消费力尚未完全跟上商业地产发展速度的东莞来看，创新型产品的匮乏，更容易导致商用物业的空置。

    其实，莞人一直都有投资商用物业的传统，只是如何更精准地定位市场，和设计产品。像过去那样，“主力店+品牌专卖店+零散商铺”的单一做法，已无法完全满足市场需求。在这个时候，或许着眼于一些小众群体，是不错的办法，毕竟并非每个城市居民都有投资商铺的实力，总体来看，商铺相对于住宅，本身就属于小众产品。

    每一个消费者群就是一个细分市场，每一个细分市场都是具有类似需求倾向的消费者构成的群体。房地产市场也属于消费品市场，但又不同于一般日常的消费品，它具有投资额大、使用期长的特点，因此做市场细分也有自己的特点。

    放眼东莞楼市，现在很多房地产开发企业都在打豪宅概念，但是为什么有些豪宅卖得快，受欢迎；有些豪宅卖得慢，甚至被认为是“伪豪宅”，恐怕与这些楼盘的自身定位有关，仅仅停留在面积够大、装修够豪华，而没有真正做好消费者的心理研究和细节打磨，是得不到受众认同的。

    都说东莞人有钱，确实如此，不少莞人的生活水平与消费能力已经进入丰饶经济时代，对小众化产品有着旺盛的需求。但令人着急的是提供产品或服务的企业还停留在过剩经济时代，营销模式尚未完成从大众化消费时代走到小众化消费时代。