中央经济工作会议提出稳步推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制，意味着今后不会一味再搞一线城市中心化，而是要启动更多的消费点拉动内需，这将给二三线城市带来持续的城市化动力及大量刚性需求和改善型需求。

    一、二三线城市房价狂飙

    国家统计局的数据表明，2009年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。其中，新建住宅销售价格同比和环比上涨的城市均达到67个，环比涨幅最大的5个城市是：海口4.7%、杭州3.1%、北京3.0%、徐州2.8%、银川2.6%。此前，国家统计局公布的前三季度全国房地产市场运行情况显示，新建住宅同比价格上涨的城市有58个，其中涨幅最大的五个城市是金华、宁波、锦州、广州和银川；环比上涨的城市有66个，其中涨幅最大的五个城市是温州、湛江、杭州、济宁和银川。

    另据了解，长春等省会城市，尽管涨幅不在全国前列，但是因为近两年来一直保持着稳步上涨的势头，目前房价已达到近三年的最高点，2009年11月份新建商品房价格突破5000元/平方米。而不仅仅是长春，包括武汉、西安、兰州、天津等在内的多个二三线城市，在临近年底的传统楼市淡季，楼市也显现出不同以往的上涨趋势。

    1、武汉：价量齐升，盘盘涨价

“量价齐升，盘盘涨价”是2009年武汉楼市的主旋律。根据武汉亿房研究中心的统计，在2009年一年的时间里，武汉主城区的房价从5259元/平方米涨到6174元/平方米，而中心城区涨势更为迅猛，年初武昌中心区、汉口中心区的价格每平方米6507元、6383元，2009年11月份这两个地点的价格已经纷纷暴涨到8209元、8022元。随着房价的一路飙升，成交量也一路追涨。据亿房数据统计，2009年3月到11月，全市商品房成交量都在7000套左右，截至目前，全市商品房总成交量与2008年2009年数值相比，增幅达110%，超过了2007年的全年成交量。尤其是进入11月之后，在房价已经处于高位之时，商品房成交量罕见地突破8000套。

    2、西安：房价“破五”令人生疑

    2009年西安商品房市场呈现火热景象，不仅成交量节节上升，商品住宅成交均价也首次突破了每平方米5000元大关。近10年来，西安楼市的发展一直比较平稳，商品房价格长期都处于稳步微升态势中，全年成交面积一直徘徊在500万平方米以内，价格保持在3000元上下。成交量低、价格上不去等原因使西安楼市一直处在全国房地产市场的二线边缘位置。

    据西安市房管部门统计，2009年前三季度西安市商品房销售面积为816.9万平方米，同比增长73%；商品房住宅均价5026元/平方米，同比增长2.39%。业内人士认为，在普遍没有追加投资，没有提高产品性能、小区绿化标准和物业品质等外因的情况下，西安房价出现这样的增长态势，不能不使人联想起房价泡沫。

    3、兰州：“过万”楼盘震撼登场

    “每平方米1万元。”在兰州，位于城市中心繁华地段两个楼盘近期打出“过万”的销售价格，着实“震撼”了许多人。因为，在这个人均年收入刚刚过万元的西北内陆城市里，这样的价格就意味着一个普通市民每年只能买到仅仅超过1平方米这样的房屋。2009年开春以后，各个楼盘的销售形势较2008年同期有了很大的好转。房管部门的数据显示，2009年前三季度，兰州市商品房完成销售量大增，同比涨幅超过了四成。新房的价格也持续上涨，10月份，兰州市商品住宅平均销售价格已经达到了4590.6元，较2008年同期上涨22.27%。这是包含了兰州市郊区房屋的价格指数，在兰州市主城区，商品房销售均价都已经超过了6000元，甚至标出了上万元的价格。

    4、天津：连续9个月成交过百万

    纵观2009年，天津楼市成交量整体呈上升态势。自3月至11月，连续9个月单月住宅成交面积超过百万平方米。中国指数研究院天津分院分析师钟文辉表示，12月作为一年中的收尾，天津楼市成交量是涨是跌，最主要是取决于开发企业推盘量的多少。目前从成交态势来看，市内六区需求极其旺盛，表现出有房不愁卖的态势；而环城四区及其他地区由于供应量相对充足，且价格已经达到相对高度，未来住宅成交量或受此影响而稍有回落。

