“适应首都新时期经济社会发展要求，持续优化调整产业结构，促进人口资源环境协调发展……”每年北京市供地计划都可以看出政府对房地产市场的调控思路，而在近日北京刚刚公布的2014年国有建设用地供地计划中，这三句话基本囊括了今年的重点。

　　计划显示，今年北京市计划供地总量为5150公顷，住宅用地计划供应1650公顷，其中保障性安居工程650公顷，商品住宅1000公顷。

　　今年国土资源部重点强调的是“盘活存量，除生活用地外，原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地”。故北京在新增建设用地比去年有所减少，控制在2500公顷以内，计划供应总量也有所减少。

　　对比北京相关数据可以发现，近四年来，北京的供地计划总量连续缩减。

　　工业用地供应剧减

　　在供地计划总量下滑的情况下，今年住宅用地和商服用地计划供应量有所上升，但工业用地计划量减少明显。

　　从动物园批发市场被确定成为首批外迁的热点产业开始，到京津冀一体化提出的非核心产业转移，这些信号表明北京新一轮的城市转型开始。

　　这一点也直接体现在了供地计划上。北京今年的供地计划显示，工矿用地由去年的900公顷缩减到450公顷，减少了一半。

　　“目前北京市工业用地比例高于世界发达城市，因此今后北京应适度降低工矿仓储用地规模及比例，工业用地供应以利用存量建设用地为主。”北京市国土局相关负责人表示。

　　该负责人则表示，当前北京资源环境开发利用强度较大，未来发展扩展空间十分有限，且生态环境脆弱、资源约束不断加剧、主要大气污染物平均浓度高，为适应首都战略定位，疏解非首都核心功能和治理城市病，促进首都人口、资源、环境协调发展，合理开发国土空间资源十分必要，缩减供地也是适应北京市资源环境承载力的客观要求。

　　“未来北京还是以增加公共服务用地为主，逐步降低工业用地供应规模将成为趋势。”黄金湾投资集团董事长申威认为，目前国家发改委正在研究编制首都经济圈一体化发展的相关规划，未来北京的一些城市功能将逐步外迁，回归首都北京的定位。这些土地结构的变化将会显著影响北京市城市功能的升级。

　　自住房挤占

　　纯商品房用地

　　北京供地计划显示，今年北京市住宅用地计划供应1650公顷，其中保障性安居工程650公顷，商品住宅1000公顷。住宅用地和商服用地计划供应量占总量的比例比去年有所增加。

　　其中，值得注意的是，2014年自住商品房供地被单列出来，共计划供地500公顷，达到商品住宅计划供应量的50%，在计划供应总量中占比接近10%。

　　这也意味着，纯商品房住宅用地供应量仅有500公顷，比2013年的850公顷减少了40%。

　　“这主要反映出北京土地供应以保刚需、保民生性住房为主的供地思路。”亚豪机构研究分析师郭毅分析认为，适量、适度地增加住宅、商服等生活用地供应量，是解决人口、资源饱和与发展不平衡矛盾的一个有效途径，也是从土地源头着手、解决终端供应矛盾的有效手段。

　　郭毅认为，住宅、商服等经营性用地供地量的增加，将有助于房企更加理性、更有针对性的拿地，进一步稳定房企及市场预期，促进房地产市场向健康化、平稳化过渡。而以自住房为主的土地供应结构变化将对房企造成较大的冲击，带来房企产品结构甚至战略规划的加速调整。

　　经过2013年的土地供应提速后，之前连续三年的土地供应缺口已经有所弥补，同时2013年整体市场的供需矛盾已经有所缓解。在这种局面下，2014年持续保持与2013年同等的住宅供应力度，住宅用地供应的增量与自住房的规模上市已经对终端市场产生了趋势性的影响。郭毅分析，2014年住宅用地供应总量为1570公顷，将提供超过3000公顷的建筑面积，供应房源数量或超过30万套，远超过2013年12万套的住宅成交量。

　　“高端市场由商品房主导，中端市场由自住型商品房主导，低端市场由保障房主导，北京房地产市场将达到低端有保障、中端有供应、高端靠市场的局面，这样的格局改变从供地计划上可以看出。”中原地产首席分析师张大伟认为，近几年房价上涨的根源是土地供应缺口，住宅类土地供应量低的年份房价涨幅最快，相反则比较缓慢或者房价处于下调，整体土地供应在2013~2014年明显增加。这将缓解明后年的住宅供需矛盾，房价调整的压力将会加大。

　　申威认为，政府采取市场化手段来对高房价进行“微调”，通过增加保障房供应，既对城市中低收入群体的住房问题进行托底，又平抑了高房价，一举两得。未来北京土地市场可能会出现优质地块炙手可热，远郊区地块少人问津的局面。

　　近郊区域仍是热点

　　今年的住宅供地区域仍是以近郊城区、新城城区为主。与去年相同，总体来说，近郊城区共占了整体供量的55%，其次是内城34%，远郊城区则最少，仅11%，分布规律与2013年基本相同。这代表着在北京土地结构调整下，未来楼市的主力供应仍将集中在五环外区域。

　　从重点城区来看，2014年朝阳区以196公顷的住宅供地量，位居各区县首位。朝阳区商品住宅用地供应也最多，为135公顷。但是其供地量比去年相比减少了98公顷，大幅缩减了33%，仅次于延庆县76%的降幅。

　　房山区、通州[最新消息 价格 户型 点评]区同时以177公顷的住宅供地量，并列第二。在多个近郊热点区域中，房山区、通州区仍将是今年的供应大户，住宅用地供应量比去年分别增加了13公顷和31公顷。

　　丰台、通州保障性安居工程供地较多，其中丰台计划供应68公顷定向安置房用地;而门头沟今年计划供应104公顷的住宅用地，比2013年33公顷的计划供应量大幅提高了215%。

　　郭毅认为，在各方利好与土地的大幅供应下，门头沟或将继2013年之后，成为2014年北京土地市场的又一黑马，区域楼市有望加速发展，值得重点关注。

　　此外，顺义区、昌平区、大兴区三个区域则相较2013年有所缩减。而在限价房方面，大兴、房山供应量较多。

　　“目前北京的土地供应主要集中在五环外，这和土地稀缺性有关，也和整个北京市向外扩张的内力有关。”上海易居房地产研究院研究院严跃进表示，随着大兴机场的开通，预计未来北京南部土地开发热度将超过北部。