随着中国经济回升态势逐渐稳固，中央近期对房地产市场也展开了密集调控，中国政府一个月内第5次出手调控房地产市场。10日国务院办公厅正式发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，首次提出省级政府“问责制”，再次强调二套房贷首付必须超过40%等，其重点落在支持刚性购房者，打击投资和投机性需求。如何进行调控促进房地产的持续健康发展？1月17日，记者专访了国务院发展研究中心产业经济研究部部长冯飞。

【记者】：现在房地产异常火热，也引起了整个社会的普遍关注，您怎么看现在房地产的市场状况？

【冯飞】：房地产总体上还是比较健康的，只是暴露出来的一些问题需要高度警惕，现在房地产处在一个重要的关头，可能会出现一些泡沫，价格偏离老百姓的实际购买力，像这样的问题，影响到房地产的持续健康发展，可能要有相当长的调整阶段，才能使得这样的状况得到解决。

【冯飞】：从国际上看，在经济高速发展的过程当中，房地产对经济的支撑作用很强，但是很多国家都没有走出房地产泡沫，怎么更好处理这个问题。中国的情况特殊一些，关键还是处理好四者的关系，中央政府，地方政府，房地产开发商和消费者这四者的关系。中国有很多体制性问题还没有解决。比如说中央和地方的税收制度，当然我们也不能说指望着在很短的时间内，理顺中央和地方的财权和实权，在这样一个背景下，我们怎么能够有效的调控房地产，确实给我们带来了一系列问题。

【冯飞】：房地产这个行业，它有这么几个特点，一个特点，既是经济属性比较特殊，同时也是民生性的。第二个特点就是市场有很大关系，它并不是完全政府推出，也不完全靠市场调控，这是我们现在面临的问题。政府也逐渐的去提高介入房地产调控的力度，改进它的手段，把房地产的产业发展和住房制度综合起来考虑，就是说政府在住房制度上，究竟扮演什么角色，在几年前提出的保障性住房的建设，因为要保障性住房，满足老百姓，特别是中低收入群体的基本住房需求，这样的话也有调控房地产的手段，不光是土地政策，其他的一些行情政策，要靠政府直接的介入，能够调控市场。

【冯飞】：第三个方面的问题，还有一些政策上的不明智，比如我们现在的保有环节成本太低了，造成很多投机性、投资性住房需求增长过快。使得房地产有限的资源，有限的土地资源集中到少数投资者，甚至是投机者手中，而且是低成本，甚至是无成本。所以这个问题，就需要一些政策上的创新，比如物业手段，物业税的问题，增加增大保有环节的成本。使得这些投机者、投资者，在他投机的过程中，是付出成本的。这样也能够解决地方政府的税收问题，不是一次性卖地来解决地方的财政不足，而是通过长期的一个使用环节几十年，甚至上百年，使用环节上的税收政策解决问题。房地产从整个大的方面，处再一个调整的过程当中，我想这个调整的过程是政策调整的力度，应该是逐步增大的，如果说我们的房地产泡沫这一关过不去，很有可能就会出现泡沫的破灭，对整个经济，对行业的影响是巨大的，最终受损的是老百姓。

政策调控必须与价格相结合

【记者】：那您也是认同当前房地产市场是存在泡沫的？

【冯飞】：存在泡沫，我看到一些研究报告，我们现在拿到投机性住房和投资性住房，在整个房地产消费当中，我们也承认房地产存在自住性和投资性，确实是有两重性，但是希望投资性的比例不要太高，杜绝一些投机性。

【冯飞】：投机性是要杜绝的，怎么衡量它的泡沫呢？可能有几个指标。一个我们看真实需求，这个市场哪个信号能反映它的真实需求，我想租房市场是最能反映真实需求的。一级市场和二级市场都有投机性，租房是反映真实性的。现在看，像北京、上海、深圳，深圳去年的增长很快，房价增长很快，90%的增长，像这些城市，一级市场和二级市场和租房市场价格的偏离越来越大，这是一个很重要的指标，第二个指标就是房价和收入之间的关系，房价越来越偏离收入，现在，有可能使房地产市场成为小众市场，如果这样一个产业是小众市场消费来支撑，尽管中国可能是小众的比例不太高，但是我们的人口基数大，市场也足够大，但是撑几年能撑下去，但是长期撑是支撑不下去的，这个行业如果建立在小众消费的基础上的发展，不具有可持续性。现在有一些城市，主要是一线城市，明显的购买能力就是小部分人。

