11月16日，中国社会科学院发布《2010年住房绿皮书》，称今年第四季度至2010年第四季度我国住房市场将呈现春暖秋凉、价稳量增的发展态势。绿皮书还发布了一项住房价值潜力的综合排名，在全国35个大中城市中，郑州位居第18名。而在另一项住房市场监管指数排名中，郑州的排名则比较靠前，位居第9名。这些排名意义何在？购房者又该如何解读？记者就此采访了业内专家学者。

    住房绿皮书

    投机性需求仍将对房价给予强力支撑

    11月16日，由中国社会科学院财政与贸易经济研究所和社会科学文献出版社联合主办的“《住房绿皮书》发布会暨2009～2010年住房形势与政策研讨会”在北京举行。

    会议分析了2008年至2009年中国住房市场运行状况，预测了2010年中国住房市场的发展趋势以及所面临的主要问题与挑战，提出了促进中国住房市场健康发展的政策建议，并正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室完成的住房绿皮书：《中国住房发展报告(2009~2010)》。据悉，这是国内发布的首部住房绿皮书。《住房绿皮书》指出，2009年第四季度至2010年第四季度住房增量市场与住房存量市场将呈现春暖秋凉、价稳量增的发展态势。短期内，流动性无忧的开发商无动力大幅度扩大供给或降价促销。市场投资、投机性需求将对楼市价格给予强力支撑。

    多项排名出炉

    住房监管指数排名郑州进前十

    这份《住房绿皮书》还发布了几项排名。在“住房价值潜力综合排名”中，全国35个大中城市的排名依次是：深圳、上海、北京、广州、天津、南京、杭州、武汉、厦门、成都、大连、青岛、重庆、沈阳、宁波、济南、西安、郑州、长沙、哈尔滨、福州、太原、南昌、合肥、石家庄、昆明、长春、兰州、西宁、乌鲁木齐、银川、呼和浩特、贵阳、海口和南宁。

    记者注意到，郑州作为中部地区的省会城市，排名第18位，前面有17个城市，后面有17个城市，位置正好居中，不尴不尬。

    而在另外一项“住房市场监管指数”排名中，郑州的排名则比较靠前，位居前十。前二十名城市依次是：北京、天津、成都、广州、上海、沈阳、南京、深圳、郑州、福州、青岛、石家庄、南昌、长沙、合肥、重庆、厦门、杭州、济南和长春。排名第一的北京住房市场监管指数为0.671，排名最末的呼和浩特为0.293，监管指数相差悬殊。

    据介绍，《住房绿皮书》借鉴世界银行营商环境报告的研究思路和方法，结合住房市场的状况和中国的特点，建立了中国住房市场监管的分析框架。从住房企业的设立到住房的形成以及管理，将中国住房市场划分为六大标准环节：企业开办，住房土地，住房开发，住房销售，住房租赁和物业管理。分别从住房企业的设立，住房开发土地的获取，住房土地的开发过程，住房销售过程，以及住房售出以后的住房租赁和物业管理过程来考察住房市场监管。同时，按照政府在住房市场中的不同监管措施，又从审批、监督与服务三方面来考察住房市场的每个环节。

    利用住房市场监管的理论框架，绿皮书构建了一个住房市场监管指数，用于测度不同城市在住房市场监管中的优劣势，为中国城市确定住房市场监管的努力方向。

    专家解读

    住房价值潜力对购房者不具参考性

    在全国35个大中城市中，郑州的住房价值潜力排名居中，而住房市场监管指数排名则进入了前十名。这是否意味着郑州的房地产市场还相对比较健康？广大购房者又该如何解读这些排名？

    对此，知名房地产研究专家、河南财经学院工程管理系教授刘社认为，恐怕不能轻易地将两者画上等号。“住房价值潜力的具体指标和参数是什么？是增值保值潜力，上涨空间的潜力还是未来的宜居潜力？”刘社教授说，她看到这一排名的反应，先是困惑，然后是质疑。她认为，对住房价值潜力综合排名的具体内涵，这份《住房绿皮书》没有给出明确的解释，并且仅就“住房价值潜力”这一概念来说，业内也没有公认的界定标准。因此她个人认为，对广大购房者来说，这一排名的参考价值不大。

    刘社教授指出，从住房价值潜力排名前五位的城市看，都是近几年房价上涨非常离谱、房价奇高不下甚至面临着巨大泡沫风险的大城市，而这一现象本身就是不正常的。其次从郑州市住的实际状况来看，当前房价也处于历史高位，房价和房租收入比不正常，一套房子甚至出租40年也很难收回房价成本，因此投资价值并不大。“恰恰相反，我认为排名前几位的城市，正处于房地产市场台风的中心，一旦房价泡沫破裂，市场将会迅速崩溃；而反倒是排名靠后的那些城市，从宜居性、性价比等方面来讲都比较稳定，市场几乎没有泡沫或泡沫比较小，即使风暴来袭，也相对比较稳定。”

    房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君则认为，国内房地产专业机构的预测往往都会有一个误区，就是会犯“北京上海感冒全国吃药”的通病，会把作为三线城市的郑州等同于一线城市北京和上海。而郑州房地产市场有其特殊性，一方面刚性需求持续强劲，老百姓担心房价上涨的恐慌性购房心理仍在延续，开发商恐慌性售房在“金九银十”之后有所缓解，成交房屋均价有所上升；同时开发商恐慌性拿地仍在继续，政府“招拍挂”土地供应僧多粥少，但二手土地交易和房地产项目兼并异常活跃。这就是王牌地产研究院在2009年推出的目前国内房地产呈现的典型“三恐慌现象”，这一现象将会持续到明年全年。

    因此上官同君建议，“切莫被国内房地产宏观大势蒙住了双眼”，河南的房地产商应该立足河南房地产市场现状，理性研究市场，切莫盲目照搬外地做法影响决策。

    而对住房市场监管指数的排名，刘社教授则认为比较客观。作为郑州市房地产主管部门长期特聘的顾问，刘社认为郑州市房地产市场信息的透明化、制度化建设相对比较完善，比如商品房预售“三公示”制度、开发企业信用档案的设立等，均走在了全国的前列。“一个成熟的房地产市场应该是监管有方的。”上官同君认为，郑州房地产市场监管措施走在国内大中型城市的前列，像预售资金监管和问题楼盘整治在国内都是典型的郑州模式。

    业内人士建议

    大胆给房地产救市政策断奶

    针对近期备受关注的房地产市场优惠政策走向，《住房绿皮书》主编、中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞建议，优惠政策的方向不变，但同时做适度的微调。他认为，明年的经济增长还需要房地产给予带动，因此国家的有关房地产政策，特别是优惠政策不会有太大的改变。

    对此，上官同君认为：“目前的楼市政策就像一个病人，一个疗程结束了，要不要继续开药，要视病情而定。如果楼市确已回暖，就不用继续药物维持。”他建议，应该给楼市救市政策大胆断奶的勇气，楼市需要康复时间，康复期限内应该停止政策刺激。《住房绿皮书》还建议，对资金过于集中、投机性较强的领域，应扩大贷款利率的上浮空间，这些领域包括高档住房、度假村、高档公寓、写字楼等。同时，二套房贷和多套房贷，以及面积超过140平方米的改善性住宅也应上调利率。

    这一建议和刘社教授一直提倡的“鼓励自住消费需求，限制投资投机需求”的出发点不谋而合，但是对于上调二套房贷利率的可操作性，刘社认为实施起来有一定的难度。“一是银行甄别二套房和多套房有难度；二是受利益驱动，不同银行之间也有竞争，也要争夺客户资源，因此实施效果会大打折扣”。