2009年第四季度至2010年第四季度住房增量市场与住房存量市场将呈现春暖秋凉、价稳量增的发展态势。在没有出现新的重大外部冲击的条件下，受前三季度销售量与价格增长过快及开发企业资金压力较小的综合作用，2009年第四季度住房市场可能有一个销售量回落和价格小幅调整的过程，投资开发则将继续保持上升。
 
　　2010年从整体看可能呈现先扬后抑、价稳量增的态势。具体而言，2010年第一季度销售量可能出现缓降，而价格基本保持平稳；第二季度受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响，销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大；第三、四季度价格与销售量可能稳定或出现下降，开发投资上升或保持稳定。

　　近日，中国社会科学院发布了《住房绿皮书》，对过去一年楼市的发展进行了总结，指出2009年过快释放的流动性推动了房价的上涨，流入住房领域的贷款更多支持了投机性住房的开发和建设、风险放宽手段有限等问题，房产市场呈现V形反转态势。报告同时认为明年地价仍要涨，楼市趋势将呈春暖秋凉、价稳量增的发展态势，是震荡性的增长。

　　针对《住房绿皮书》对2010年中国楼市做出的预测，成都部分专业人士认为，所谓“震荡性的增长”，这样的趋势似乎并不能说清楚所有问题，从目前宏观的形势看，资产类产品价格明年整体上仍呈增长态势。近日有报道说“去年10月1日至今，有超过5000亿港元资金流入香港，主要投放股市和楼市”，而这其中很多也将进入内地，这些都主要受人民币升值预期的吸引。房地产作为资产类的重要部分，价格仍会保持上涨。但是政策的动向，以及未来供求关系的变化，都会影响到2010年成都楼市的走势。

　　同时，所有接受采访的专业人士也都指出，目前成都市国土部门大量推出市区土地的做法，显示了极强的“平抑房价”意图。

　　热议观点一

　　急于入市的资金，现在可以等等了

　　正合地产顾问机构董事长 毛勇

　　毛勇在接受记者采访时，指出，社会科学院《住房绿皮书》的说法，和此前他一个证券行业的朋友说法一模一样，那位人士说，2010年一二季度中国楼市将出现一波上扬的走势，而三四季度，如果货币收紧，将出现下滑。

　　针对《住房绿皮书》中“流入住房领域的贷款更多支持了投机性住房的开发和建设”的观点，他认为，其实今年下半年贷款已经收紧，但是并没有改变所谓“投机性住房”的开发，这并不构成判断的依据。

　　而他认为，目前市场因素很复杂，唯一能对判断提供参照的，就是供求关系，这就好比农民种植作物也存在跟风行为一样，到头来可能是高点蜂拥进入，却竹篮打水一场空。不过从整个经济大势看来，在国内投资不动产，长期持有肯定是没有问题的，但目前，短期投资的机会已经错失了。他说：“你怎么看得出来你进入楼市的点位，不是市场接力的最后一棒？这无疑是个高点，那些急于进入楼市的资金，可以等一等了。”

　　他指出，近期成都国土部门大量推出土地的行为，已经不只是通过土地供应控制房价的“意图”，而是真正的举措。但是同时，尽管政府部门在住房保障上的投入逐年增加，但还是太少，社会分层造成的两极分化，让楼市矛盾加剧，这是未来调控应该注意的根本问题。

　　他说：“目前房价跳涨，人们大举跟风购买，实际上是心理层面的问题，而不是根据经济学原理在看待市场问题。”

　　热议观点二

　　市场对政策越来越敏感，明年上半年会出现小幅调整

　　黄子宁指出，2010年上半年，整个中国楼市，包括成都，都会出现小幅调整，那是因为前期制订的利好政策在2009年年底收尾。他说，优惠措施政策年底到期，实际上市场会马上开始进入短暂的审视和观望，等待政府制订针对明年年底的政策。因此，明年上半年小幅往下调整的过程是极有可能出现的。如果政策利好，甚至仅仅是平和的，来自于通胀预期的压力，整个楼市依然会往上攀升；如果政策面带来的消息负面，将对市场造成很大波动的可能。他认为，目前市场对政策的敏感度非常高，不可以单纯用市场供给看问题，政策决定走势，这可能是明年最为主流的特征。

　　他说，再看楼市基础面，目前一二线城市的可售房源存量实际上还是很低的，市场需求旺盛，实际上市场远远没有饱和。土地上涨的趋势也不可阻挡，假如明年的政策不往下压，价格疯涨不可避免。成都市国土部门近来推出大量土地，这显现出政府本身想要平稳发展的良好期望，但实际上杯水车薪。

　　同时他认为，目前在中国，假如金融市场不好，资金一定会投入房地产。在国内，投资资金去向比较单一不是一天两天的问题了，再加上此前政策利好，叠加效应一产生，就造成目前国内普遍房价上涨的现状。上海近期房价同比增长64％，就很说明问题。

　　热议观点三

　　目前所有的信号都不足以撼动大势

　　星彦地产成都公司总经理 张猛

　　张猛认为，近几年，社会科学院几乎很少对房地产业未来趋势做出准确判断，因此对《住房绿皮书》的观点应该谨慎地接受，至少一线城市和二线城市应该区别看待。

　　他指出，作为目前中国西部最具影响力的房地产市场之一，成都楼市未来一年稳步上扬的趋势是不可撼动的。在他看来，需求的旺盛是主导这种趋势的主线。近来在各个楼盘的售楼部，大量刚性需求人群蜂拥购房，而投资需求下单也比较多；但是，成都并没有出现2007年一线城市境外资金爆炒的局面，民间购房资金的庞大，以及“地少人多”的国情，决定了目前楼市态势的可持续性。

　　他说：“你发现没有，现在很多在成都的外来务工人员也在市区购房。在上海、北京、深圳等一线城市，外来购买力庞大，楼市震荡的可能性就会出现。而在成都，尽管我们说50％的房子被外地人买走，但是这些外地人中，至少有六成以上都被本土化，他们长期在成都生活、工作，实际上，成都的房子80％被卖给了长期在成都生活的人。”

　　针对近期成都市国土局加大土地供应量的举措，他认为，2007年和2008年，许多地王的出现，就是因为此前土地供应量太少，国土部门此举很有意义，能够有效减少“地王”的出现。但是，尽管政府部门通过土地供应来抑制房价的意图很明显，却实际上不会改变大势，因为市场需求量实在太大，目前成都推出的招拍挂土地并不能完全满足城市的整体需求。本报记者刘洵

　　链接：近3年交付的新房占据二手房市场房源半壁江山

　　11月份，成都市政务服务中心房产分中心的二手房买卖过户窗口出现了更为忙碌的景象：二手房交易总量环比10月上升了48%，交易面积则环比上升了53%。业界资深人士认为，近年来大量作为投资需求交易的新房将陆续涌入二手房市场，成为楼市后期供应量的重要组成部分。值得业界和购房者关注的是，一旦楼市出现调整迹象，这些投资型住宅可能集中弹向二手房市场，导致房价下跌的可能性较大。

　　据统计，每成交的3套二手房中，就有两套是2005年以后交付的次新住宅。世家机构统计：从近几年成都市的商品房成交量看：2007年成交量为113406套，成交面积为1134.88万平方米；2008年成交量为59920套，成交面积543.73万平方米；2009年1-11月成交量为156938套，成交面积为1380.99万平方米。构机资深人士分析，这些房源将随项目的交付而陆续进入二手楼市，成为后市供应不容忽视的重要组成部分，因此明年二手房的供应量将十分充足。