《国务院办公厅关于促进房地产平稳健康发展通知》(简称国11条)在1月7日发出。

    评论:《国务院办公厅关于促进房地产平稳健康发展通知》(简称国11条)是对国四条的细化和扩伸,主要差异如下:

1、强调促进存量项目加快进入市场,房价涨幅加快的地方明确增加土地供给;重点支持中小户型、中低价位普通商品房供给;

2、明确了二套房以家庭为单位,首付比例不低于40%,严格执行差异化贷款利率,政策基本上回归07年水平,但相比07年严格执行1.1倍利率来看仍较缓和;

3、增加了资金流向控制,防范热钱;细化了打击囤地、囤房;规范项目预售、明码标价,以及监控市场引导市场预期,这些政策总体来看在促进供给的增加、抑制投资/投机行为。

4、增加了地方政府问责制,明确了地方政府抑制房价的责任,强调了地方政府在抑制房价、解决保障性住房建设、促进土地的合理出让以及规范房地产开发及销售等方面可以在遵守中央统一规定外进行差异化管理。

    我们认为国11条出台是对国四条的细化和延伸,主要解读如下:

1、突出增加供给:主要通过提高存量周转和新增土地来实现供给的增加,尤其是普通商品房及保障性住房供给的增加,这是解决目前高房价、改善居民居住条件最有效的办法;

2、明确二套房信贷:明确二套房有利于执行上的严格,二套房的界定和首付比例重回2007年水平,但利率政策仍弱于07年,我们认为这一政策的明确相当于市场担心的另一只靴子已经落地,近期将不会再出台新的政策;

3、政策中的几个新内容:一是防范热钱;二是规范央企拿地;三是地方政府问责制;这几方面体现了政策的细化和针对性,有利于其执行效果,另外从中也可以看出中央政府对目前市场的问题较为了解,未来行业走势较为明晰。

    总体来说,国11条提高了地产行业调控政策的可执行性,对抑制房价会起到积极作用,但我们维持政策不改行业趋势的判断,目前这些政策有利于短期内抑制房价的过快上涨,但供给能否有效增加尚存疑虑;预计未来仍将有加息等政策来抑制房价上涨;政策对地产板块负面影响有限,政策利空出尽,未来地产股走势将随着成交量的波动而波动,我们预计短期成交量和房价均将出现调整,但幅度有限。

    结论就是：他不会对市场中即将发售的房屋产生致命影响，成交率会下滑20%-30%罢！但是这样的下滑比例是参照一开盘就80%的销售率而谈的，如果你是开发商，房子开盘当天销售率从开盘80%变成50%，你会下调房价吗？最多就是不涨那么多罢了。认为11条实际上的心理作用大于实际作用，对市场短期而言，能够起到房价过快上涨的目的，但是绝对无力让房价下滑。如果真想让房价下滑，那必须有让地产整个市场停滞的勇气，古人说过矫枉必须过正吗？在现在这种经济形势下，我相信没有那个政府敢这么操作，房价从长期看上涨是大势所趋，至少我是坚信这一点的。

    如果说这次政策没有影响力，那绝对是胡说八道，一个月内如此密度的政策出台怎么可能不对市场产生利空的影响呢？至少我从早晨开会到现在，讨论的就是这个问题，我相信未来两天我的客户都会动起来，当然中国的开发商也都会动起来，看看自己2010年的战略目标是不是有问题，上半年的战略是不是需要修订。因为政策总是在变，没有什么长期性，因此最好的战略规划就是“与时俱进的战略规划”。不扯远了，谈谈对这次11条的看法吧！有的博主说11条会让全国房价下跌，我认为这个推论是不成立的，不是11条没有作用，而是11条的作用还不够大，还不足以支撑房价下滑。原因如下：

       第一：关于增加保障性住房和普通商品住房有效供给的问题，我认为在某种程度上这最多算是强调，谈不到什么新政。这些年一直要求建设保障性住宅可是有几个城市真正能够落实呢？落实的周期有多长呢？至于加快中小套型的商品房建设，实际上这些年地方政府也在这么要求，开发商并没有在这一点上投机取巧，但问题是现在很多小户型不如大户型好卖，原因是多种多样的，但市场的现状是什么户型的产品现在都没有（除了部分疯狂的楼盘），现在不用政府要求开发商加快推出产品，开发商自己都快急死了，恨不得明年上半年就卖呢！可是由于土地储备、2007年宏观调控的影响，再加上去年市场出奇火爆的原因，很多市场在明年的5月之前进入了无房可售的状态（当然没有销售许可证就收钱的不算），当市场陷入有求无供的状态的时候，你说房价会跌吗？至于增加土地供应，提高土地利用率，也不是说了一天了，可是现实不是还是现在这个样子吗？市场好了，大家都买地，地价上涨房价上涨，政府调控；调控之后造成市场不好，无人买地，市场供给减少，房价短期下滑，长期看还得上涨。无论怎么分析，这个方面的政策在短期内，至少半年之内对房地产市场价格下滑没有任何作用，即使政府全力推进，它也是年底或者明年才能发生作用的了。

