从2009年12月份以来，国家密集出台了一系列房地产调控政策，1月7日，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”），给2010年的房地产市场调控定下了一个基调：增供给、抑投机、防风险、明责任。

    增供给是指增加保障性住房和普通商品房的供给量。国十一条中第一部分增加保障性住房和普通商品住房有效供给和第四部分加快推进保障性安居工程建设主要内容增加保障性住房和普通商品房的供应量，以此来解决人民群众对普通住房的需求问题。这两个部分一共有四条，占了国十一条的4/11。

    这次国十一条首先强调增加普通住房的供给，与以前的几次房地产调控政策的着力点不太一样。以前的几次抑制性房地产调控过程中，都是从抑制需求入手，同时，在抑制需求的同时也控制供给的增加，通常的手段是控制土地和信贷“两个闸门”。但是，在住房只能有房地产商提供的前提下，住房的刚性需求是抑制不住的，由此造成人为的供不应求局面。在供不应求的市场条件下，结果当然是价格的突飞猛涨。这就是2005年至2007年间房价越调越高的原因之一。这次政府认识到了抑制需求调控政策的局限性，因为居住是人的最基本需求之一，不是人为能够抑制住的。因此，调控房地产，不能违背人的基本需求，要增加供给，尤其是要增加保障性住房和普通商品房的供给。如果有一天，保障性住房的供应量超过商品房，中国的高房价问题就会迎刃而解。

    抑投机是指抑制投机性购房。国家在文件中明确提出要抑制投机性购房，说明政府已经意识到了投机性购房给整个经济社会发展带来的危害。抑制投机性购房占了国十一条的2/11。中国房价的虚高，很大一部分原因在于投机性购房的哄抬。在房地产开发商实质垄断了住房供应的前提下，大量投机客认识到住房供应的稀缺性，同时还存在着住房需求的刚性。在这种市场条件下，投机成为风险低且利润高的最佳选择，大量的投机客充斥了住房买卖市场。投机客代替普通消费者成为房地产市场博弈的主导，投机客的价格就成为住房的成交价格。这种现象造成了城市富人对城市穷人的又一次剥削。同时，住房投机行为的大量存在，最终将把中国的房地产市场吹成一个大大的泡沫，而泡沫破裂的后果是整个经济社会发展的倒退。

    为什么这次国十一条要对投机性住房进行抑制，是因为迪拜楼市泡沫破灭事件给政府敲了一记警钟。从对比角度来看，迪拜的楼市投机行为远没有中国恶劣，房价的泡沫化程度根本就比不上北京、上海等中国大城市。但是，就是这样的投机行为，也造成了迪拜整个房地产市场的崩溃，反思一下，中国的房地产市场会走向何处。所以，国家要对住房投机行为说不了。

    防风险主要是要防范银行的系统风险和防范地方政府的财政风险。防风险条款占国十一条的4/11。为什么这次调控政策要提出加强风险防范，一方面是在房地产市场交易中，出现大量价格欺诈、哄抬房价等扰乱市场秩序的情况，楼房的质量问题、房地产企业的偷漏税行也成了社会矛盾焦，这些都需要加强风险防范。另一方面还是得从迪拜危机的启示说起，迪拜的表面繁荣主要依靠房地产与金融，资金是靠借来的，简单来说就是靠借钱来大肆投资制造了经济泡沫，在全球金融危机的打击下，借钱成为一件难事，于是资金链出现断裂，维持泡沫膨胀的游戏就会嘎然而止。相比之下，迪拜借的钱并不十分庞大，只是1000多亿美金而已，而我国的不少城市借钱的规模远远超过迪拜，2009年近10万亿的贷款中有6万亿贷给了地方政府的融资平台，这些融资平台和迪拜世界实际上是性质类似的公司，按照当前的财政收入水平，我国不少城市的地方财政负债风险与迪拜世界实际是非常类似的。这只是地方政府的财政风险。还有银行的金融风险，房地产开发商的资金80%都是借来的，其中大部分都是银行贷款，尤其是国有银行贷款，如果出现房地产崩盘，房地产开发商完全可以一走了之。因为之前的利润已经赚回了不知道多少个20%的资金，只剩下银行面对一堆贬值的房屋无奈做起了房东。

    明责任是指明确地方政府在这次房地产调控中应负的责任。其中有这么一句“抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定”，这就要求地方政府要与中央的政策保持一致。

    国十一条的出台是一件好事，说明国家已经意识到房地产泡沫的危害，正在着手治理，这次出台的措施也吸取了之前房地产调控政策的一些教训，进行了合理的调整。同时，也更加注重了房地产的长期制度建设，第一次提出了“要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应”和“要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念”。国十一条最终的效果如何，还需要时间去验证，但是，国十一条的一些措施是符合促进房地产市场健康发展的客观规律的，希望之后能有一些实施细则的出台。