近日，网易房产一行参观了位于深圳大梅沙的万科总部，万科总裁郁亮热情会见了网易房产一行并接受了专访，并就外界对于万科的多个质疑和疑问一一作了坦诚的解答。郁亮表示，中国的城市化浪潮和两次人口高峰将令中国房地产业在未来15年持续高速发展，即使年底救市政策取消也不会改变这种发展趋势；虽然目前高端住宅市场诱人，但作为主流发展商的万科还是坚持把高端产品控制在20%之内；对于日前再度被2008年底带头降价引来议论，郁亮表示，万科是光明正大地先说后做，当初降价是为了促进楼市成交活跃起来，促进行业健康发展。

谈政策：救市政策取消也难改房地产高速发展

    近期讨论得最热烈的无疑是年底救市政策大限的话题。政府去年出台了一系列的救市政策，不仅楼市迅速升温，今年排在前面的龙头发展商扩张得非常快，如果失去了这种政策支持，房地产行业和排在前列的发展商还能否保持高速增长？万科又是如何应对这一变化的？

    郁亮表示，1998年的金融危机、2008年金融海啸令政府采取了促进房地产市场发展的政策，确实促进了房地产行业快速成长。当房地产市场发展起来后，就会按它自身的规律发展，不会因为一时政策的变化而变化。如果中国未来经济发展态势良好，那么地产行业没道理不好。中国的经济是工业化、现代化和城市化并存，工业化和现代化的发展加剧了城市化的发展，这是毫无疑问的，而城市化的进程显然离不开房地产行业的发展。

    郁亮还认为，除了城市化推动了房地产行业的发展，还有人口结构问题。目前有两次人口高峰，第一次人口高峰是改善型住宅需求，到了健康、养老住宅的阶段；第二次人口高峰也已到来，到了首次置业的阶段。这两个因素跟城市化相结合，成为中国房地产行业未来15年发展的基础力量。

    说到这里，郁亮强调：“危机的作用是被放大了。”也就是说，救市政策并不是房地产行业发展的主要动力。

    谈产品结构：坚持把高端产品控制在20%以内

    经历过2008年房地产行业危机后，2009年逐步回暖，并且房价一路高涨。危机过后，高端产品市场表现非常好，其利润相对中低档住宅也更为丰厚诱人。那么，万科会不会因此调整产品结构？

    对此，郁亮表示，近年来万科已开发出了相当丰富的高端住宅产品，但他同时表示，“万科高端产品会控制在20%以内，还有60%-80%是普通住宅。现在产品非常丰富，适合万科的产品定位，不会随便调整产品结构。”

    他认为，短期的利润对于万科来说没有诱惑力。万科的产品定位是长期的，不是一两年的事。万科是主流发展商，没有道理80%都做高端产品。在今年看来，高端产品市场表现不错，但万科不会因为一时的利润而更改产品定位和结构，因为这是非常危险的事情。房产不像股票，可以说换就换，它是生活的必需品，是长久持有的，不能高抛低吸，时常更换。

    谈责任：龙头企业责任是促进行业健康发展

    众所周知，2008年底，在房地产行业不景气时，万科的带头降价曾引起了轩然大波。日前，有业界人士重提旧事并对此进行非议。那么，万科当初为何率先降价？万科如何看待行业龙头的责任？

    郁亮对网易房产表示，万科并没有在危机面前自己偷偷逃跑，而是先说后做，并且预先留给其他房地产企业一个充分的思考时间，是在光明正大地做事情。当初万科带头降价，是因为整个楼市非常低迷，希望通过降价促进成交量的提升，与其他企业一起通过降价整体激活市场。

    郁亮说：“万科相信什么？万科相信市场，相信主流想法、主流意见，市场的力量是最强大的。发展商应该审时度势，适应市场的需求。有价无市是健康的市场吗？肯定不是。所以万科判断好与坏，是以市场是否健康发展为标志的。”郁亮举例，如果一个政策出台，对万科可能并不有利，但对于市场来说有利，就像当年的90/70政策一样，对万科来说多少有点影响，但是它符合中国的房地产市场，由于土地稀缺，小户型化是适合市场发展的。那这时候，万科应该支持产品也可以做适当的调整。

    郁亮表示，万科到现在为止之所以一直执行“三不”政策，即“不拿地王、不囤地、不捂盘”，就是要保证市场有足够的供应量，不能捂在那里赚多点钱。

    谈住宅产业化：认准了方向就先把事情做起来

    近年来，万科一直在推动住宅产业化。但近期，相关专家还有业界人士对于万科能否以一己之力把住宅产业化推动起来表示了质疑。

    对此，郁亮说：“我想这件事情没什么好谈的，做一件事情，不能老是问别人意见，这样事情做不起来。”他说他很佩服汽车行业的两个人，一个是李书福，一个是王传福，当初在一片质疑之声中，他们坚持中国人自己制造汽车，如果当初他们花钱请100个人提意见，肯能100个人都跟你说这件事情不行，而今天王传福成为了中国首富。

    郁亮笑说，“我们可以以中国首富为榜样，在住宅产业化这件事情上，对于万科来说，认知的方向是对，那我们就坚持，顶多孤独的走一段路。”只要做法是适合产业的未来，看以后的趋势。相关配套和相关产业支持都不是问题，关键是事情发展的未来，发展的趋势。技术推广方面，是还没有成熟的经验，还有相关配套方面等等，还没有完全成熟，但是这些都会逐步完善的。

    谈广州策略：对亚运城、城中村改造都有兴趣

    近期，广州将亚运城项目整体以165亿元打包出让，同时城中村改造项目也陆续推出。万科是否将参与其中？万科在广州的发展策略如何？

    对此，郁亮表示，万科进入广州的时间不太长，土地储备也比较缺乏，万科对广州城市的每个角落的发展都有兴趣，也积极参与每个角落的建设和发展，像亚运城这样意义重大的项目，万科都不会袖手旁观。而城中村改造等项目，万科都会积极参与其中。