收紧二套房贷抑制房价过快上涨最有效。近期中央政府已连续通过税收、土地等方式收紧08 年底以来的房地产宽松政策。以金融方式收紧调控政策尚未出台,市场预期二套房贷首付款将提升至5 成。我们曾在此前的报告中提出,从过往对房价的调控政策来看,收紧“二套房”贷对抑制房价过快上涨效果最明显。预计接下来,对商业银行的二套房贷严控政策可能出台。

　　今年各商业银行并未严格执行二套房贷政策。根据了解,到09 年6-7 月份,银监会重申银行要严格执行二套房贷政策,除建行从8 月份开始较严格执行外,其他银行基本没有做到,实际执行的时候,基本是首付2-4 成,利率是基准利率的7.1-8折,二套房贷成本低廉。就是在09 年10 月,各商业银行信贷吃紧的时候,除建行基本严格执行外,其他银行只是短期收紧了一下,到了11 月,又开始放松二套房贷。银监会的要求和银行执行之间差距很大,具体执行情况也都不对外公布。

　　2010 年依靠商品住宅投资拉动经济将降到次要的地位。据我们跟踪,未来半年全国住宅供给略显不足,主要城市求供比高于1,存量迅速消化,部分城市短期供应严重不足,若不严控二套房贷,部分城市房价仍有上涨10-20%的可能,并且房价上涨的势头将继续向其他二三线城市蔓延。2010 年控制房价成为政府稳定房地产市场的第一要务。2010 年房地产最作为经济支柱地位将更多的通过约4500 亿元的廉租房和经济适用房的建设来体现,而依靠商品住宅投资拉动经济将降到次要的地位。

　　接下来二套房贷严控可能从以下两方面进行。1、对房价涨幅过快的城市可能重新按家庭为单位认定“二套房”。2007 年底,政策收紧时“二套房”以家庭为单位认定;2008 年底,政策放松时,没有再提以家庭为单位认定“二套房”,银行放贷时都以个人为单位认定;对部分房价上涨过快的城市,2010 年可能重以家庭为单位认定“二套房”。2、严格执行二套房贷政策,即首付四成,利率是基准利率的1.1倍,对房价涨幅过快的城市首付不排除被提高至五成。

　　严格执行“二套房”政策将提高购房成本 15%,将有效抑制过度需求,控制因供应不足、投资投机带来的房价过快的上涨。附表中,我们在考虑购房者有资金成本的背景下,以首次和改善性购房首付二成、利率七折为基准,考虑在不同利率和首付的情况下购房款成本敏感性。购买二套房,首付4 成,利率1.1 倍的购房成本较首次购房和改善性购房的成本提高15.71%,若二套房贷首付5 成,利率1.1 倍,则购房成本增加15.15%,若首付4 成、利率1 倍,购房成本则提高12.43%。

　　可见,若商行严格执行二套房贷政策,二套房贷成本较首次和改善性房贷成本的提高相当于需要房价再涨15%,二套房贷高出的成本才能被抵消。因此,在当前部分城市房价涨幅过高的背景下,商业银行严格执行二套房贷政策将直接大幅压缩投资投机性购房的杠杆效用,将有效的控制未来半年供应不足的市场环境下需求的过度增长,达到抑制房价过快上涨的目的。