从4月份中央开始对房地产“下手”以来，开发商们明显表现出抵抗到底的态势，连续几个月中，全国重点城市房价仍居高不下。这些商人们在赌：中央会不会先顶不住经济放缓的压力?银行会不会承受不了房价下跌后的信贷风险?地方政府的“土地财政”会不会由于无法持续而投降?其实，这些问题都可以归结为一个：当调控走过百日后，这场开发商与政府之间的博弈会有怎样的结局?又会对银行产生多大的风险?

　　在我们看来，首先，开发商的集体妥协是无可避免的。近日有两个信号显示，在这场不见硝烟的战斗中，开发商的胜算很小。第一个信号是国务院副总理李克强的表态。李克强日前强调，当前要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，切实增加住房有效供给，巩固调控的初步成果。而这个表态的背景，则是近来市场上对调控是否会出现松动的争论，虽然中房协曾“上书”呼吁放松调控，但李克强的讲话不啻于一记闷棍。

　　另一个信号则是开发商们普遍出现了“弹药不足”的问题。WIND统计数据显示，截止到2010年上半年报告期末，40家房地产上市公司的平均资产负债率为61.13%，但其中，资产负债率接近或达到70%的有22家，占比高达55%;四大地产龙头中，保利地产资产负债率高达76.77%，而万科A、金地集团和招商地产的资产负债率也分别达到了69.83%、69.85%和61.30%。此外，从报告期的经营活动现金流入净额来看，40家地产公司上半年经营活动现金流量净额为-600.95亿元，而去年同期则是401.36亿元，相差超千亿元。四大地产龙头中，保利地产上半年经营活动现金流量净额为-233.48亿元，万科A、金地集团和招商地产也分别达到了-95.14亿元、-45.36亿元和-19.98亿元。而在去年上半年，这个数字则分别是54.52亿元、98.22亿元、26.43亿元和31.46亿元。

　　一方面是中央坚持调控不放松，另一方面是开发商接近弹尽粮绝，如果战斗继续下去，谁胜谁负不难猜测。所以，部分开发商选择了妥协。8月12日，曾经最坚强的“战士”——华远总裁任志强终于无可奈何呼吁其他开发商，“我都‘从了’，你们也‘从了’吧。”事实上，早在今年“两会”后，安邦首席研究员陈功就提醒，国内开发商要有大局观，因为它们面对的不只是“市场调控”，而是“政治调控”。显然，当时开发商的坚持，造成了中央政府现在的坚持。

　　这种形势下，国内房地产市场必然面临一次洗牌。一向为房地产商考虑颇多的住建部政策研究中心主任陈淮，日前在一次论坛上竟然列举了开发商历史上的四种“死法”：卷款潜逃、行贿案发、内讧解体、囤地被查。他在做什么暗示?这几乎是一种黑色的死亡象征!年景好的时候，很少有开发商被淘汰出局，但在今年的政策背景下，一些体制弱的开发商被淘汰出局，几乎是肯定的。四大地产龙头都挺不住了，其他“虾米”们的情况只会更糟。

　　既然洗牌不可避免，市场可能会关注：洗牌有没有底线?政策力度会大到什么程度?在我们看来，可能会出现两种情况：一是调控还是有限度的，情况不会恶化到让一批大房地产商纷纷垮台的地步。让房地产行业整体掉入深渊不是政策的选择，这会把中国的银行体系拖下水。在决策层心里，银行的安全才是最重要的。因此最可能的情况是，一批无足轻重的开发商的死亡退场，将是调控政策要达到的效果。二是会产生一批新的房产巨头。无法承受压力的小企业会抱团取暖，形成联合体。像河南最近就有16家房企组成“河南地产商会投资股份有限公司”，注册资本达到12亿元。

　　在房地产调控的手段上，今后的选择将倾向于打击囤地、囤房。有消息称，住建部将与其他相关政府部门合作，查清囤积土地以作投机之用的开发商，并公布开发商名单。并将其分成两大类，一类是守法开发商，一类是不守法开发商。对于后者，会在拿地和信贷上予以控制。重点打击囤地、囤房会起到三个效果：一是上述四大地产龙头的财务状况显示，如果继续断绝输血，这些大型企业有倒下的危险，并波及银行。将政策重点适当转向，可以避免最坏的情况。二是可以对一些顽固、“不听话”的开发商进行“外科手术式”的打击，一旦被列入所谓的“不守法开发商”序列，恐怕就难以翻身了，这样也可以避免打倒一大片。三是可以借打击囤地促使房地产企业加快土地开发速度，扩大房市供应，从而最终降低房价。

　　最终分析结论：

　　中央领导的讲话和开发商财务状况的恶化都昭示着，房地产市场的格局即将发生改变，其结果是房价会适度下降，一部分开发商会“自然死亡”。今后国内房地产市场的玩法，也可能不一样了。