十一期间，沪上一些中高端别墅卖到“跳楼价”，年底前开发商以价换量回笼资金现象或增多。

　　“十一七天推出38套特价房”、“独栋别墅7.5折，直降300万！“、“面积买一赠一，国庆特价房错过不再有……十一期间，长泰东郊御园与长泰西郊别墅两中端别墅项目分别推出特价房源进行强力促销。

　　一场开发商与分销商联手的销售战轰轰烈烈地展开了。

　　上海人李女士十一假日，就连续收到7个不同中介发来的18条推荐长泰东郊、长泰西郊两项目的短信。

　　业内人士认为，这波促销热潮可能是源于开发商日益紧张的资金链问题。进入四季度，开发商降价跑量、回笼资金的现象将越来越多。

　　降价是真还是假？

　　记者从售楼处了解到，长泰西郊别墅十一推出的38套特价联体别墅，原价约1100万元，最终售价为758-768万元，相当于打75折。长泰东郊御园推出的10套特价房，总价458-608万元，相当于打9折。

　　同策咨询与研究发展中心报告显示，黄金周期间全市别墅产品成交量排名第一和第二的楼盘都是位于松江泗泾板块的长泰西郊别墅三期，共成交11套，成交总价为775-795万元，均价3.47-3.58万元/平米。排名第三的是位于南汇航头板块的长泰东郊御园，共成交4套，套均总价502万元，均价2.52万元/平米。

　　而中房信提供的数据指出，长泰西郊别墅8月、9月成交均价为4.5万元/平米、4.39万元/平米，长泰东郊御园前两月均价为2.61-2.62万元/平米。

　　由此看来，虽然两项目成交价与售楼处报价有细微出入，但由于长泰西郊别墅的历史均价从未低于4万元/平米，此次降价并非“假摔”。

　　无独有偶，中高端住宅的降价现象在沪上其他项目也陆续出现。

　　十一刚过，记者接到沿海郦墅售楼人员的推销电话，该项目目前所有房源打95折，如能一周内一次性付款可享9折。

　　据21世纪不动产统计数据，6-9月持续成交的18个中高端项目中，9月均价比6月下降者有9个，且降幅在5%以上的项目占30%。

　　为何会出现降价？

　　不轻言降价的中高端物业，此次却大幅下调价格，被认为是开发商抓住年底行情跑量回笼资金。

　　“支付年底即将到期的短期借款，以及新建项目投资，这让开发商对资金需求加大。”德佑地产董事张剑东指出，由于别墅项目的客户对价格敏感度低，只有降价到底才能打动他们，实现现金快速进账。

　　齐鲁证券报告指出，今年四季度至明年一季度是房企生存环境最差的时候。在预售款受监管、融资渠道被堵塞以及利息额增加的情况下，房企资金压力进一步加重，货币政策的收紧更使房企融资难以打开局面。

　　21世纪不动产分析师罗寅申认为，逼近年底，大型房企要在最后3个月冲刺年度销售业绩，布局明年的项目开发计划；中小型房企则要面对年底工程款、银行贷款等大额支出。因此在第四季度，许多房企会选择采取短期内大幅折扣方式，迅速抢占市场份额，抢占具有购房能力与购房资格的人群。10月至年底这个时间段内，这种高速周转的策略也将对开发企业资金链的紧张起到缓解作用。

　　降价会持续下去吗？

　　近日，中国房产信息集团（CRIC）联合中国房地产测评中心发布的《2011前三季度中国房地产企业销售排行榜TOP30》数据显示，前三季度销售额排名前20位的房企中，绿城中国、世茂房地产业绩未达到全年销售目标的60%，其余房企完成额度大多不超过70%。这就意味着，年底前各大房企进行短期促销拉升全年销售量的必要性是客观存在的。

　　面对销售压力，富力地产董事长李思廉于9月26日表示，将公司今年全年销售目标由400亿元减至320亿元。而绿城中国之后也传出下调销售目标至400亿元的消息。张剑东认为，调低全年销售目标，是房企对后市信心的缺失。由于开发企业套现欲望强烈，今年四季度至明年一季度会有一轮波及整个行业的降价行情，中高端一手房市场价格会继续走低，降价幅度预计或达5-7%。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟则持不同观点，他认为，为应付年底的资金压力，一些房企会在布局上拿出1-2个项目突围市场，保全公司整体利益。但目前部分中高端项目的降价促销只会是短期行为，达到一定的回款目的后就会停止。高端住宅的开发企业要继续博弈当前的楼市调控周期，一旦企业能够度过这个阶段性的难关，对于开发企业来讲，应该会有一个市场逆转的机会。