供需前景仍有利于价格持续攀升。

    过去2 个月房地产价格强于预期的表现已经将住房承受比率推高至接近2007 年均值的水平。这一上行势头是否会在2010 年持续,将取决于供应前景、居民收入增长以及开发商的资产负债状况。我们认为,中国主要城市的供需均衡状况(目前库存月数为9 个月)将在2010 年基本保持完好:经济前景的改善将为2010 年居民收入的加速增长提供支撑,这应会带动承受比率恢复至较当前更为健康的水平;虽然我们预计供应将会增加、交易量将会较2009 年的历史高点略有回落,但我们估计库存月数不太可能会显著高于12 个月。此外,我们预计2010 年开发商的财务状况将会明显好于2008 年,这也意味着在销售旺季期间即便供应大幅上升,开发商也不太可能降价以提高销量。

    择股: 看好估值未反映未来利润率走势强劲的公司。

    鉴于10 月中旬以来一线城市的房价已超出我们原先的2009 年预测,我们将2010 年的房价涨幅预测从原先的15%-20%下调至10%。我们维持对中国其他地区5%-10%的房价涨幅假设不变。同时,在计入开发商近期完成的收购之后,我们进行了下列调整:1) 将现有土地储备的2010 年末预期净资产价值调整了-11%至+31%;2) 将2009-2011 年预期核心利润平均调整了4%至7%;3) 将我们基于净资产价值的12 个月目标价格调整了-21%至+31%。

    我们仍看好那些估值未反映2010-2011 年利润率强劲走势(得益于充足的低成本土地储备和/或有效的费用削减举措)的公司。在我们看来,如果销量高于预期, 则这些企业的盈利增长将高于其他同行。我们将保利地产的评级从中性上调至买入;将深圳控股和华发股份的评级从买入下调至中性。我们维持对富力地产、世茂房地产、雅居乐房产、仁恒置地、易居中国、万科和金地集团的买入评级,但在强力买入名单中将雅居乐替换为富力地产。我们维持对华润置地、方兴地产和中国国贸的卖出评级。主要风险:政府政策意外收紧。我们认为,如果房价继续大幅上涨,政策风险将会较大。