2009年12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。

　　12月14日，中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。

　　12月14日，国务院常务会议提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，以促进房地产市场健康发展。

　　12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，房地产企业拿地土地出让金首付至少50%。

　　2010年1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，二套房贷款首付比例不得低于40%，贷款利率按风险定价。

　　1月12日，央行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　政策接连而出，房价走向如何？要分析清楚这个问题，我们需要了解这轮调控的路径，并在此基础上认清具体政策对住房供求的影响。

　　本轮调控，除央行调高存款准备金率外，都是直接针对楼市的。分析这6次调控政策，我们就会发现，本轮调控主要是围绕惠民生、防风险这两条主线而展开的。

　　惠民生，主要体现在两方面：一是着力增加保障性住房和普通商品房有效供给；二是支持居民合理住房消费，同时抑制投资投机性购房需求。

　　防风险，主要体现在三方面：一是加强房地产信贷风险管理；二是防范投机性资金冲击；三是加强房地产市场秩序的监管。

　　对于房地产市场来说，围绕惠民生这条主线所采取的政策，既能增加普通商品房的供应，又能抑制投资投机性的购房需求，应该是有利于房价下行的。

　　而围绕防风险这条主线所采取的政策措施，目前重量级的调控措施主要有“土地出让金首付至少50%”和“二套房贷款首付比例不低于40%”。

　　土地出让金首付至少50%，这抬高了房地产开发企业的拿地门槛，对商品房建设和供应会有一定影响，但是，这条规定同时增大了开发商的资金压力，开发商捂盘惜售、囤积土地的压力会因此骤然加大，因此在短期还是有利于房价下降的。

　　至于二套房贷款的规定，这次相较以前应该说“温和”得多了。2007年9月，央行、银监会就二套房首付比例40%、利率不得低于基准利率1.1倍曾作出过严格的规定。而这次只规定了二套房贷款的首付比例不低于40%，但对贷款利率则留下了“按照风险定价”的操作空间。

　　在国际国内实体经济尚未完全回暖，特别是我国产能过剩较为普遍的大背景下，相比于其他贷款风险，首付40%的二套房贷风险，对于银行来说应该说是微不足道的。

　　更何况，市场虽然预计央行2010年会先采取数量型工具后采取价格型工具的手段适度收紧流动性，1月12日央行宣布调高存款准备金率，也初步验证了这一预计，但是，在国际国内经济形势的大背景下，积极的财政政策和适度宽松的货币政策，毕竟是2010年我国宏观经济政策的主基调。

　　在这种情况下，如果央行、银监会对二套房贷款利率不出台具体的相关细则加以规定，在地方政府融资平台受到一定限制的情况下，各商业银行对二套房贷必然展开激烈竞争，二套房贷利率在激烈竞争中下调应该没有什么悬念。

　　一般来说，房价的变化，长期看供应短期看需求。从长期来看，调控政策旨在加大普通商品房和保障性用房的供应力度，应该有利于房价稳定。这也有利于稳定当前市场预期，从而减小市场的恐慌性需求，从而起到稳定当前房价的作用。

　　但从短期看，如果抑制投资投机性需求除了“个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年”，其他实质性措施各地方不及时加以落实的话，那么，在各商业银行激烈的二套房贷竞争中，房价一阵“稍息”过后，可能会沿袭继续上行的趋势。