东方早报信息指出：中国密集出台楼市调控政策的效果立竿见影。过去一周内，全国楼市成交量全线下滑，多个城市下降幅度超过四成。业内人士表示，随着政策效应逐渐显现，需求将会受到明显影响，今年市场调整已成定局。

    二手房价格惯性上扬

    二手房市场，政策影响更加明显。

    据中原领先指数系统数据显示：2009年12月京、沪、穗、深、津五大城市二手住宅市场价格指数延续全年楼市的惯性继续上扬，环比涨幅均超过2%以上。其中上海涨幅最高，环比涨幅达3.88%，广州次之为3.23%；其他均在3.00%以下。

    与此同时，五大城市二手房住宅市场成交量正在全线溃退，深圳下跌幅度最大，达21.55%，北京为21.38%。北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超过20%，上海和广州下滑幅度相对较小。

    中原地产研究中心研究经理瞿安新认为，目前市场观望情绪正在蔓延，二手房住宅市场陷入僵局。预计1月至2月下旬的春节前后，国内二手房市场成交量仍将继续走低，甚至可能大幅下滑。到时，国内越来越多城市的房价将有可能下探。

    泡沫要市场合理消化

    透支一部分今年年初的需求，但其对二手房市场的影响应该大于新房。仅凭一两周的数据还不能去判断今年或者上半年的市场情况。

    不过已经有业内人士表达出悲观的态度。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，今年市场调整已成定局。由于二套房政策突然收紧，这种状况下，几乎所有的需求都会不同程度受到影响，投资投机需求将大幅萎缩，改善需求明显减少，刚需有所减少。

    不过，杨红旭称，2009年商品住宅成交量和价格再创历史新高，一线城市很多楼盘价格上涨40%-60%，已经出现泡沫。那么，2010年成交量适度回调，价格涨幅收窄，少数城市房价出现小幅下跌，应视作市场合理的调整行为。

    一线城市楼市成交量惨淡二手房“崩溃”

    据网易财经报道：受传统销售淡季和政策效应的影响，京沪穗三大一线城市在12月末爆发式成交过后，上周（1月4日-1月10日）一手及二手房市场均出现成交量明显下滑。其中，北京一手及二手房成交量环比下跌分别为49%和80%，深圳分别下跌21%和71%。

    岁末狂想曲

    由于09年年末政策末班车效应，12月全国各地楼市均出现购房者集中成交的局面。其中，北京12月二手房成交41743套，为09年内单月成交量首次突破4万套，价格更是首次突破14000元/平米。一手房成交也由11月份的17526套上涨至21218套，涨幅21.07%。

    上海二手房指数系统数据也显示，09年12月的环比涨幅仅次于4月和7月，形成09年全年楼市成交的三次高点。深圳二手房市场也在12月最后一周（12月21日—27日）连续第七次打破成交记录，仅七天时就成交7291套，环比上涨22.7%，上演了“最后的疯狂”。

    美联物业市场研究部认为，由于09年底出台一系列地产新政的真正实施日期均为2010年元月，因此09年末楼市集中爆发成交的“翘尾”现象并不难理解。不过，09年末的涨势已经透支了2010年的成交量，而随着一手房新增供应量连续减少以及政策效应的逐步显现，预计未来半年到一年内成交量将锐减。

    楼市成交将进入下行通道

    数据显示，进入1月份后，各地楼市进入明显观望。上周，北京二手房仅成交2602套，环比12月下跌逾8成，与市场冷淡的09年同期相比也下跌15%左右。

    上海与深圳的一手房二手房成交量也都非常“惨淡”。上海上周楼市新房成交面积为17.09万平方米，环比减少16%，仅是09年平均成交量水平的一半，均价下跌16%，二手房更是进入“休眠期”。上周深圳一手房共成交819套，环比下降20.9%，成交均价为21357元/平米，环比下降0.6%，二手房共成交1690套，环比骤降70.9%。

    中原地产华北区总经理李文杰认为，2009年楼市成交量中，有2008年积压的需求，也有透支2010年的需求，因此，预计2009年的涨势将很难持续。美联物业市场研究部也表示，预计1月二手房成交量将下跌50%，成交均价也会出现10%左右的向下调整，二手房高端需求将逐步转移到商品房市场。

    二手房成交量全线崩溃

    广州日报大洋网资讯报道：五大城市二手房住宅市场成交量正在全线溃退，深圳下跌幅度最大，达到21.55%，北京次之，为21.38%。北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超过20%，上海和广州下滑幅度相对较小。

    租金回报率再创新低

    相比较，租金回报率再创新低。五大城市中仅有广州租金回报率超过3%，其他城市均不足3%。天津租金回报率首次跌破3%至2.99%，在五大城市中成为第四个租金回报率不足3%的城市。

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    国11条说法模糊二套房贷利率可能现竞争性下浮

    “国11条”再度敲响房市警钟。但在收紧二套房贷的姿态下，“国11条”对二套房贷也留足了空间，并有可能因此导致二套房贷利率的竞争性下浮。

    “国11条”明确提出，对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。

    “贷款利率严格按照风险定价”这一未给予定量底线的要求给银行留足了自主权。一股份制银行总行个金部人士对表示，原来该行对于二套房贷至少要求执行基准利率，但根据这次要求，则可以下浮，至少贷款利率的决策权会下放给各分行自行掌握。

    该人士认为，这一模糊的政策完全可能导致部分银行对二套房贷利率在基准利率基础上展开竞争性下浮。因为不管市场向上向下，只要有银行为抢占市场份额下浮利率，其他银行肯定会跟进，除非监管部门对“贷款利率严格按照风险定价”这一模糊性表述做出解释，否则在基准利率基础上下浮也不算违规。

