在经历了大半年的持续上涨之后，2009年全国房价在最后一个月再创涨幅新高，全年楼市在持续上涨中告一段落。 

　　国家发改委、国家统计局1月14日发布调查统计数据显示，去年12月全国房价同比涨幅达到7.8%，涨幅比上月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5％，涨幅比上月扩大0.3个百分点。上海房价同比涨7.4%，环比涨1.3%。业内人士表示，随着楼市政策调控基调转向，今年全国房价可能在二季度出现下跌。

　　去年全国房价同比涨幅是房价走势逆转后的最高点，但并没有达到2008年11.3%的历史纪录。但从走势来看，去年全年房价上涨速度相比2007年的楼市峰谷更加迅速。历史数据显示，全国房价在2008年8月以后一路下滑，一直到8个月之后的2009年4月才开始反弹。但此后楼市价格上升势头之猛超出大部分业内人士的预期。从房价环比增幅分析，去年12月涨幅高达1.5%，不仅创下2009年全年度新高，而且还是2007年11月份以来26个月的涨幅新高，接近2007年9月1.7%的历史最高值（自2005年有这一统计数字以来）。

　　房价涨速过快也直接导致去年年底至今政府出台包括“国四条”、“国十条”在内的一系列调控政策。中国指数研究院副院长陈晟表示，中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策，抑制投资、投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨等，显示房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。

　　统计数据显示，新建房价涨幅最高的为广州，同比上涨19.9%、其次深圳涨14.3%、海口涨13.4%和北京涨13.2%。这些曾经处于降价先锋的城市同样也是房价上涨最快的城市。

　　新建住房销售价格同比上涨9.1%，涨幅比上月扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中，90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨11.6%，环比上涨2.0%。相比之下，二手房涨幅仅为6.8%，显示去年12月初出台的营业税优惠取消政策效果已经提前在二手市场反应。

　　上海知名地产评论人士杨红旭表示，今年1月份的价格将会反映政策紧缩的信息，1月房价环比增幅将会收窄，而二季度有可能出现环比负增长，也即房价下跌。

　　全年而言，2010年房价相比2009年，依然会是正增长，但涨幅将减小。全年房价整体上呈现上半年涨，下半年盘整和下跌格局。

　　七大中介共话沪楼市 2010年房价还会涨多少

　　股市、楼市素有“大年”“小年”之说。2008年楼市低迷，2009年行情突起，2010年又会走向何方，是调整还是持续？2010年楼市的机会点又在哪里？

　　大市判断

　　中原地产

　　通胀待化解楼市即降温

　　2010年的上海楼市走向基本上将以消化与调整为发展主基调。

　　楼市资金流暂无大幅收紧之忧。“二套房贷”严格执行，银行放贷节奏从年中就开始放缓。中央4万亿元投资，加上地方配套资金的投资，引起强烈通胀预期，因此货币政策有小幅趋紧的迹象。但是，适度宽松到2010年上半年的货币政策，整体行情仍以平稳为主，也为楼市政策平稳奠定基础。

　　土地供应量相对不足。由于2008年土地流拍严重，2009年新增供应量大幅收窄，一定程度上催化了二三季度的“地王”频出现象，尤其12月出现两个“地王”刷新历史纪录。增加供地的举措，虽表明政府不希望房价过高的态度，但短期内对市场行情影响不大，更多的是影响楼市两三年的中期走势。

　　新政对于楼市的影响，一方面业主为了避税暂缓出手，二手房供应量有望减少，但短期内需求还可能保持旺盛态势，因此税费被转嫁给购房者，导致短期内房价上涨。同时，政府加大保障性房源的供应，以增加市场供给，加上投机炒房的税费政策，将影响投资者信心。只要通胀预期获得化解，预期楼市就会转入平稳。

　　如果货币政策有所收紧，或者加息，楼市将面临一个高位盘整期。随着经济企稳回升，如果不出台新的调控政策，不排除今年房价依然会延续稳步上扬的趋势。

　　永庆房屋 大幅上涨机会不大

　　若要预测2010年上海二手房价格走势，可先简单回顾一下2009年二手房走势。 2009年，上海二手房均价环比上一年度涨幅达四成，从年初约1万元/平方米上扬至年末的近1.4万元/平方米，涨幅远高于之前任一年度的均价涨幅。

　　正由于2009年房价大幅上涨，考虑到将来银行房贷的资产安全，2010年政府资金不会放得太宽，最多也只是适度，所以相应地，2010、2011年房地产市场都不会太好。由此判断，2010年房价持续大幅上扬的机会不大。如果市场成交量及成交价都呈缓慢回档的表现，即量价都在2009年的高峰基础上缓慢阶梯式下滑、调整，房地产市场未来的发展才是比较健康的。如果后续市场过热表现没有得到明显改善，预计政府还会出台政策予以压制，政策利空会带来成交量萎缩，进而压迫价格向下回档、调整。

