去年12月相继实施的房产新政在一定程度上提高了改善型需求的门槛。专业人士指出，新政总体还是支持改善型需求的，不过是特指国家定义的改善需求，即首套房人均面积低于所在城市平均水平的。这个限制条件，将使不少人左右为难。

    此外，随着政策的执行力度加大，以前没有严格执行的政策都将开始从紧，如二套房信贷管理以及标准认定等。同时专家分析指出，随着税费减免政策的调整或者取消，部分改善型需求还将面临交易成本变相增加的情形。

    用足政策应对成本增加

    新政实施后，有些成本的增加不可避免，如契税支出的增加等。但有些成本却可以避免，不过这需要购房者采取相应的策略，即用足政策，在现有的政策框架下，尽可能让自己多享受到政策的优惠。

    首先要做到的就是要满足改善型需求的条件。比如，新政规定只有购买普通房改善居住条件才能享受到优惠政策，购房者如果买143平方米的房子就不会增加成本。

    另外，契税调整后，苏州有些房产开发商对144以上大户型的售价也相应作出调整，弥补契税增加的带来的成本上升。比如星屿仁恒 新推的148平方米精装房，开发商就对价格进行相应的调整，让出部分利润，以减轻买房者的买房成本。

    其次要做到的是尽量享受到房贷优惠政策。通过上述计算不难看出，若能享受优惠利率，购房成本将下降不少。如果第一套房贷款额不是太高的话，可以先还掉，没有贷款银行是按第一套房来操作的。还有就是要用足公积金贷款政策。购房者应该做到保证账户中有足够的余额，以方便申请到最高额度的公积金贷款。此外就是不要碰受政策打压的物业，如购买时间不足5年的二手房，而尽量选择新房，或者购买时间超过5年的普通二手房，这种物业在交易过程中不会涉及到营业税，因此在交易过程中便可避免税费成本转嫁的问题。

    另外还有一个值得注意的问题就是一定要选择合适的购房时机。考虑到当前政府在对楼市进行调控，因此市场如何运行目前并不特别清楚，购房者如果暂时无法做出判断，那么还不如索性静观其变，等到市场趋稳之后再做决定。当然，在等待的过程中，应该密切关注市场变化，一旦看到合适的，应立即出手。

    成本到底会增加多少

    那么，新政实施以后，会导致改善型需求成本增加多少呢？根据新政规定，有些成本是显性成本，如税费减免政策的调整，导致交易过程中需要支付更多的税费；还有一种是隐性成本，从表面上看似乎影响不到，但实际上卖家会将成本转嫁过来，从而产生新增成本，如营业税“2改5”，卖家转嫁税费成本，显然会增加购房成本。

    此外，由于房价的快速上涨，还会出现诸多普通住宅“被豪宅”的情形，千万不要小看这种转变，因为两者在税费方面存在不小的差距。

    具体来看，如果购买144平方米以上的住宅，需要多支出的费用是：

——契税比去年提高一到两个点，为3%，就以144平方米、单价为1万元为例，需多付1.44万。

——如果转让，满5年的住宅，需差额征收营业税，如果这套房子过去每平方米为5000元，144 ×10000 -144 ×5000 =72（万元）， 72×5.5%=3.96 （万元）。

    如果不到5年，则需全额征收营业税， 144×10000×5.5%=7.92 （万元）。

——贷款 上 ，2009年政策放宽时，买第二套普通房与购买首套普通房一样，均能享受到利率的七折优惠。如果严格按照第二套房贷款规定执行，按现行基准利率5.94计算，每月的还款额为2978.49元，但是之前按利率七折计算，每月的还款额仅为2842.84元。假定按流传的二套房利率还要上浮10%来算，那每月还款额还将增加。这还不包括首付提高至四成带来的买房压力。

    隐性成本不可忽视。隐性成本主要表现在两个方面，如营业税“2改5”，将会使得不少二手房的交易成本增加，但卖家一般会将新增成本转移出去，如随着新政的实施，苏州就有不少买家将挂牌价一次性提高10%左右，以应付新增的营业税；有些卖家以“到手价”挂牌，其实也是变相转移税费成本。

    营业税优惠到期 房产投机群体需求下降

    今年1月1日，是营业税优惠到期的靴子落地的首日。根据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》：自2010年1月1日起，购买不足5年的，普通住宅按照差额征收营业税，非普通住宅则按照全额征收；超过5年的，普通住宅免征，而非普通住宅按照差额征收。此通知一出，意味着相同年限的房产转让营业税将会因为是普通住宅还是非普通住宅而相差悬殊。

    以一套购买4年、100平米的上海内环与外环间的房屋计算，原先总价可以控制在120万左右，而在经过去年底的房价飙升后，总价涨至约150万。根据上海市对普通住宅的界定标准，这套房产明显由“普宅”划入了“非普”的行列。根据优惠政策的调整，之前可以免征营业税；而如今，按照非普通住宅5年以内出售的标准，售房人需要交纳的营业税按照全额计征，即150万×5.5%=8.25万元。前后差别可谓悬殊。

    为此，Bankrate【银率】网分析师表示，去年房价的快速上涨让很多房产都一下子变身“非普”，而二手房营业税优惠政策的终止，使得个人购买两年以上不足五年的二手房交易成本有所提高，购房成本的增加在一定程度上抑制了购房需求的释放。同时，交易费用的增加，也使得二手房的周转率有所下降，对于投机群体起到了一定的抑制作用。