近日，国土资源部印发《限制用地项目目录（2006年本增补本）》（下称“限超令”），对商品住宅项目的宗地出让面积首度给出明确上限，其中大城市20万平方米，中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米。

    东莞市国土局有关负责人表示，一般情况下，东莞套用大城市标准。据此推断，东莞宗地出让面积最大为20万平方米。事实上，从今年东莞土地市场来看，仅有两宗商住用地拍卖面积超过20万平方米。

    “限超令”可预防囤地调控房价

    此举意在给中小开发商拿地机会，鼓励房企在拿地环节能够形成真正竞争。预防大开发商利用资金优势形成拿地垄断，进而囤积土地。

    从今年年初开始，各大开发商掀起了拿地、抢地热潮，导致“地王”频现。“地王”频现的同时，屯而未建现象也突出。此时国土部印发“限超令”收紧“地根”显然是做足了功课。

    国土部此举意在给中小开发商拿地机会，鼓励房企在拿地环节能够形成真正竞争。“主要是预防大开发商利用资金优势形成拿地垄断，进而囤积土地。”宏远地产总经理钟振强表示。

    东莞市国土资源局有关负责人告诉记者，国土资源部印发“限超令”是加强土地项目的管理，调整城市的用地结构。“不会针对某一两个城市，而从商品住宅项目的限制来看，目的之一就是调控房价，避免因地块过大，给房地产市场带来不好的影响。”

    按照国内目前的房地产开发模式，单幅面积超过20万平方米的土地，开发商不会一次性全部开发，这就造成部分土地“客观上”的闲置，从而使市场上供不应求，导致房价攀升。“出让地块变小，开发周期缩短，有助于供求平衡、稳定房价。”合富辉煌东莞市场研究部总监林毓群表示。

    东莞中原市场研究部经理车德锐表示，“限超令”意味着超级大盘减少，个盘规模化开发模式会走向多盘滚动开发。“个盘成本控制相对难度加大，个盘价格有着另外一种上升推动力——成本提高带来房价上涨。”

    难防囤地且易致小地块拍出高价

    政策都会有松动余地，具体到每一个城市，操作手法也不一样。单靠给土地出让的面积设上限，并不能起到事实上的防止囤地和垄断的作用。

    政策的出发点是积极的，不过的具体操作难度不小。有业内人士就向记者分析表示，地方政府可能会出于一些特殊的考虑大块出让土地，既可以快速回收土地资金，也有利于后期统一规划。

    东莞碧桂园项目有关负责人表示，政策都会有松动余地，具体到每一个城市，操作手法也不一样。“单靠给土地出让的面积设上限，并不能起到事实上的防止‘囤地’和垄断的作用。”上述业内人士表示。

    据了解，去年曾被取消拍卖的用地面积达114.9万平方米的中央生活区地块仍将会整体捆绑出让。市国土局有关负责人就告诉记者，“中央生活区地块届时将会根据实际情况，必要的时候会向上级部门请示，不一定要分割开来拍卖。”

    事实上，今年东莞土地市场出让的35宗商住用地中，仅有两宗商住用地面积超过20万平方米，其余都以10万平方米以下的小宗地块出让。“对资金实力强大的开发商而言，在某一区域连续拿地肯定会有，但小幅地块出让规定两年内开发完，开发周期变快，会保证市场供应量”。光大地产副总经理赵洪亮认为。

    不过他同时表示，小宗地块也会因此更容易拍出高价。

    的确，深圳龙光地产拿下的体育路“地王”，用地面积仅53715平米，总价却高达7.03亿。