■猜想一：

　　进一步提高二套房首付比例

　　《通知》中，之前一度执行的二套房贷优惠政策没有再被提及。而“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”的明确规定，让被猜测多时的二套房贷政策尘埃落定。

　　“严格二套住房购房贷款管理，明确首付比例，此举在于合理引导住房消费，抑制投资投机性住房需求。在目前市场情况下，出台这样的规定非常及时。”中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室况伟大教授表示。

　　第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的规定，早在2007年全国楼价持续飙升时就已出台。但是2008年底爆发的金融危机，让中国整体经济环境和房地产市场由“牛”转“熊”，政策的调控方向也随之发生了变化，地方政府和银行普遍减弱了政策执行力度，此前规定的“首付比例不得低于40%”的政策规定在执行过程中的灵活性增大了许多，一些地方二套及二套以上购房贷款首付低于40%的现象比比皆是，贷款利率也有所降低。

　　此次调控再提“老政策”，在银行业人士看来，依然会让银行和投资、投机购房者有机可乘。

　　“此次《通知》仅仅规定二套房贷首付四成以上，利率则按央行的基准利率执行，没有提及新的利率执行标准，这就使得银行由于具有更大的放贷动力和更为灵活的政策把控力，往往在利率上会执行最为优惠的标准。银行可以根据不同客户需求，二套房贷有可能执行7折利率的底线，也可以高过基准利率的1.1倍，为银行以利率优惠来拉拢客户提供了空间，为投机购房提供便利。”华夏银行一位工作人员表示。

　　除了银行界的质疑声，一些业内人士也提出此次出台的信贷调控手段并不严厉，“再提高二套房及以上购房者的首付款比率”的呼声再起。

　　国家一级建造师、北京科技大学沈家文博士分析认为：“按揭贷款是投机者的金融杠杆，要遏制投机首先要去掉这一杠杆。避免房地产投机者的最好方式是对已认定的二套房，在首付40%的基础上再提高首付比例，要求其提供的首付款比率不低于50%，甚至可以取消第二套房贷，只允许全资买入，这样就能从根本上避免投机者或热钱通过购房的方式，把风险转嫁给银行和政府。”

　　■猜想二：

　　物业税开征 技术上可行

　　《通知》在收紧二套房贷的同时还明确，要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策，对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。

　　在刚刚发布的《通知》中，关于是否开征物业税、何时开征物业税只字未提。而之前，“物业税”这一字眼屡屡出现在国家的相关政策文件中。

　　2003年，中共中央《关于完善市场经济体制若干问题的决定》提出：在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税，相应的取消有关税收的改革方案。

　　从2003年5月开始，财政部和国家税务总局分3批，在北京、辽宁、河南、深圳等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点(也称“空转”)。

　　2009年5月，国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中提出，要“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。

　　截至目前，物业税在试点城市空转已经有6年多，但是依然处于“要不要”、“该不该”、“何时开征物业税”的讨论中。

　　在2009年年底举行的一次财税论坛上，财政部税政司副司长王晓华表示，目前物业税开征“从技术上看是可行的”。此番言论被解读为物业税开征在即。

　　“物业税增加了房产持有环节的持有成本，会在很大程度上影响人们对房产的购房需求，但是开征需要的条件也比较多。”中国社科院价格与税收研究室副主任张斌表示，要开征物业税，税务局首先要掌握所有人名下的房产信息，如果按市场价评估，还要掌握这些按市场价评估的信息；其次，物业税还牵扯到怎么设置免征额或者税基，到底哪些人应该交物业税，哪些人可以免交。

　　张斌进一步表示，物业税开征前期需要做的工作量非常大，这也是为什么许多地方空转试点这么多年，还是一直在摸索建立数据库系统，迟迟不予开征的原因。“事实上，物业税从‘空转’到‘实转’，并不像人们想象得那么容易，还有相当长且艰难的博弈过程。”
    开征物业税抑制房价快速上涨，在财政部财科所所长贾康看来是釜底抽薪的办法，他表示：“主要是保有环节的税收，比如物业税的开征。现在物业税其实是缺失的，但这是下一步的改革方向。具体什么时候开征，目前并没有开始时间表。”