　　未来政策与经济的一些因素会左右到房地产市场走势，需留意三方面因素：一、物业税是否出台，以及其征收比例是否会过高。二、银行信贷政策收紧。如果首付自备款比例调高至四到五成，是房地产市场的重大利空，直接关联到购房者的购买能力，成交量萎缩自然会压迫到价格下行。另外，房贷利率也是一个观察指标。如果利率大幅提高，同样会增加购房者的资金负担及心理负担，尤其是拥有多套房的投资客，房贷的大幅提高会迫使部分业主释放出手中房源，进而形成卖压。三、汇率。若人民币大幅升值，对于房地产市场而言会是大的利多，因为会吸引境外热钱的进入，而境外热钱流入的首选通常便是房产。

　　前两个为利空因素，第三个为利多因素，均会对房地产市场的价量形成较大影响。自住客可以选择在这样的危机时入市，越是大的政策利空越是会有机会挑选到性价比高的好房子，相反投资客今年需小心谨慎。

　　易居臣信 未来房价将呈"V"型走势

　　进入12月份后短短十数天内，政府对楼市的态度经历了从暧昧到明确表态“遏制房价过快上涨”的转变。随着诸多房地产调控政策的发布，从“国四条”、营业税优惠2年转5年，到开发商拿地首付上调至50%，2010年楼市的政策面动向已非常明朗，并预计在近期，会有更多因地制宜的落实细化各类调控政策出台。

　　预计从2010年二季度起，各区域二手房房价将陆续滞涨，而部分今年涨幅过大的板块将面临回调。另外，从成交量的下滑到房价的回调，必然需要一个传导过程，其过程长短将取决于政策面收紧的幅度，如果政策力度较大，房价回落的时间点或许将更快来临，反之则可能令明年楼市调整周期历时更长。

　　对于未来房价中长期走势，在一段时间的回调整理后、大方向依然会向上，主要原因得于市场供求关系所致。经过2009年的巨量去化，当前上海一手房存量为486万平方米、二手房在售量也仅为857.5万平方米，双双创下近两年的新低。由于2010年世博会召开期间市区及场馆区域大面积停工因素影响，预计2010年、2011年这两年一手房新增供应量将持续低位，上海楼市的供不应求将得到最大程度体现。在巨量需求的推动下，房价回调的趋势将很容易被打破，从而重新步入上升轨道。未来两年内二手房房价呈现先跌后涨的“V”型走势的可能性很大。

　　满堂红 房价再涨一至两成

　　回顾近几年政府对楼市的几次调控，最后结果都是差强人意。

　　最近一次是2008年下半年，适逢全球金融危机，交易量一下子跌落谷底，但房价却并没有跌多少。除了部分受金融危机拖累的业主急于抛售物业套现，让买家偶尔能淘到价廉物美的房子之外，大部分业主要价仍然十分坚挺。进入2009年以后，楼价再次疯涨，仿佛要将2008年没涨的那部分补回来。

　　对于2010年，只要经济环境向好，作为支柱产业的房地产行业自然会欣欣向荣，房价有望继续上涨。另一方面，从本次政策调控仅仅动了一下征收营业税的年限一项即可看出端倪。政府从来只是强调抑制房价的 “过快”上涨，并没有说不让房价上涨。一旦经济发展稍有不如意，政府将会随时重启房地产这辆拉动经济的火车头。

　　由此预计，2010年楼市将会渐趋理性，房价也会稳中有升，上涨幅度在10%-20%之间。每个购房者在置业的时候都会关注物业未来的升值空间，所以，挑选到合适的板块和合适的楼盘对于置业者来说是一件头等大事。

　　找准机会

　　21世纪不动产 外环外具备较大升势

　　2009年上海楼市巨量成交，一是源自优惠的信贷和税收政策，降低了入市门槛，二是释放2008年压抑的刚需，并在下半年逐渐刺激投资需求和恐慌性购房行为。上述两点成为2010年是否能够得到延续的关键。

　　一看政策，尽管上海楼市政策的细则尚未出台，但也有望保持总体稳定。原因在于国家楼市政策在个人房贷上未作调整，房屋流转的税收变化也在市场预期之内，上海很可能延续这一态势。二看供求，经过2009年的大量去化后上海短期内的购房需求将有所下降，2009年房价大涨也需要一段时间被市场各方消化，其次是春节前后传统的交易“淡季”。所以，2010年一季度成交量的下降很难避免，而三四月份的市场表现倍加值得关注，基本可为整年行情奠定基调。若在三四月交易量能快速恢复到较高水平，表明市场行情仍将走高，购房者可尽早入市；若三四月交易量未明显回升，购房者则可较为从容地挑选房源，但过度观望也不明智，毕竟市场不具备大跌的基础。

