开发商无证借信托渠道曲线卖房

　　房地产信托产品的收益水平确实高，但其中到底有多少“花头”？本报昨日报道的《房地产信托预期年收益创新高达25%》引起不少读者关注，记者通过进一步采访了解到，该信托产品包含优先购房权并且提供购房优惠最多达53折，但被业内质疑是将房产预售行为“包装”成信托投资，开发商在没有商品房预售许可证的情况下借信托渠道曲线卖房涉嫌违规。

　　条款包含优先购房权

　　记者在详细了解中信信托近期推出的“聚信汇金养老地产星耀健康城I号集合信托计划1期”后发现，该信托产品不同于普通的房地产信托产品，条款规定投资者可选择两种信托收益模式，在产品到期后既可以选择获得现金收益，也可选择行使优先购房权。

　　投资者如果选择获得现金收益，即是指持有信托受益权到期，参与届时相应信托财产处置所得的相关收益。按投资期限不同，2年预期年化收益区间约为10-19%/年，3年约为10-21%/年，4年约为10-23%/年。

　　中信信托的业务经理对记者表示，这款房地产信托产品虽然名义上对外声称是养老地产，但实际上是商品住宅，房产使用权年限为70年，投资者在行使房产有限认购权后可以再将房产抛售。

　　“这款房地产信托产品很会动脑筋，在收益模式搞了创新。”投资者李先生对记者表示，但选择房产优先认购权后，如果当地房价出现上涨，那么还能从房产增值中继续获利。但是开发商有借信托渠道变相提前违规卖房的嫌疑，不知道是否符合法规要求。

　　购房优惠最多达5.3折

　　而投资者如果选择行使优先购房权，才有机会获得最高为25%的预期年收益，还能以较大比例的房价折扣购买商品住宅，这也是该信托产品吸引投资者的主要卖点。

　　据记者了解，在分配信托本金后，投资者行使优先认购权，以优惠价格购买购买项目公司指定房屋，其中高层住宅为5500元/平米，别墅为7500元/平米。

　　按购房再转让时点与价格不同，信托期限与预期收益率也会有所不同。其中高层住宅预期年化收益率约为：2年期18.18%/年，3年期21.21%/年，4年期25%/年；高层+别墅预期年化收益率约为：2年期20.17%/年，3年期24.46%/年，4年期25%/年。

　　据介绍，目前当地在售的类似房屋价格为高层住宅8500-9000元/平米，别墅13000-14000元/平米，这意味着投资者购买高层住宅的最大房价折扣约为6.1折，购买别墅的最大房价折扣约为5.3折。

　　“投资者能不能行使房产优先认购权，还要看是否受限购令影响。”中信信托的业务经理对记者表示截至信托收益确认时点，如果项目所在当地的限购政策未取消，则限购投资者只能选择到期现金收益分配；而非限购投资者可行使优先认购权，也可选择现金收益。