完善租赁型保障房供给制度建立有效的保障房供给效率评价体系

　　土地供给效率评价。土地供给是住房保障的基础，土地取得的成本以及供给的数量直接决定了保障房供给的效率。据测算“十二五”期间，保障性安居工程需要土地约14.4万公顷，其中廉租房和公租房约需要土地6万公顷，建立土地供给效率评价机制对于保障房供给有着关键意义。

　　建设质量评价。进入消费环节后，各地都出现了租赁型保障房建设质量存在问题的情况，降低了政府公信力，损害了被保障群体的利益。解决这一问题不仅需要加强生产环节的质量管理与监督，还需要建立有效的建筑质量评价体系，使保障房的供给质量得到保证，提高供给效率。

　　拓宽租赁型保障房融资渠道

　　构建保障性住房金融体系。目前租赁型保障房建设融资除政府内源性融资外，主要依赖于国家开发银行和 四大国有商业银行的贷款，商业性金融机构与保障性住房体系的目标存在根本矛盾，因此可尝试成立专门的政策性住房金融机构。当前可考虑将国有商业银行和国家 开发银行的此类业务集中在政策性住房金融机构麾下，此外住房公积金的归集和使用，公积金沉淀资金支持保障性住房建设、住房保障债券的发行都可以在此政策性 金融机构业务范围内，为保障房建设和消费活动提供有效的金融服务，建立针对中低收入群体的住房金融服务体系。

　　创新租赁型保障房融资模式。一是可考虑大力发展房地产投资基 金，为租赁型保障房建设提供资金支持，还可以丰富市场上的金融投资工具。当前已有一些尝试，建银精瑞公租房建设投资基金是国内首只以民间资本投资为主的保 障房建设投资基金，首批募集资金50亿元。二是适当推进保障房产业投资基金的发展，可根据当前国家产业基金政策，设立公租房产业投资基金，基金的募集对象 包括房地产企业、保险企业、社保和住房公积金等注重资金安全性和稳定性的长线资金，筹集资金可用于新建、收购、租赁房源，运营期内基金份额可通过金融机构柜台进行转让。三是促进保险资金进入保障房建设领域。2010年7月保监会《保 险资金投资不动产暂行办法》的通知中规定：保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。保障房建设风险可控，有着政府隐 形担保，好的项目进入运营期后收益现金流稳定，符合当前保险资金资产配置的要求。四是发展保障房融资租赁业务，由融资租赁公司投资购买或者建设一定规模的 小户型住房，政府分期向租赁公司支付租金，然后将租赁获得的房产使用权提供给被保障群体，保障租金与支付给租赁公司的租金之间的差是政府当期的住房补贴额 度，这种模式下，融资租赁公司可以获得市场化收益回报，政府不需要一次性投入大规模资金用于当期保障房建设，中低收入人群也获得了住房保障，实现了开发企 业、经营者、被保障群体和政府的多方共赢。

　　通过制度设计建立起有效商业模式吸引社会资金。公租房与廉租房在只租不售的模式下，项目经营 期间能产生的现金流主要来源于住房的租金收益、商业配套的经营收入或者租金收益以及商业配套出售的销售收入，由于租赁型保障房的住房租金低于市场租金，因 此提高项目收益率需要适当挖掘后两块的潜力，当前可以考虑通过规划条件的设置(如适当扩大商业项目规模)、商业配套项目出售或运营中有关税费的减免等来实 现。此外，鼓励社会资金进入开发，政府可考虑提供建设期内融资成本补贴以及运营期内租赁收入补贴，建立起有效的收益模式以调动社会资金参与保障房供给的积 极性……