近日央视播出的新闻节目，为了平抑房价，也为了给目前北京在黄金周后量价急剧上扬降温，年末北京计划出让商业开发用地多达300万平米，按照目前中小套型面积居中计算，将在未来九至十二个月内形成5-6万套的额外供应，再加上预期闲置用地管制办法生效，正常供应之外由于闲置用地管制原因也会形成部分新增供应，按照决策人的算盘，三管齐下，增加供应，似乎房价就会稳定下来，一向出言谨慎而激进的董藩教授亦认为，此举将让北京疯狂楼市放缓步伐，至少他认为“房价涨幅”将减速。

    这是救市周年的收关大赌局！笔者认为，其输家在赌局尚未完全展开之时便已确定，那就是出笼这项政策的决策人，也就是北京市政府。

    并且，不仅仅输在稳定房价上，即放量供应土地后不会导致北京房价稳定，也不仅仅输在涨幅放缓上，即放量供应土地后不仅房价涨幅不减而且会百尺竿头更进一步，同时，还会因为此举成为未来楼市更加疯狂后的替罪羊！

    先看北京房价会否稳定下来。

    整个北京市的商品房供应经历2008年调整，严格划分了档位，即完全以投资与高端消费为主导的高档商品房、以中产阶层中公务员/企事业单位收益稳定效益明显的管理层/时间比较充实的专业技术老师及科研人员/朝阳行业技术骨干为主要消费对象的中档普通商品房、以散客为主外加投资投机客及外来务工入城置业的外环消费。

    目前，高端消费中，中央别墅区由于各方面环境尚不太成熟，外加距离北京通勤时间没有完全解决，其总价800-2000万元之间，主要受众是外地人以及本地中老年阶层；另外分布于交通节点环境比较好的别墅，大都突破50000元/平，在市内良好地段的高档商品公寓紧随其后，这些供应与消费，不受土地约束，也不受消费政策约束，关乎的是经济环境与通胀预期，同时，由于别墅用地紧张，还会加码，预期价格还将进一步上涨且涨幅不小，这是带动整体市场房屋均价持续上扬的一个重要因素。

    接下来是中产阶层的改善型消费与部分投资性消费，这些人置业的重要特点是就近，因为这些阶层所分布的地域基本在四环以内，并且他们有强劲的购买力，而且也会“被中石油式团购”，可以得出结论，这些消费主要根据地段原则分配，也就是他们是消化北京目前四环内优质地段普通商品房的生力军，而这些区域几无可出让用地更无大面积可供住宅纯粹开发用地，所以这部分消费与供应相当于一个恒量，不会受到土地放量供应的影响。而寓含于这些区域的一些特殊房产，如公园房产，如商务中心区房产，还会面临着另一部分外来客的分割，那就是外销及高档投资消费，类似这些区域，供应量偏紧，再加上通胀预期影响，2010年房价只增不减，按照目前的水平，朝阳公园附近高档房起步总价在650万左右，而且这部分总价的房子已经近乎俏销了，剩余的大套动则千万，依然保持良好的销售势头，从35000-70000区间的单价来看，并不离谱。只会向上海看齐，预期上涨空间至少在1-2万余。

    那么，影响未来供求关系并进而影响房价的部分，只能从四环外来寻找。

    目前四环左右，除南城特殊一点外，其他基本保持在20000-30000元均价，2009年新增供应当中，单价位于18000-25000之间的房子基本都是销售奇迹的创造者。预留给既想在城内良好地段居住，又图个划算者的空间已然不多了，因此四环左右的房源供应偏少，未来房价依然有上涨空间。再看南城，西南三环四环正在向上述标准看齐，再加上商务区扩容，地铁线加码，成为未来五环内置业者争夺的热点区域，所以房价也必然看涨。

    割裂南城部分，再环视四环左右，亦无太大土地供应，而按照人们购买力选择的边际递减规律，这些地方亦是未来主流消费必争之地，房价焉有下跌之虞之理。

    剔除了上述不受土地放量与市场供应增加影响的区域，再看赌局，只能将战场确定在五环周边六环左右以及大外环，这还信赖着市政建设的速度。预期的300平米绝大部分只能在四环外寻找，并且基于多年总供应之不足，五环内基本是零星供应，成片供应一是来自于卫星城规划中的改造区域，另一来自于留置的部分老城改造。在这些区域，目前房价分为两块，一块是边缘区域的低价位房子，其单价约在12000-18000之间，套型面积比较宽裕，高层高密度建筑适当较少，这些区域在今年的疯狂之中，几无影响，但未来如何呢，是否因为土地放量就会造成局部地区的供过于求从而让房价稳定下来，降下来？

    其一，这些区域，房价变动幅度远小于上述地区，因此其对市场的影响近似可以忽略不计；

    其二，这些区域不是北京补充需求的诞生地，外地人置业，进京多年者，新晋高收入阶层，均会对五环以内的房子进行殊死争夺从而带动该区域房价稳中趋涨；

    其三，再往外，会有哪些人去买，成片开发用地的项目受到谁的青睐？以上上城为例，其属非北京界域但靠近北京的区域，原订价几千元，现在呢，在社区规模配套以及城际交通问题得到解决，这些区域因为被中低端消费所挤占，今年以来也发生了巨变，量价齐涨；

    其四，既然土地潜在量存在于非主流区域，而主流区域的房价不会受土地放量影响，那么赌局的结论就比较明确了，而且会输得很惨。

    补证：300万新增土地，还得看其三大构成，容积率、规划用途、规模，今日北京的土地市场与商品房市场趋旺不代表未来开发商会进一步占领式掠夺式储备。同时，开发商储备用地主要战略考虑，当会看容积率高低，并且这个容积率不是政府出让用地时规定的，而是开发商按照市场推算出来的，在此前提下，开发商还会看看规划用途，显然，越是远离主城，商业价值边际越小，地价含金量越小，然后只能靠规模吸引了，一旦规模成为本轮300万用地供应的主要特点，那么，教授专家所预期的5-6万套供应就将立马减半，因为你不可能让开发商对规模项目一次性建设完成。

    不仅如此，如果开发商集中切入这一轮收关用地供应，来个二八定律式的收购，未来房价无疑又会埋下一颗定时炸弹。