2009年，在宽松的货币政策和一系列救市政策刺激下，我国房地产市场经历短暂下跌后快速反弹，到年底实现了V型反转。短短一年间，我国房地产市场实现了由“去库存”到“挤泡沫”的大逆转。其间政策调控效应不容小觑。2010年，我国房地产市场面临更加复杂多变的形势，房地产市场走向仍取决于决策层的调控政策和调控力度，取决于决策层是否决心遏制快速上涨的房价。从近日中央密集出台各项政策来看，房地产市场或将进入新一轮的调控期，调控将成为房地产市场的一种常态。

    回顾2008年，受上年高房价的影响，中央和相关部门陆续推出了一系列抑制房地产泡沫的政策和措施，遏制上涨过快的房价和调整过热的房地产市场。在政策调控之下，2008年房地产市场住宅开发投资额、新开工面积和销售面积、销售金额等各项指标全面回落。当时业内普遍预计，2009年初房地产市场可以“试探性抄底”，下半年才有望走出谷底。

    然而，受国际金融危机的冲击和我国经济发展方式自身调整的影响，2008年中国经济增速明显回落。为应对国际金融危机冲击，实现“保增长、保就业、保民生”的目标，中央及各地方政府开始陆续出台经济刺激计划，降低契税及房地产开发自有资金率、暂免印花税和土地增值税、营业税优惠、房贷利率优惠等刺激性政策相继出台，2009年一季度新增贷款4.58万亿元，完成全年指标90%，开发商几近断裂的资金链条重新获得了充裕的资金，房地产市场在救市政策的刺激下，强势回暖，连连显现出“小阳春”、“大阳春”的行情，2009年底出现了“恐慌性抢购”。国家统计局统计数据显示，2009年3-11月，全国70个大中城市房屋售价环比涨幅逐月扩大。6月份全国房屋销售价格同比恢复正增长，此后涨幅逐月扩大，7-10月份4个月同比分别增长1％、2％、2.8％和3.9％，11月份的涨幅更是达到了5.7％，涨幅创新高。

    高额利润吸引了各路开发商，连非房地产主营业务的央企也纷纷加入了“地王”争夺战，土地价格不断被刷新，“面粉贵于面包”现象从一线城市蔓延至二线城市，我国房地产市场泡沫迅速膨胀。预计2009年全年住宅销售面积、销售金额同比增幅高达50％以上，住宅开发投资额增速达15％，三项指标均将创出历史新高。

    针对这种非理性繁荣的市场，2009年12月，国务院常务会议提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”此后不久，连续出台增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设的“国四条”。住房和城乡建设部、国土资源部、财政部等多个部委相继打出若干房地产调控“组合拳”：“营业税征收2改5”、“拿地首付不低于50％”、“督办全国18宗房地产闲置土地”等。受此调控，北京、上海、广州等城市的房地产市场迅速降温，市场观望情绪开始加大。但业内人士对此并不乐观，大多数人认为这只是一种短暂的政策回应。其理由为，在“地王”频出、开发商拿地成本高涨，以及流动性环境仍然宽松的情况下，房地产走势没有理由趋向低位运行。

    2009年频出的“地王”，必然会在2010年寻求资本投入回报，中央遏制高房价的挑战压力更大。而地方政府、开发商与中央政府的博弈将更为激烈。关于地价方面的土地问题，2009年12月，国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况。但由于目前的土地政策没能真正从体制上抑制地方政府的趋利行为，其对房地产泡沫的挤出作用未必能达到预期效果。预计现行土地管理制度将逐渐逼近重大变革的临界点，相关土地调整政策或将陆续出台。

    2010年，政府调控面临的不仅是房地产市场的高房价，同时还要考虑到目前我国经济增长的内生性动力不足，还需要房地产继续对经济的承接性支撑，房地产投资的资金链还不能断，市场上还必须保持相当的流动性。调控面临两难：调控力度过大，很可能会对我国经济增长产生较大的负面影响；调控力度不够，高房价又难以得到遏制，民生问题将进一步凸显。从外部环境来看，2010年，随着世界经济的逐步好转，我国资产通胀预期加强，人民币升值压力加大，境外“热钱”必将再次涌入我国房地产领域，极可能形成2007年的资本、土地、房地产市场循环互动的高杠杆率循环，从而推高2010年房价上行。

    从城市化进程来看，我国的城市化率每年以1个百分点的速度在推进，这意味着每年将有1000万-1300万的人口进入城市。如何解决这部分新增城市人口的居住问题，也将考验政策的调控作用。

    但对于我国房地产市场来说，如何把握好调控的力度、调控的时机才是关键。这将再次考验政策层面的智慧和决心。当然，房地产经济也要服从全国宏观经济大局，调控政策的基本思路也应是在保持政策稳定性、连续性基础上进行适时调整。

    一是保持政策稳定性、连续性。主要体现在继续支持居民自住和改善型住房消费，增加普通商品住房的有效供给，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期等方面。

    二是针对性更强，坚持有保有压。未来我国房地产调控政策应在满足自住型和改善型需求同时，抑制投资性和投机性需求，促进房地产市场健康稳定发展。

    三是因地制宜，适时调整。未来应根据各城市具体情况，适时采取调控措施，解决我国部分城市房价总体偏高和价格涨幅过快问题。

    目前，全国房地产市场已经处于“高温”阶段，高房价和供需结构严重失衡是当前的主要矛盾。1月10日，国务院办公厅及时出台了《关于促进房产市场平稳健康发展》的“国11条”，对此作出了回应。强调要重点增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，并强化地方政府的责任，以此稳定市场预期。

    可以预见，2010年，我国房地产市场将面临前所未有的复杂多变的环境和挑战。应增加调控的频率，抓准调控的时机，把握好调控的力度，以必胜的决心来接受这场考验。