    二、二三线城市土地成交火热

    据了解，2009年11月份，我国一线城市中除上海以外，住宅用地成交量均出现下滑。但反观二三线城市，土地成交量则出现明显活跃的迹象。

    1、成交持续活跃二线城市倍增

    中原土地监测系统数据显示，2009年11月居住用地成交面积较前12月均值增加95%。受推地节奏的影响，11月一线城市居住用地成交面积大幅下滑，而二线城市中成都、武汉和沈阳居住用地成交量仍维持在高位，11月成交面积较前12个月均值增长幅度在200%以上，二线城市中除天津有所回落外，其他城市均显著增长。

    2009年底召开的中央经济工作会议，明确指出，“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”。预计2010年土地市场仍将维持较高的供应水平，总体规模相比2009年基本稳定或略有增加。此外，会议中首次提出稳步推进城市化进程，预计2010年二三线城市将迎来新一轮发展机遇，土地供应规模和城市开发建设速度将有望提升。

    2、各大房企争相布局二三线城市

    中央经济工作会议关于推进城镇化、放宽中小城市城镇户籍限制的消息刚刚落地，2009年在北京土地市场上屡有收获的首开股份迅速出击二三线城市，以24.23亿元拿下了太原和厦门共计67.644万平方米的土地。

    事实上，万科、中海等一线开发商早已在二线城市大举布局。据克而瑞(中国)研究中心统计，2009年前七个月，万科、中海等多家大型房企在二线城市新增土地储备的建筑面积约980万平方米，占总新增土地储备建筑面积的49%，三四线城市占29%，而一线城市仅占22%。房地产企业纷纷出手，带来二三线城市土地市场井喷。

    除积极拿地外，大型房企对二三线城市的重视还体现在与地方政府和国资平台的密切合作上。2009年5月份，万科与长春市政府达成协议，将在房地产开发、城市综合体等领域扩大投资，预计在长春开发投资总额30亿元。

    三、二三线城市房地产发展潜力大

    2009年，我国房地产市场先冷后热，其快速回升也对经济整体回暖发挥了重要作用。展望2010年，有关专家指出，在整体经济结构调整的背景下，房地产市场也将出现洗牌：一线城市整体发展速度或放缓，二、三线甚至四线城市发展有望提速。据分析，二三线城市房价上涨速度慢，整体尚未达到前期高点，而需求结构总体表现良好（主要是刚性和改善性需求），因此在推进城镇化等有利因素驱动下市场发展潜力较大。

    分析人士指出，造成二三线城市房价飙升的主要原因，一是近几年内地省会城市GDP增速持续高于京、沪、深等一线城市，带动经济发展，资本和劳动力向二三线城市转移，增加了二三线城市本地居民的刚性需求；二是相比房价迅速上涨的一线城市，二三线城市仍然是“价格洼地”，吸引了部分外来投资者的进入，增加了投资性需求。据了解，一向以本地居民自住为主的吉林省省会长春市，今年投资者比例有可能达到20%，是2006年的三倍；三是与一线城市相比，二三线城市呈现出一定的价格传导滞后性，目前的房价上涨可以看做“追涨”的结果。

    另外，中央经济工作会议提出，积极稳妥推进城镇化，要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。对此，专家表示，从城镇化特别是放宽户籍限制的路径选择上来看，中小城市将是“主阵地”，这就意味着二三线城市，甚至四线城市的房地产业将迎来大的发展机遇。加快城镇化进程，会加快农民人口向城市流动，带来大量的新增购房需求，使房地产价格获得有力支撑。另外，中央经济工作会议报告中还提到要“提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平”，这也意味着这一轮城镇化不会是低水平的简单重复，而是城市形象的提升和居住舒适度的提高，楼价也将从中分得一杯羹。

    四、房地产泡沫或扩散到二三线城市

    城镇化可能是一把双刃剑，一方面带动二三线城市发展，另一方面使一线城市的地产泡沫向二三线城市扩散。

    近日，万科董事长王石在接受华尔街日报专访时就表示，中国一些大城市的房地产泡沫可能扩散到中国其他地区，可能会给市场造成破坏性后果。

    为了避免中国经济陷入全球经济衰退，中国政府一年前实施了刺激政策，一定程度上推动在全球金融危机来袭之前陷入严重困境的中国房地产市场从根本上出现好转。受此影响，中国房地产价格今年出现回升，虽然目前大多数中国城市今年的房价涨幅还不是很大，但在北京、上海和深圳等城市，房价飙升程度令人惊讶。就全国而言，情况还没有发展成为一场房地产泡沫。但就单独城市，以及一些主要城市来说，泡沫是显然存在的。这种势头可能会波及二线城市，这样一来其性质就会类似日本上世纪90年代初破灭的房地产泡沫。