1、2009年房价上涨的原因：2009年三大投资市场－楼市、股市、期市之所以能够全面大幅上涨，原因在于很多企业家面对企业亏损的现实而国家政策维稳银行大量放贷，在手中握有大量信贷资金却不愿意扩大再生产的情况下，这些主力资金持续流入三大投资市场进行投机。

2、2010年房价将经历2个阶段：

（1）第一阶段－经济探底回升（房价高位盘整期）：2010年初主导全球经济的美国仍未完全摆脱经济危机的束缚，因此包括中国在内的世界各国都不敢贸然取消宽松的货币政策。虽然银行大量信贷的投放的局面暂时不会改变，资金仍将源源不断流入三大投资市场，但2009年底中国政府出台了一系列房地产新政将房地产投资市场的大门关闭。楼市在投机资金断流后只能出现成交量萎缩房价高位盘整的格局。

（2）第二阶段－经济复苏确立（房价持续下跌期）：2009年底，美国的一些失业率、就业率和库存数据都已经开始好转，按照惯例美国经济带领全球经济复苏就在半年－1年后(也就是2010年下半年）。经济复苏对于那些企业家而言将唤起他们扩大再生产的强大欲望，而对于政府而言将收回大量投放的银行信贷资金。在这种背景下，企业家必将为手头没钱而忙于抛售房产、股票、期货，大量资金从三大投资市场持续撤离，自此楼市、股市、期市踏入熊途。当然债券市场可能迎来了新的机遇。

3、关于下一轮房地产牛市何时出现的问题：经济复苏后房价持续下跌，但随着全球经济增长到一定程度（复苏后2－3年左右），企业家通过企业扩大再生产后不断盈利达到一定程度，口袋里的钱又多了就会再次萌发投资的欲望，那么房产、股市、期市的牛市将再度来临。同时可能会有一些事件性或政策性的信号：比如政府届时低价收购大量商品房用作经济适用房、万科等有眼光的房地产企业低价收购一些有严重债务危机的房地产公司等等。