    中原地产项目部总经理黄韬也认为，这一要求确实有可能导致部分银行二套房贷利率的竞争性下浮。

    而此前，银监会的要求是二套房贷必须首付四成、基准利率1.1倍的放贷标准。不过2008年和2009年，因为刺激性政策，这一要求实际上执行并不严格。

    仅以北京为例，记者以客户身份咨询农行北京分行相关人士，该人士证实，在文件没有落实下来之前，该行二套房贷仍可比照首套房贷执行。且表示，文件出台后，还可看客户资质，确定二套房是否可享受较为优惠的首付比例，但贷款利率最多只能打到8－8.5折。

    也有国有银行人士看法不一，因为今年各家银行整体在收紧。但该人士也表示，最终还是要根据市场情况和客户来定，优质客户也可能享受利率下浮的优惠。并进一步认为，仍追求规模的银行，有可能因此下浮利率，但对于一些贷存比已经接近极限的银行而言，就没必要再为追求规模而下浮利率。

    另外，值得注意的是，“国11条”未提及改善性住房。也因此，银行是否仍可对部分二套房比照改善性住房标准给予购房者首套房贷款优惠也成了一个没有确切答案的问题。

    中行个贷部人士对记者表示，“国11条”最大的一个改变在于没有提及改善性住房，在他看来，这意味着二套房中改善性住房优惠措施的终止。

    中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，新规没有提及改善性住房，至少可防止二套房以改善性住房名义享受首套房贷款的优惠，可以说，这一政策更为严厉。

    总体而言，“国11条”信号是为从紧，但银行的具体操作则存在与之相悖的可能。而黄韬则认为，实际上“国11条”相当温和，调控信号多于实际操作，“手起刀未落”，但政策会贴着市场走，如果市场表现未达到调控预期效果，更严厉的政策还会出台。

    香港二手房市场持续炙热 周末成交刷新纪录

    大角嘴海桃湾10日吸引不少买家参观示范单位。

    天津：二手房交易量下降严重

    据天津市国土房管局的统计数据，1月4日至10日，天津全市二手房共成交825套，成交面积6．6万平方米，环比下降了68．5％；成交均价为每平方米6630元，环比上涨了7．8％。

    分区域来看，上周市内六区二手房共成交425套，成交面积3．34万平方米，环比下降了59．7％；成交均价为每平方米8436元，环比上涨了3．2％。环城四区二手房上周共成交130套，成交面积1．04万平方米，环比下降了74．9％；成交均价为每平方米5240元，环比下降了1．7％。滨海新区的二手房上周共成交149套，成交面积1．15万平方米，环比下降了74．7％；成交均价为每平方米5612元，环比上涨了1．5％。

    乌鲁木齐去年新房和二手房成交量创新高

    在刚刚过去的2009年，乌鲁木齐房地产市场呈现供求两旺态势，新房和二手房成交量均创历史最高水平。

    乌鲁木齐市房产局“房产大巴扎”网站数据统计显示，2009年1月至12月，乌鲁木齐市新建商品房批准预售面积493．36万平方米，与上年同期相比增长1．3％；商品房登记成交面积562．74万平方米，与上年同期相比增长50．31％；二手房累计成交面积188．1万平方米，成交面积与上年同期相比增长98．79％。

    分析认为，2009年乌鲁木齐市新建商品房批准预售量、新建商品房成交量和二手房成交量均创新，表明房地产交易市场目前发展健康、稳定。同时，受2009年底房地产交易相关税收政策调整的影响，乌鲁木齐市二手房交易量出现明显增长。

    由于没有大型全新物业供应，令香港市场购买力转投二手楼市。中原地产十大屋苑过去周末两日共录得103宗成交，创2007年底周末交投以来最多，也较前周的62宗升达66.1%，当中，蓝筹屋苑沙田第一城本月至今暂录约80宗成交较前周急增1.3倍。

    不过，一手成交持续下挫，各楼盘均只有单位数成交，整体销情只录得33宗，较前周下跌51%。

    中原地产住宅部董事总经理陈永杰表示，2010年刚起步，各区中、小型物业全线起动。由于市场上的一手盘仍未正式开售，故买家续攻二手市场。而且春节将至，市场皆期望节后出现小阳春。有置业需要之用家，为免迟买会贵，遂于近日把握良机，赶快入市。

    中原地产十大屋苑过去两日共录得103宗成交，较前周的62宗升达66.1%。多个九龙区蓝筹屋苑的成交均以倍增，而新界区屋苑的交投均超越20宗，交投凌厉。当中美孚新村交投升两倍录15宗成交，升幅为十大屋苑之冠。

    港岛区方面，太古城过去两日录13宗成交，较前周增加30%。包括天山合高层A室，面积675平方呎，属两房则王，享部分海景，成交价506.5万元，呎价7504元；九龙区方面，美孚新村过去两日共录得15宗成交，较前周增加2倍。当中百老汇街54号高层A室，面积1780平方呎，属四房连套房间隔，成交价为1000万元，呎价5618元。买家为外区用家，原业主则于2007年5月以900万元购入，持货近3年，这次获利100万元。

    新界区方面，沙田第一城本月至今暂录约80宗成交，过去两日屋苑录约23宗成交，较前周急增1.3倍。近日投资者入市个案增加，少部分为短炒客，令交投大幅增加，估计本月月中沙田第一城应该可破过百宗的新高纪录。

    而一手方面，由于市场没有新焦点盘，交投较为淡静，整体销情只录33宗，当中以海桃湾及领汇分别成交6宗最多，但也不逾10宗，其余楼盘只有零星成交。