　　从2009年各板块的二手房价涨幅来看，领涨板块普遍具备如下特点，购房者多予以参考。 1、轨交开通，如7号线的宝山上大，2、重大利好，如受迪士尼、大浦东辐射的浦东周康，3、一二级市场火热，如浦东川沙，4、价格洼地，如宝山月浦。因此，近郊区域仍将是2010年市场领跑的重要角色。比如，实力开发商入驻、新盘集中，又有11号线开通利好的嘉定楼市，在2010年预计将有不错的表现，尤其是南翔板块。

　　另一方面，上海外环以内区域在2009年的房价涨幅低于外围，这使他们在后市具备较大的上升空间，且在市场调整之时拥有更强的抗跌功能，从长远看也能获得更高的租金回报。购房者可适当关注2009年底的潜力板块，如普陀长寿、宝山高境淞南等板块。

　　汉宇地产 调整在所难免

　　抓住“大浦东”和“真如”

　　宏观调控已经成为业内外对2010年市场回落的一种共识，但是对于房价走势依然有争议，这种争议更多的是关注“拐点”落在什么时间点以及回落程度到底有多大，是否真正形成了走势“拐点”。

　　针对第一个问题：业内观点随着2009年12月份宏观调控政策的不断推进而在不同时期出现了不同的倾向。 12月中旬，土地出让金缴纳政策出台之后的一段时间内，业内对未来一段时间内二手房走势持非常悲观的看法。多数观点认为近期楼市可能会复制2008年市场低迷的状况。12月22日营业税细则出台后，业内通过通读营业税细则所述内容，认为管理层对楼市调控特别是二手房市场普通住宅的调控力度要小于预期。所以，2010年5月之前行情依然看好。因为每年5月是一季度经济数据出台的时间点，如果经济出现过热或者通胀预期已经转化为实际，那么更加严厉的宏观调控政策（不仅仅针对房地产行业）将会出台，市场在此时间点后会逐渐步入低迷，价格也会出现向下小幅波动。所以，2010年二手房出现量价齐跌的走势是一种必然，只是时间问题。

　　针对第二个问题：虽然国内房地产市场并未走过几个完整的周期，但是成交量的小周期走势非常明显。从2007年成交放量时的月成交2万套和2008年低迷时多个月成交少于1万套可以发现，楼市需求稳定和平衡只是一个很短的时间，多数时间内楼市不是出现需求虚火过旺、恐慌性购房大大透支未来购买力，就是出现市场观望情绪浓郁、刚性需求被压抑的情况。2010年在宏观调控政策必然打压下，需求萎缩程度或许也会超过大家的预期。

　　正如股市中“追涨杀跌”的“羊群效应”的大多数人都是以亏损收场一样，只有在市场低迷，价格回落时及时出手的购房者才是最明智的。那么，对于可以预期的2010年的楼市低迷，选怎样的区域才能彰显出独到的眼光呢？汉宇地产认为：2010年从大区域来看浦东是置业的首选。从“陆家嘴金融城”、到“大浦东”以及“迪士尼”，上海未来几年的城市建设投资主体在浦东，而相比“大虹桥”比较模糊的概念，大浦东概念更加明晰。另一个不容忽视的区域是上海第四个城市副中心——真如。真如板块已经被业内关注多年，但是真正开始建设应该是以2010年作为一个新起点。在此置业也会享受配套设施不断升级的“福利”。

　　我爱我家“世博”为三林楼市冲刺

　　2009年二手房风头最劲的莫过于浦东三林、周康、闵行的古美罗阳和莘庄，松江的九亭和新城地区。那么，2010年哪些区域将会成为热点，带动板块房价突涨呢？

　　因为世博会关系，三林板块房价自2005年起几度大起大落。 2010年是世博年，无论是规划确定的三林世博功能区，还是尚在理论阶段酝酿建设的所谓第五个城市副中心“世博新城”，都将使该板块继续成为焦点。

　　从地理位置上来看，原南汇区的周康板块不仅距离浦东新区最近，而且处在陆家嘴金融城、临港航运城的连接点上，又毗邻三林世博板块和川沙“迪士尼”项目所在区域，周边配套愈加成熟，商住氛围也愈加浓厚。在种种利好的基础上，周康板块很可能延续2009年的良好表现，更上一层楼。

　　值得一提的是，2010年轨道交通依然是“贯通”住宅消费的大动脉。在新开通的轨交和将要通车的轨交周边区域，自会形成自住购房的热点区域。