    第二：关于合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求；这一条我看的很是搞笑，政府限制投机也就罢了，还抑制投资性购房，这就没有什么道理了，怎么没有限制炒股啊！房地产市场同样也是市场，既然有利可赚，自然人们就会进入，这是能够抑制的吗？何况中国的养老保障根本无法支持未来的社会人口结构，人们买房投资不是正常吗？政府既然都开始抑制地产投资，那充分说明了政府也是认为地产投资是有利可图的，那老百姓怎么会因为你不在执行贷款利率优惠，不在减免部分税款而放弃呢？因为现在银行存款利息超低，物价上涨飞快，2010年CPI超过5%已成定局，面对货币购买力每年10%以上的缩水，你会把钱存在银行吗？如果不存银行，你会去投资什么呢？我想70%的人还是会选择房子，这一条因为经济的大势，无力让投资者退场，因此让房价下滑也不是非常可能。

    第三：关于提高首付款比例和监控房地产市场等等，我想说的是现在银行一直执行的都是第二套住宅首付40%，现在无非是再次强调一下而已，因此我认为这次大张旗鼓的调控实际上无非是把2007年的政策在一次重复一边，这样操作对市场的心理影响大于物理影响，我们上午开会的结论就是：他不会对市场中即将发售的房屋产生致命影响，成交率会下滑20%-30%罢！但是这样的下滑比例是参照一开盘就80%的销售率而谈的，如果你是开发商，房子开盘当天销售率从开盘80%变成50%，你会下调房价吗？最多就是不涨那么多罢了。

    总结上面三点，我认为11条实际上的心理作用大于实际作用，对市场短期而言，能够起到房价过快上涨的目的，但是绝对无力让房价下滑。如果真想让房价下滑，那必须有让地产整个市场停滞的勇气，古人说过矫枉必须过正吗？在现在这种经济形势下，我相信没有那个政府敢这么操作，房价从长期看上涨是大势所趋，至少我是坚信这一点的。

    通货膨胀已经到来，否认是没有价值的，我认为2010年国内的CPI肯定会超过5%，因为我们周边的所有物品都在涨价，因此在这种通胀预期下，结合政府依旧谨慎的估计未来的经济形势，我认为说房地产市场会在短期内破灭显然是不现实的。但是客观的说明年也不是没有震荡的可能，其中我认为：

    第一：星期日发布的二套房贷必须坚持首付40%的消息一出，我坚信会影响市场30%左右的交易量，但是这不足以让房价下滑，因为就现在来讲交易本来就是淡季，开发商的库存基本已经没有，新的产品没有推出，因此开发商不存在降价的可能。而这种政策造成的部分客户的观望会因为下面金融机构的执行力度以及春节的到来变得越来越小，随着物价的上涨，客户对膨胀的预期肯定会超过所谓首付提高恐惧，继续出手是市场的必然，但是对一些小面积的产品我们认为影响还是有的。

    第二： 2月14日过完新年之后，房价会继续提高，开发商还会继续拿地，原因是今年的火爆销售根本造成市场明年4月份之前基本处于无房可售的状态，市场严重求大于供。这种状况估计会到持续五一。当然第一个季度国家经济指标出炉会对楼市产生影响，如果经济指标比较乐观，那么国家就会出台必要的调控手段来控制房地产的疯狂，最有效的就是加息、提高二手房交易成本和释放利空消息。如果经济指标不乐观，国家还是会继续将房地产作为一个经济指标拉动的工具，但是就我现在看，房地产被调控是肯定的，估计现在是小调，4月是中调，6月是大调，楼市会在6月底探底；但是说开发商会全面大幅降价，我认为是绝对不可能的，最多就是开盘的价格没那么疯狂，价格小幅调整，销售速度直线下滑而已。当地产市场被调控2-3个月之后，如果楼市没有出现大家看到的大幅滑坡，我坚信在9-10月，中国的楼市又会进入下一个高潮，这次高潮甚至超过年初4月份的高潮。也就是虎年我认为必然楼市会震荡一次，但是绝不会是所谓的泡沫蹦灭，前景灰暗，最多就是前进路上的一次调整而已。

    综上：一季度，开发商资金实力强大，不会进入降价渠道；投资客户观望，一季度应该是僵持状态，价格略微上涨，销售速度下降。然后二季度，视一季度的国家经济指标来定纵观全年，调控是必然会发生的，或早或晚，严重程度不同而已。通胀预期下的买房投资会与房地产价格走势相关，若价格下跌，相信大家也不会买房抗通胀的。至于上文提及的“在9-10月，中国的楼市又会进入下一个高潮，这次高潮甚至超过年初4月份的高潮”，持怀疑态度。