在困难重重的2011年，“高周转”型房企的销售表现更胜一筹，“销售金额榜前八位均为高周转企业”。

　　元旦过后，中国房企2011年的销售成绩单，开始陆续揭开盖头。

　　1月4日，万科、恒大地产集团有限公司发布的2011年的销售业绩显示，龙头房企在调控年表现依然抢眼。

　　其中，万科2011年累计实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，较去年（同比）分别上涨20%、12%；恒大2011年实现合约销售面积1219.9万平方米，销售额803.9亿元，同比分别增长54.7%、59.4%。

　　周建成称，万科、恒大这种高周转模式，在2011年非常占优，“2011年市场情况并不太好，因为限购、限贷政策，精品路线受到压制，而高周转模式的产品受限购的影响比较小，采取这种战略的房企销售情况也就比较好。”

　　“高周转”的胜利

　　所谓“高周转”，在周建成看来，具体来说应该是“标识清楚，标准化、快速复制、资金高周转”，“这类企业走的是快速复制的路线，快速周转，快速滚动，产品周转模式和资金模式非常匹配，更主要的是与2011年的市场环境相匹配。”

　　最新发布的《2011年度中国房地产企业销售TOP50》亦称，“高周转”型房企在2011年的销售表现更胜一筹，“去年销售金额榜前八位均为高周转企业”。这前八名几乎囊括了内地一线房企，包括万科、恒大、绿地 (论坛)、保利、中海、万达、碧桂园和龙湖。

　　报告中分析，高周转必然会以牺牲利润率作为代价，但从整体效率上来看，周转率的提升弥补了利润率的降低，并且提升程度远远大于利润率的下降幅度，没有降低净资产回报率。

　　在开发商看来，“高周转”策略在2011年更为适用。

　　银亿集团销售总监王士章分析，采取高周转模式的房企做到了大规模，这样一来市场占有率就提高了。在目前情况下，优先选择追求规模、追求市场占有率，是企业重要的战略选择，因为有了规模以后市场机会就会越多，企业既可以继续扩大规模，又可以提高利润率，可进可退。

　　“高周转能带来大规模、高市场占有率，符合当下房地产市场。追求利润率的多数是中小型企业，五十强的企业多数都是高周转的。”王士章说。

　　当高端遭遇调控

　　不过，坚守利润本身未必是错的。

　　上海宝华集团副总裁杨健分析，即便没有调控，作为房企来说，也会有高周转和固守利润这两种策略选择。前者就是快进快出，周期较短；后者稳扎稳打，项目开发不是很多，做一个是一个，这和企业的资金要求有一定关系。

　　“像绿城、仁恒都是采用高回报的做法，而高周转的主要是一些上市公司，一般项目体量比较大，价格比较适中或偏低。”杨健说，固守利润的企业对资金要求比较高，抗风险能力较差，如果销售不畅，资金回笼就会遇到问题。

　　绿城在2011年的遭遇，或许恰属此类。

　　此前的2011年12月29日，绿城以10.4亿元出售地王项目“外滩国际金融中心8-1地块”10%的股份，给SOHO中国（0410.HK）。绿城中国首席财务长、董秘冯征称，“外滩8-1地块”的10%股权，是该公司近期出让的首个项目。冯征透露，绿城中国需回笼50亿元，以充裕现金流，预计还会有项目“成功出让”。

　　环境因素不容小觑。周建成认为，固守利润的经营模式，其实走的是精品路线，像绿城、星河湾，在2011年的市场环境下就非常不幸。

　　周建成说，这种战略模式不能说是错的，因为精品走的是高端路线，不强调快速复制，资金周转率也比较低，赶上去年的限购环境，因此做高端产品的房企，销售业绩在2011年是非常不理想的。

　　而新城集团总裁助理黄超则认为，其实高周转与固守利润并不是绝对和一成不变的，新城有的项目也是固守利润的，“不同的项目情况不一样，这与具体项目的具体情况息息相关，因此不能把高周转或固守利润称为模式。”

　　“今年很多房企会撑不住”

　　不过，王士章强调，优先追求利润率的企业，扩张慢，周转慢，虽然净利高，但市场占有率低，项目少，未来的市场空间、增值空间也将会变得更小。

　　王士章分析，未来几年房企更需要快进快出，因为市场会越来越集约化。王士章说，近几年，行业集中度程度越来越高。2007年时销售过百亿的企业才10家左右，2008年变成了二十几家，现在过百亿的企业是41家。虽然在调控，但行业集中度越来越高。

　　上述报告同样显示，2011年全国前十强企业市场份额达到10.43%，较2010年上升了0.32个百分点，但与2010年1.97个百分点的增长相比明显萎缩。

　　周建成预计，再经过一段时间，排名前十的房企所占的市场份额会上升到30%左右。而2012年，至少前半年的并购、重组会更多，很多企业会撑不住。

　　周建成进一步说，对于行业来说，这是行业成熟的表现。目前整个行业有6万多家企业，过于庞大。

　　王士章亦称，“目前集约化的空间还是很大。在海外房地产行业发展比较成熟的地方，行业集中度都很高，比如香港6家企业就占领了70%～80%的份额。小的房企很少。预计2012年房地产行业并购重组的情况也会越来越多。”

　　黄超同样认为，2012年行业内的并购、重组现象会越来越多，并购重组的规模会越来越大，随着调控的深入，行业内强者越强，弱者越弱的情况将会加剧。

　　“如果现行调控政策下，中小房企的融资瓶颈难以解决，新进入房地产行业的企业将会越来越少。”黄超分析，一些小的房企因无力开发，从而将手上的项目转让，接手的一定是规模大的、实力更强的企业，这些企业因为实力雄厚，即便眼前的项目不赚钱，未来仍然有发展的空间。

　　据周建成介绍，2010年全国房地产企业较2009年减少了17.5%，如果每年都按照这个速度，十年后全行业将只剩下3000-6000家企业。而就2010年的情况看，当年各行业中，房地产行业的并购占比是最大的，“眼下的情况是并购的速度一年比一年快，愈演愈烈，全国都是这样。”

　　但王士章也提到，对消费者来说，集约化程度过高会使价格慢慢形成垄断，或者有形成价格联盟的风险。