一年之前的2013年2月20日，国务院常务会议推出“国五条”，标志着新一轮房地产调控的启动。一年之后，调控效果如何?媒体上的观点可谓众口一词：调控目标落空。理由是，很多城市的房价不跌反涨，其中一线城市房价更是暴涨。

　　值此国五条推出一年之际，我们认为可以从以下几个方面总结国五条的经验和教训。

　　首 先，调控没落到实处。国五条的新意其实不多，但去年3月1日公布的国五条细则，在限购、限贷、个税、限价等方面明显升级，尤其是“二手房转让交易所得 20%交个人所得税”的规定，影响面甚大。但在后来各地出台的地方细则中，并没充分反映国五条细则，即便提及部分内容，在实际操作中，也没从严执行。

　　值得一提的是，国五条出台之后，去年二、三季度一线城市和部分二线城市房价涨幅仍然偏大，而且土地市场更趋火爆。于是，在四季度有十几个城市再度出台了地方新政，对某些环节加强了调控，比如限购、二套房贷首付、预售监管、价格管制等。

　　其 次，调控效果很不理想。国五条及其细则的调控目标是稳定房价，这也是一般民众所期望的。但事实上，国五条出台以来，全国房价继续上涨，其中少数城市涨幅相 当大。比如，按70个城市房价指数，2013年底相比2012年底，北上广深四个一线城市商品住宅价格涨幅皆超20%，重归2007年和2009年的爆热 状态。其中北京很多区位的房价暴涨四到五成。

　　按国五条要求，去年3月底35个重点城市公布了年度房价控制目标，除了北京和上海提出房价基本 稳定外，其他城市的目标是：2013年房价涨幅不超过人均可支配收入增幅。结果2013年全国新建商品住宅成交均价比2012年上涨7.7%，而同期全国 城镇居民可支配收入，扣除价格因素实际增长7%。如果按全国70个城市的房价指数，2013年12月总体上同比上涨9.7%，由于房价增幅全年各月的走势 是前低后高，若换算成年度涨幅，估计为6%左右，而北上广深四个一线城市的房价换算成年度涨幅，估计为16%左右。另外，厦门、南京、郑州等二线城市也难 以完成房价控制目标。

　　再次，调控并非全无效果。跟过去多次调控一样，国五条的效果虽不如预期，但假如当初没有这国五条，想必楼市将会更热。 国五条的效果主要体现在对房价涨幅的控制上，70个城市房价环比涨幅自2012年6月由跌转涨后一路攀升，最高点出现在2013年3月，其后涨幅持续收 窄。道理很简单，假如没有去年2、3月间推出的国五条，这些城市房价的环比涨幅绝不可能恰好在去年3月见顶。调控虽然抑制了房价涨势，但要做到让房价止涨 或下跌则尚需时日。

　　回顾从2003年开始的历次房地产调控，每次调控效果都离官方和民间的预期较远。究其原因，一方面，由于中国房地产市场 正处于成长阶段，房价上涨的内在冲动强，因此难调控。另一方面，我们的调控方式存在不妥之处，限购、限贷、限外(限制境外人购房)、限价等政策，都是行政 性干预政策，而且以压制需求为主要手段，而在增加住宅供应方面的措施不多、不够、不精。

　　我们建议，调控房地产市场，短期调控措施应转向长效机制建设。 这主要基于两点考虑。一是发挥市场机制的作用。十八届三中全会通过的关于全面深化改革的决定，首次强调了市场在资源配置中的决定性作用，因此，在房地产领 域，也应尊重市场的作用。即便是有时为了校正“市场失灵”，不得已进行调控，也应在手段上更多使用信贷、税收等经济手段，甚至是法律手段，而非频频采用行 政干预和市场管制手段。

　　二是注重房地产管理的系统性。建立不动产统一登记制度，个人住房信息系统联网，房产税立法与试点，加强保障性住房建设，设立政策性住房银行，推进土地制度改革，弱化土地财政等，总结以上措施，我们可以看出，长效机制绝非只是简单调控住宅市场，而是要对房地产管理体制机制进行系统地改造、再造。