根据国信证券的样本测算，2012年到2015年，国内商业地产面积的年复合增长能达到18％，届时消费需求的增长将赶不上商业面积的增长，导致商场平效每年降低6％。面对成本上涨、电商崛起的冲击，传统零售进入“慢增长”时代。在商业地产项目数目爆炸的广州，零售业的发展和商业地产空置率的变化可谓唇齿相依。可以预见的是，受国内经济增长放缓以及外围经济持续疲弱的影响，2013年的广州商业地产市场有喜有忧，零售业面临的转型危机可能将对今年进入市场的商业地产项目造成一定的影响。
　　这两项因素让零售地产的转型迫在眉睫。多位业内人士认为，过去为追求规模和速度而简单复制的，以超市、服装为主的零售商业地产模式将不可持续。领跑的会是适应消费结构变化的、能为消费者提供个性化服务、有更多复合性体验的商户，以及那些懂得因地制宜的专业商业地产运营者。

广州将迎商业地产供应洪峰

　　2013年广州商业地产将出现历史性供应洪峰，新竣工项目将达54万平方米，而随着零售业“慢增长”的时代到来，今年零售商整体租赁需求将继续呈现疲软态势，商场招租时间或变得更长，租金也可能被拉低。
　　数据显示，广州的商业地产洪峰已经悄然来临，仅在写字楼方面，2013年新竣工甲级写字楼包括珠江城、高德置地冬广场、邦华环球广场、富力盈通大厦和富力盈凯广场。仲量联行报告指出，甲级写字楼方面预计2013年全年将有近60万新增供应竣工，新增供应主要集中在珠江新城。供应量较2012年多，直至年底总存量将达400万平方米。仲量联行分析认为，面对新供应量洪峰，加上旧写字楼租户流失情况加大，空置率将面临上升压力。特别是随着租户更青睐珠江新城新写字楼，越秀区及天河区旧写字楼面临租户流失。
　　仲量联行广州零售地产部地区董事郭伟明透露，广州今年新竣工的商业项目将达54万平方米，约28%集中在珠江新城，56%集中在海珠区、白云区和番禺区等。另外，将于2014~2015年竣工的商场约有30万平方米今年将开始招商，加大供应压力。
　　截止今年一月，全市优质零售物业的存量已推高至332万平方米。而今年全年预计将有7个优质零售商业项目投入使用，供应量总计约为75.8万平方米，供应量将继续徘徊在高位，在未来的新增供应中，7个优质零售商业项目中有4个位于番禺区。

租售模式难以为继

　　一直以来，强势的大客户都不是商场的主要租金来源。原来的商铺盈利模式，就是在租金收益上给一些大品牌的店（主力店）让利，把它们吸引过来，作为一个迅速招揽客户的手段。同时，从整体的营利性考虑，又需要引进一些中等品牌（次主力店），通过对它们收取高租金，以平衡整个区域的租金收益，继而实现商铺整体资产收益的平衡。
　　对于这些次主力店，商场通常要花很多心思挑选，必须寻找到那些能够产生销售额的商家。并可能把它们统一规划成主题区域，比如儿童区域、餐饮区域，用以集中拉动人气，形成规模效应。
　　但是在客流量急剧下降的情况下，这个模式受到了挑战。阳光新业地产的副总裁吴尧告诉记者，现在次主力店，尤其是服装、鞋的店铺同店增长率在不断下滑，客源数量及客单价也在下滑。这一方面源自线上的分流，年轻消费群体已习惯于线下试衣服、线上下单，品牌商们亦在顺应互联网趋势，选择线上渠道；第二，其他非传统渠道的品牌开始崛起，很多小众品牌和不为熟知的奢侈品牌在不断获取市场份额；第三，由于购物广场遍地开花，新开的分店分流了存量店的客流量和销售额。
　　这一现象使商户们的选择范围日益增加，议价能力上升。面对开发商，越来越多的商户选择提点分成的方式支付租金，而非过去的单一固定租金模式。
　　记者近日实地采访了北京南三环一家中型购物中心里的三家（体育用品、餐饮和早教）企业，他们均表示，现在签的都是“固定租金+提点”租金合同，只是在提点需达到的销售额限额上有差异。