　　■猜想三：

　　中央和地方财权重新划分

　　由于物业税是地方税种，如果物业税开征，毫无疑问将成为地方政府财政收入的一大来源，而目前已收入地方财政囊中的土地出让金，其归属是否要发生变化，值得关注。

　　相关资料显示，2009年，全国土地市场交易异常活跃，排在前20位的城市土地出让金总额高达8019亿元，同比增加160%，多数城市土地出让金收入占地方财政收入比重达到30%至45%。目前，地方政府基本上就是通过土地出让金、房地产相关税费收入来填补财政资金缺口。业内人士据此认为，由于受制于“土地财政”，地方政府与开发商之间存在着一定程度的“利益共谋”，是导致房价高企不下的要因。

　　“经济危机下，土地出让金的拍卖不断创新高，说明地方政府用土地出让金来弥补财政赤字，以维持原有的支出规模。在这种情况下，地价的上升，势必让房价上升成为预期。”中国社科院价格与税收研究室副主任张斌分析说。

　　现在如果把土地出让金收归中央，在张斌看来是一个一劳永逸的办法，“因为即便地方政府收了钱，也不归地方政府所有，这样地方政府就没有积极性了。”

　　但是把土地出让金收归中央，不仅仅涉及土地管理制度的变化，同时还牵扯到中央和地方的财权划分。

　　“土地出让金由地方所有改变为中央、甚至省一级政府所有，这是一项非常大的改革。如果划归中央管，全国这么多地，中央管得过来吗？除非又垂直出一个土地管理体系，但这项改革不比财政体制改革的动作小，牵涉到财权的重新划分，所以说是一个更长远的规划，目前还不可能涉及。”张斌说。

　　尽管土地出让金的归属问题看上去遥遥无期，但是土地出让金的缴纳方式和分配比例已经提上议事日程。日前，有媒体报道，中央目前正在考虑调整土地出让金的缴纳方式和分配比例，比较可能的做法是将土地出让金并入物业税分期缴纳。这样做的目的是逐步削减地方政府对土地财政的过度依赖，引导房价趋于理性。

　　■猜想四：

　　打击囤地出新规

　　“地王”的称呼由来已久。2007年，“地王”开始在全国四起，到了2008年金融危机时，却是流拍满地，到了2009年，各地“地王”又重振雄风。2010年，政府的调控之手终于指向了“囤地”的“地王”。

　　从2009年8月份开始至今的近半年时间，政府加大了从严治理开发商囤地现象的打击力度，充分表达了政府从严治理开发商囤地现象的决心。

　　2009年12月17日，财政部、国土资源部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

　　针对上述政策措施，一位银行业资深人士表示，房地产首次缴款不得低于50%，并没有说明是否可以用贷款缴纳，所以，这个政策对地方政府和开发商“合谋”起不了多大作用，“地方政府可以先借给开发商一部分钱，这50%的资金就给补上去了。”

　　为了更进一步打击开发商囤地等违规现象，1月 10日出台的《通知》，在针对“地王”背后的土地制度方面，提出了“探索土地出让综合评标办法，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积”；在针对捂盘惜售、囤积房源等扰乱楼市秩序的行为上，提出“不得分层、分单元办理预售许可，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”

　　国务院发展研究中心研究员廖英敏对此评论说：“探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策，一方面是防止‘地王’现象，另一方面是提高土地供应和开发利用率。”

　　对此项政策实际作用的发挥，也有业内人士提出改进的方法。中国房地产业协会副会长朱中一认为：“需要改进的是，一是供应的地块不宜过大，一般应保证在 3年左右能开发完；二是招拍挂制度要完善，对普通商品房用地，一般应在基准地价、标定地价基础上作适当浮动，防止过高地价提升房价。”