近日，国务院办公厅再次出台了《关于促进房产市场平稳健康发展》的“国十一条”。“国十一条”从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年楼市政策基调。这是继2009年12月份国务院常务会议出台“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设”四大调控举措之后不到1个月之内的二度出台重大政策，表明政府遏制房价过快增长的决心和坚决态度，也揭示了房地产市场存在问题的严重程度。

    “国十一条”首要强调的就是从调结构着手，通过增加保障性住房和普通商品住房有效供给，遏制房价过快上涨，稳定市场预期，促进房地产市场健康发展。

    过高的房价和越来越像股市的房地产市场产生的财富转移和挤出效应，所激化的矛盾不仅掩盖了房地产在拉动经济、加速城市化进程等方面的功绩，而且严重危及行业自身的健康发展，也给中国经济健康发展埋下了极大隐患。

    房价高涨是房地产市场的矛盾表象，根源仍是供需特别是结构严重失衡。保障性住房过少、商品房相对过多是主要问题。国土资源部的数据显示，2009年前三季度，全国住宅用地供应同比增长8.7%，但其中中低价位、中小套型普通商品房用地供应同比却减少45%，占住宅用地供应量的14.9%，同比下降14.6个百分点。来自全国工商联房地产商会的数据表明，2009年国家下达的保障性住房建设计划中，全国计划投入1676亿元，其中，中央投入493亿元，占29.4％；地方配套1183亿元，占70.6％。但截至2009年8月底，全国保障性住房建设仅完成投资394.9亿元，完成率（23.6％）严重低于预期。

    一方面是保障性住房缺口巨大，建设进展缓慢，广大中低收入者的住房需求没有得到根本性的解决，消费不足；另一方面，相当比例的高收入阶层拥有多套住房，导致投资性和投机性需求旺盛，消费过度，房地产市场“虚火”旺盛。数据显示，目前我国部分城市租售价格比为1∶800，大部分大中城市房价收入比超过6倍，北京、上海和深圳等地许多楼盘空置率接近50％。而国际公认的合理租售价格比在1∶200-1∶300之间，房价收入比在3-6倍之间，商品房空置率在5％-10％之间。国际上衡量房地产市场是否过热的主要三个指标：租售价格比、房价收入比和商品房空置率，我国都严重偏离正常值。

    治理房地产市场“虚火”，夯实消费基础的关键举措就在于加快保障性住房建设。保障性住房建设包括经济适用房、廉租住房建设，棚户区改造，游牧民定居工程，农村危房改造等等。经验表明，保障性住房建设的杠杆作用十分明显，具有很强的带动和辐射作用。一是可以改善城市中低收入居民的居住条件，平息社会公众的不满情绪，促进社会和谐稳定。二是直接影响现有待售房地产项目和未来开发商开发项目的价格，有利于平抑房价过快上涨，降低租售价格比和商品房空置率，最终重塑社会各界对房地产市场的信心。三是有利于城乡居民特别是中低收入居民扩大消费。

    从投资和消费的角度来分析，2009年房地产投资在固定资产投资中的比重高达20%左右，部分城市超过50%；居民住房支出占总支出的比重很大。过度调控房地产很可能会对我国经济增长产生较大的负面影响。不加大调控力度，诱发社会不和谐的高房价又难以得到遏制。如何解决这一两难问题？加快建设发展空间巨大的保障性住房和普通商品房是根本之道，这样既可以保证房地产固定资产投资总量不会大幅下滑，房地产的下游行业家电、家纺等不会遭受严重打击，又可以适度平抑房价，也不至于让购房率迅速下降，让消费“马车”更加不堪重负。

    改善房地产市场的供需状况，加大保障性住房供给，必须用好行政和市场“两只手”。

    一是调整房地产市场结构，实施廉租房和商品房“双轨制”。廉租房的建设由中央政府主导，严格规范地方政府建设廉租房的比例。在没有达到廉租房建设比例的情况下严格控制商品房的开发。而商品房的开发则可以由市场进行供需确定，但是建设用地从严审批，购房要缴纳专门税金，购买多套住宅还要缴纳额外税金。

    二是对地方政府实施“问责制”。在考核地方政府官员绩效时，不仅仅看重GDP的高低，同时纳入拍卖土地价格、廉租房占商品房的比例，商品房价格增幅、商品房空置率等代表民生状况的综合指标，对于那些没有完成国家下达的中低价位房、经济适用房和廉租住房建设的地方，要有具体的惩罚措施。“国十一条”明确了地方政府的责任，省级政府对房地产市场稳定负总责。

    三是抑制炒作投机行为。充分运用土地出让金、营业税、物业税、房产税、遗产税和贷款首付等等财税金融政策，根据国家宏观和微观经济形势随时规范和调节房地产开发商。提高同一借款人购买多套房的首付比例，贷款利率不得下浮。对购买多套住房的，应逐级提高购房纳税标准。

    除此之外，当务之急是要尽快整合数据资源，循序渐进地逐步建立起个人征信制度，为衡定廉租住房、经济适用住房的标准提供判断依据，以保证住房保障目标与实施效果的一致性。

    国际上的经验也值得借鉴，例如新加坡早在20世纪60年代就推出了“居者有其屋”计划，大力建设以自住为主的经济适用类住房，限制居民购买该类住房的次数，监督房屋不得用于商业性经营，规定较长的房屋转售时限，在很大程度上抑制了房地产投机。80%以上的居民购买的是政府建造的平价房，而仅有不到20%的人居住在价格高昂的私人住宅。韩国政府保障性住房占整个住房市场50%以上，规定一个家庭只允许购买一套住房，并有严格的登记存档，对拥有两套或两套以上住宅者收取高额的资产增值税。

    加快保障性安居工程建设，是迈向“住有所居”的重要一步，是党和政府对人民群众的庄严承诺。近日，温家宝总理在接受新华社记者专访时再次明确指出，政府应加大安居工程的建设力度，加快棚户区的改造。这表明，中国政府高度重视保障性安居工程建设。我们相信，有党和政府对保障性安居工程建设的高度重视，有中央治理房地产市场的决心，有中央深入调查研究，统筹长远规划，我国房地产行业健康稳定发展的前景值得期待。