从多家房地产公司近期公布的2009年销售业绩快报可以看出，2009年四季度以来部分房地产公司销售额继续呈爆发式增长，部分公司净利润增幅超过200%。据此预计，2009年房地产行业整体业绩增速将超过50%，2010年行业利润增长可能放缓，但大幅回落的概率不大。

    去年四季度业绩增幅提速

    2009年四季度以来，由于一线城市地价、房价的快速上涨，京沪深穗的新房周销售额维持在90亿元的平均水平，比前三季度有了明显提高，二三线城市的房价上涨速度稍慢，但销售面积大幅提升。

    从13个重点城市的周销售面积看，四季度以来这一数据维持在350万平方米的平均水平，比前三季度增长了约33%，整体而言，四季度价量的提升对房地产公司的业绩将形成强有力的支持。

    从2009年前三季度的数据看，房地产公司实现营业收入1486.9亿元，同比增长17%，实现净利润207.4亿元，同比增长23.4%，预计2009年营业收入和净利润的增幅将分别超过40%和50%。其中，一些二三线城市的房地产公司业绩增幅可能超过100%，而在2009年二季度以来，在一线大城市陆续销售并结转的房地产公司业绩同比为负的局面将得到扭转。由于2009年四季度以来CPI的快速上升，这对提升房地产公司的销售毛利率和净资产收益率有促进作用，预计全年销售毛利率将会超过2008年36.4%的高位，而净资产收益率有可能转折向上，达到8%左右。

    2010年业绩将惯性增长

    虽然种种收紧政策已开始执行，但对于经历了业绩爆发增长的房地产公司而言，2010年业绩大幅向下的概率不大。

    首先，由于销售周期和会计结算因素，2009年四季度以来的部分销售业绩可能不会计入2009年年报，价量充分增长带来的业绩提升有可能顺延到2010年一季度。其次，房地产公司的现金流非常充裕，虽然银行已经开始收紧房地产贷款，但很多房地产企业的净负债率已下降到近四年来的最低水平，2010年这一数字还将下降到30%以下，房地产公司可能更多地运用自有资金和其他预收款来开发新的项目。第三，在经济由复苏转向稳固向上的路径中，CPI、M2等指标的提升也会助推房地产销售面积和价格的增长，2010年房地产整体价格上行幅度有限，但如果交易量能维持2009年70%左右的水平，整体业绩增幅仍能保持40%左右。

    我们看好二三线城市地产商业绩增长的持续性。虽然从绝对数上看，这些城市的房价已处于高位，但同一线城市的房价收入比相比，成都、重庆、长沙等地的房价收入比还未达到极值，从房价的上涨幅度看，未来这些地区的销售量有可能继续保持2009年的态势。此外，同大城市相比，很多二三线城市的市场容量还未完全饱和，并且去库存化的速度仍在继续，这说明未来供给的情况好转还需要较长时间，这也在很大程度上支撑房价不会立即掉头向下，从而保证市场情绪的稳定。

    上市房企年报多报喜 全年业绩增幅高于前三季

    盈利显著改善 全年业绩增幅高于前三季

    2009年四季度，房地产企业开工量和竣工量均保持上升态势，销售额与结算资源同步攀升，房企也逐步进入业绩收获期。从最新公布的市场数据分析，A股房地产公司四季度销售额同比增幅有望超过40%，环比则略有增长。由于房地产公司业绩主要在年底结算，因此，2009年，房地产公司整体业绩增幅将高于前三季度。

    根据中国房产信息集团联合发布的数据显示，2009年，我国房地产企业销售20强合计实现销售收入达5231亿元；前三季度，20强房企实现销售3488亿元。由此计算，20强四季度实现销售1743亿元，比前三季度平均单季销售额高出50%。券商研究人士分析，从去年下半年开始，房价大幅上涨，预计四季度房企实现的净利润增长将明显高于销售收入增幅。

    国家统计局数据显示，2009年1-11月，全国新建商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%。业内人士预计，2009年新建商品房销售额将接近4.5万亿元，四季度销售约1.7万亿元，同比增幅超过100%，环比增幅接近45%。

    楼市热销直接带动房企预收账款的增加。据中国证券报统计，截至2009年三季度，A股房地产公司预收账款合计达1887亿元，同比增长63%；是同期营业收入的1.4倍。加上四季度的销售额，房企在2009年年底可结算的资源相当充裕。

    国信证券行业策略报告指出，销售好转将直接带动房地产公司业绩改善，由于房价从去年下半年开始明显上涨，并大幅修复企业毛利率，预计2009年四季度和2010年房地产公司的业绩和盈利能力将远超预期。

    招商地产去年1-9月累计销售额大约120亿元。光大证券预计，招商地产四季度至少可实现30亿-40亿元销售额，2009年销售收入为140亿-150亿元，同比增幅约150%。光大证券预测，招商地产2010年结算业绩将同比增长85%。

    7成公司年报报喜 销售收入纷纷创历史新高

    年报声中说丰年，听取涨声一片。近日，上市房企陆续发布2009年全年业绩预告，超过7成公司预告报喜，销售收入纷纷创历史新高，赚得盆满钵满。其中大龙地产累计净利润同比增长12200%。

    Wind资讯数据显示，目前，有25家A股地产公司公布了2009年度业绩预告，“预喜”公司占比超过七成，一改2008年的低迷。

    万科A报告显示，公司去年累计销售面积663.6万平方米，销售金额634.2亿元，分别比08年同期增长19.1%和32.5%，将中国地产业带入600亿元时代。保利地产公告称，2009年公司实现签约面积526.69万平方米，实现签约金额433.82亿元，同比增长131.08%和141.38%。

    不过，单论增长幅度，这些龙头房企还不是最夸张的。深物业A、阳光股份净利润同比增幅均超过8倍，深长城净利润同比增长33倍。最牛的是大龙地产，累计净利润同比增幅高达122倍。

    申银万国分析师李瑜认为，这受益于去年楼市的价量齐涨、行情大好。他分析道，由于整个市场在通胀预期之下产生巨大的资产配置需求，导致大量资金进入房地产业，从而催生销售火爆的楼市。