“今年还有很多购房人持币待购。”北京昊坤嘉业地产副总经理施宝成指出，对于购房人来说，房子依然是紧缺的。今年成交量比较大，是2008年市场观望期过后，需求压抑的结果，进入11月份成交量又大幅扩大，房价也节节攀升，这其中有担心优惠政策取消的影响，同时也说明了部分购房人尤其是投资型购房人具备较大的购买力。“从今年北京土地市场地王频出的现象，可以看出，开发商对未来房地产市场非常看好。”施宝成比较同意社科院的说法，预计明年的楼市走势会先热后平。今年土地成交情况比去年好，一般来说，从拿地到上市最快也需要8至9个月，今年前三季度出让的地预计会在明年6月份开盘，如果楼面地价占房价的一半，像大兴、房山等今年拍出的地王，明年上市价格都将创新高。

　　二手房 12月或成全年成交高峰

　　北京美联物业市场研究部总监张大伟认为，北京市场目前来看还是有相当的需求和机会，11月-12月将会因为营业税优惠到期促进房源上涨，而贷款7折优惠又将使得很多需求继续入市，12月很可能将成为全年成交的最高峰。从目前市场及政策变化来看，楼市依然是最好的投资渠道，虽然从房价上涨速度看的确已经有泡沫，但是房产的保值因素已经获得了大部分人的重视。而我爱我家认为，由于部分优惠政策截止到今年年底，若明年优惠政策不能得以延续，则直接导致房龄在3-5年年限间的二手商品房交易量出现下滑，税费政策的调整将会直接加大购房者的购房成本，会抑制二手房市场的交易量。

　　土地 土地出让小规模、远郊化

　　近日，国土资源部正式出台《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》(以下简称《新目录》)，其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过20公顷。土地被控制在了20公顷以下，等于降低了入市门槛，会有越来越多的中小房企参与到土地的争夺中来，未来土地市场的竞争会越来越激烈。此外，万科副总裁、北京公司总经理毛大庆认为，随着大城市城区内供地的枯竭，土地供应的郊区化越来越明显，以北京为例，四环附近的土地已经基本殆尽，未来主要供地将集中在五六环沿线。

　　北京的房价到底有多高是个无法猜到的谜！

　　北京的商品房住房价格如果与全国的平均房价比确实是高出了许多,但如果将北京的非商品房的交易价格计算进去,这个价格也许就完全不同了。全国的房价如果计算上那些享受了各种优惠政策的住房价格,大约就不到2700元/平方米了。

　　北京2005至2009年政府公布的商品房住宅建设用地计划供给指标为7130公顷,非商品住房建设用地指标为1320公顷,两者的比重为5.4:1。而实际供给的情况则是,商品房住宅用地(招拍挂)2394公顷,完成计划数的33.6%,供地差额为4736公顷,非商品住宅供地1283公顷,完成97.20%,扣除商品房中的配建非商品房完成率为103%。

　　4736公顷的供地差额在政府工作报告中为100%完成了土地的供给量,这些土地为享受经济适用住房政策的用地,由特定单位使用了。这些用地约为商品房用地的2倍。加上非商品房住宅用地的面积,可以计算出商品房住房用地在全部住宅建设用地中的比重仅为28.3%,或者说市场中计算出的商品房住房平均销售价格仅为这28.3%的住房销售价格而并非北京市的住宅实际价格。

　　如果用地中的平均容积率相等,且大部分经济适用住房和享受经济适用住房政策的住房价格为4500元/平方米,则北京市的一手房销售价格则约仅为6200元/平方米,这就变成了一个令人惊讶的数字了。如果按这个数字计算房价收入比,还有谁会认为北京的房价价格太高吗?

　　虽然那些低价的定向住房没有向社会公开销售,比如分给了国务院事务管理局,再分配给中央或国务院的各机关、管理机构以解决公务员的住房、进京干部的住房、老干部的住房等,但这些家庭难道不是北京市的户籍人口吗?难道不是在解决北京市的城市人口住房问题吗?这些住房面积不计算在北京的人均居住面积中吗?

　　如果这些住房同样在解决北京市的人口居住问题,那么不管这些政策是否合理,不管这些享受了低价住房的家庭是否有利用权利或腐败的可能,这些住房都应计算在房价的基数中。总不能一面在按市场价格计算国际标准的房价收入比,另一方面又将中国特色的政策性住房的销售价格排除在外不计算在房价之中,那无疑会造成极大的误导作用。

　　虽然我的计算中还有许多不确定因素,但毫无疑问的是巨大的非市场化的住房价格会让真实的北京住房价格远远低于现有的水平,无论如何绝不会超过6500/平方米至7000元/平方米之间的价格。如果按这个价格计算,相较于北京的人均GDP和人均收入情况,这个价格岂不是太低了。

　　任何城市的真实房价都必然的会受到政策性优惠价格的影响,而不将这些住房价格计算在内的价格都是非经济因素的伪价格。