上世纪90年代初的房地产热过后10余年，广东惠州再次被诸多地产商相中。这一次的开发热点是该市惠东县的稔平半岛。

　　知名开发商云集

　　稔平半岛位于广东惠东县南部的大亚湾与红海湾之间，紧邻大亚湾经济开发区，与深圳大鹏半岛隔海相望，总面积700多平方公里，比新加坡面积还大数十平方公里。

　　作为珠三角地区为数不多的开发热点区域，稔平半岛吸引了众多知名地产商的眼光。记者从9月23日召开的第三届惠州国际滨海旅游节了解到，金融街(000402,股吧)控股(000402.SZ)早在2005年就摘牌稔平半岛最大一块可开发建设用地——规划面积约24平方公里的巽寮湾，项目命名金海湾。其中可开发建设用地10平方公里，一期摘牌土地约5600亩。

　　公开资料显示，包括万科(000002.SZ)、碧桂园(2007.HK)、中信集团、华侨城(000069.SZ)等多家大型房企，目前均已敲定在该岛的圈地意向，计划中的产品形态均为滨海旅游地产。其中，万科已在该区域内面积2.64平方公里的大辣甲岛和平海镇的双月湾储备土地；碧桂园也已于2007年在该区域拿下约1000亩土地，目前正在做土地盘整；中信“明斯克”航母主题公园拟定土地1000亩；华侨城土地储备也超过千亩。

　　此外，成功开发了北京华贸中心的北京国华置业，今年1月底以7.1459亿元竞得惠州江北7号小区一宗土地面积为12.1026万平方米的地块，开发总投资35亿元、总建筑面积达68万平方米的惠州华贸中心。

　　金融街百亿注入金海湾

　　金海湾是目前稔平半岛最大的开发项目，拥有16公里海岸线，规划居住7万人。其开发商为金融街惠州置业有限公司，其中金融街控股占70.41%，国华发展有限公司持股20.87%，另外8.72%的股份由惠州市政府及惠东县政府持有。据金融街惠州置业有限公司总经理来有庆介绍，该项目预计开发周期为8-10年。至今，金融街已投入超10亿元。已建成的两栋酒店式公寓，均价8000元/平方米，已售面积2.9万平方米，回款近2亿元。

　　来有庆告诉记者，金融街今年1月定向增发的共计82亿资金中，有三分之一完全用于惠州项目。“如果加上银行50%-60%的负债，金融街总计投入这个项目的资金将超过100亿元。”

　　金融街方面一再强调，该项目还是以长期居住为主，与一般的旅游地产项目最大的区别在于，在环境保护和长期运营上，金融街有自己的长远规划。

　　“整个项目估计到2015年全部完成，我们的目标是到2012年金海湾年接待游客达到200万人。”来有庆说。

　　摩根士丹利有分析师认为，金融街控股运营如此大型的商务旅游项目，与其自身商务地产的强项还是有一定偏离，项目回报预期难测。

　　记者从9月23日下午举办的金海湾滨海国际旅游论坛了解到，金海湾首期度假式酒店公寓——凤池岛公寓于5月发售，售价已增至8000元/平方米。金海湾首座五星级度假酒店——惠州金海湾喜来登度假酒店于5月底开业，运营不到3个月即实现收支平衡。

　　来有庆告诉记者，在金海湾项目中，他们也计划将一部分优质物业自己持有，做所谓的“持有型旅游地产”。这不仅是能形成长期稳定收益，更有利于抵押贷款等融资运作。同时，也是成为国际级旅游度假区的保证。

　　“目前还没有拿项目做再融资的需求。”金融街控股股份有限公司总经理刘世春表示，金融街对金海湾给予了最大限度支持，目前尚没有拿项目融资的打算。

　　“我们所面对的风险仍然是销售方面的。”来有庆承认，金海湾采取的是以销定产的模式。