【记者】：像现在国家也出台了一些政策打压房地产市场，像二套房贷首付不低于50%，这些主要都是针对投机性的，那您觉得之后还会出现哪些相关政策出台？

【冯飞】：我不做政策上的推测，我也没有那种权力提前透一些什么政策。不过要是下决心来调控房地产市场的话，光有目前的政策是不够的。

改革现行土地拍卖制度

【记者】：您觉得目前这个政策，对当前的房地产市场有什么样的影响，能达到目前政府调控房价的预期目的吗？

【冯飞】：我刚才讲的几个方面，第一个方面就是政府在卖地的过程当中，最关键的是政策要和价格调控结合起来，如果政策没有和价格调控，几乎所有的政策是无效的，实际我们看到很多中央政府提出的房地产调控政策，现在回过头反思，效果并不理想，起关键问题是在于政策没有影响价格，有没有影响到供求关系，所以在这个方面来看，出台新的政策，必须要影响他们的价格才行。

【冯飞】：那么影响到价格又是几个方面因素，比如土地的出让制度，尽管有些部门在说土地价格对房地产的价格影响程度不高，但是我并不认同这个结论，像一线城市，地价推高房价是非常明显的，产生一系列的地王出来。所以在土地拍卖政策上，我觉得是需要大量的改进，比如我们是不是单一的谁出价高，就供给谁土地，因为这个制度，现行的制度是有问题的，实际上是推高地价，进而推高了房价土地拍卖政策，国际上也有很多拍卖制度，不是以谁出价最高决定最终谁最高，我想土地拍卖的时候，要把房地产的价格调控整合进去，比如说我就以一个最后的售价达到多少，在这个土地拍卖当中，我作为一个条件提出来，你条件能够满足的前提下，你土地价格高可以，我再把一些可持续的目标，在土地拍卖过程当中也整合进去，比如低碳建筑的要求，建筑节能的新要求，就是在土地入市这一关，在前置性把它解决，当然这都是我个人的设想。

【记者】：就是说打破一些传统的做法，对现行的招牌挂制度，价高者得这样的土地制度做进一步的细化？

【冯飞】：对，传统的一些思路，靠增加土地供应，进而增加房地产的供给，想把价格压下来，但是现在可以看出，一轮一轮的土地供应越多，越使土地市场泡沫越来越大，地王越做越高，这个反而是推高土地的供应价格。

【记者】：而且就像您刚才说的，很多房价是地价推动，地价后面的推手就是地方政府。

【冯飞】：我觉得在土地拍卖这样的问题上，中央政府需要再增加调控手段，地方政府为主拍卖是我们现行制度，中央几乎没有什么太多干预，除了用地指标有一些干预之外，没有什么太多干预。但是我认为需要有一个制订规则，土地拍卖的规则，具体的操作要地方政府操作。

泡沫逐步释放 市场再现观望

【记者】：所以说现在政策重点也是在调控开发商囤地的问题。

【冯飞】：因为刚刚处在调控期，我们现在政策还有一些不确定性，当前的房地产市场的表现可以看出在观望，消费者在观望，开发商也推迟了新楼盘推向市场的进度，也在观望，观望的是中央政府的态度，有些开发商是深刻的理解到房地产对中国经济的重要性。

【冯飞】：泡沫不会破，基本的判断依据是中国的人多，地少，资源少，总能撑上去。但是你看日本的人均土地拥有量比中国要少，香港更少，但是我们看香港的房地产市场泡沫破没破灭，极具下跌，所以用这样的前提来判断中国的泡沫不会破灭，这个泡沫的神话不会持续下去。现在到了政策必须下决心，逐渐的把泡沫慢慢的释放掉，不是让它破。

【记者】：它自然破的话，这个代价太大。

【冯飞】：现在中国的投资渠道少了一点，现在看房地产的政策，再加上国资的管理问题，政府不分红，企业营利全部是归到国有企业当中，但尽管实施了国有资产的预算管理制度，也就百分之几的分红，百分之三到五，所以国有企业很有钱，跑到实体经济当中有风险，特别是生产能力严重过剩，其他方面都有风险，就是房地产的价格一直在上。

【记者】：今年的地王大部分全是国企，还有一些以前从来没有涉足过房地产的企业。

【冯飞】：太有钱了，太有钱反而使中国职工的工资收入占GDP的比例，在国民收入当中的比例持续下降，企业的储蓄增长的非常快。当然我们现在希望能够提高居民收入在一次分配当中的比例。政府通过税收的调整，改变二次分配的格局。

【冯飞】：国资委也下了一个通知，严格控制这些企业，但是他们已经进入了，已经推高了，都是事后的。

【冯飞】：它的预期就是房地产价格还得涨，拿了地价之后它要看两年之后，一天多之后的房价，它有预测，它预测再涨的百分之几十，它还是有钱可赚的，现在面粉和面包价格的倒挂，是指的当前价格的倒挂，但是它预计明年之后，房屋我盖成之后，房价就不是现在的房价了，还是建立在持续上涨的假设的基础上。

【记者】：大家对房价的预期是看涨的，特别是一线城市。

【冯飞】：判断只涨不跌的就是中国的土地稀有，人口多，土地稀有。日本和香港稀有程度比我们低，也破了。