【财新网】（专栏作家 程啸）之所以要统一不动产登记制度，道理很简单，就是因为我们现在的不动产登记不统一。由于历史、经济等多种原因，我国现行的不动产登记制度可以说是极不统一，具有明显的条块分割、城乡差别的特点。

　　首先，不同类型的不动产的登记不统一。土地和房屋是我们法律上最重要的两类不动产，这两类不动产的登记就很不统一。房屋是由房屋登记机构负责登记，而土地则分别由国土部门、农业部门、林业部门等来负责登记，而海域是由海洋行政管理负责登记。除此之外，生活中还有许多其他的不动产（如码头、海上固定平台、船坞、船台、人工渔礁、高架屋、公路、油库、铁路、隧道、桥梁、大坝、水电站、单体立柱式广告牌、水塔、地下车库、商铺等）是否登记、如何登记等，不得而知。

　　其次，城市与农村的登记不统一。经过改革开放到现在的几十年发展，我们国家城市的登记尤其是城市房屋的登记率较高、登记制度也比较完善。1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》就规定，城市私有房屋的所有人应当到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。后来建设部（现住房和城乡建设部）又陆续颁布了《城市房屋权属登记管理办法》（1997年）、《房屋登记办法》（2008年）等规章。然而，在广大的农村，不仅是农民私有住房登记率很低，即便是集体土地所有权、土地承包经营权、宅基地使用权等农村不动产物权的登记率也非常低，相关的登记规则和程序亦不完善。

　　再次，不动产登记机构的不统一。一方面，同为不动产，土地与房屋的登记机构就不一样。而同为土地，不同的土地权利的登记机构又不统一，其中，集体土地所有权、宅基地使用权、建设用地使用权、地役权、建设用地使用权抵押权等由国土行政管理部门负责，农村土地承包经营权由农业行政管理部门登记，林地由林业部门负责登记。另一方面，即便是同一不动产物权，它们的登记机构也不统一。例如，实践中不少地方依据土地权利人的级别的不同，规定不同的土地登记机构。

　　第四，不动产登记的程序不统一。不动产登记法就是不动产登记程序法。不动产登记程序是不动产登记机构进行不动产登记时应当遵循的程序。我国属于单一制国家，全国各地的不动产登记机构在进行同一种类的登记或者对相同的不动产权利进行登记时，当然应当遵循相同的程序。这意味着：当事人提交的登记申请材料，不会因登记机构不同而不同；登记机构受理当事人登记申请的条件与同意登记的条件，不会因登记机构的不同而不同。但是，由于种种原因，我国各地的不动产登记程序却极不统一。一方面，同一类型的不动产或同一种类的不动产权利的登记种类在不同的地方有所不同。另一方面，就是同一不动产登记类型，在不同的地方，所要求的申请材料与登记要求也不同。

　　上述不动产登记不统一的现状产生了很多弊端。首先，重复登记，增加了交易成本，不利于交易的快捷。在多重登记机关的情形下，当事人需要到多个登记机关重复办理登记。例如，当事人无论是出售房屋还是抵押房屋，都必须既到房屋登记机构办理房屋登记，也要到土地登记机构办理该房屋占用范围内的土地使用权抵押登记。这种重复登记完全是没有必要的。如果当事人以多项不动产进行抵押，登记的次数将更多，费用也就更高。

　　其次，不利于维护交易安全，容易引发纠纷。如果当事人要转让一项房屋的所有权，需分别到房屋登记机构与土地登记机构办理房屋所有权转移登记与土地使用权变更登记。不同的登记机构，办理登记的时间也有所不同。这就使得房屋所有权转移登记的时间与土地使用权变更登记的时间不一致，易引发纠纷。此外，由于土地登记和房屋登记的机构不统一，实践中常常出现房地分别抵押给不同当事人的情形，这对于交易安全也是一个严重的威胁。

　　再次，登记簿等登记资料的不统一，每一类不动产的登记机构分别制作和管理一套单独的登记资料，这不仅增加了相应的管理成本，而且给当事人查询、复制不动产上的权利状况造成了巨大的困难。

　　不动产登记制度是旨在明确不动产物权的归属、保障不动产交易安全的市场经济的一项极为重要的、基础的法律制度。市场经济就是法治经济，市场经济要求打破地区封锁、城乡分割，因此，统一不动产登记制度也要求做到登记机构统一、城乡不动产登记统一、各地不动产登记统一以及不动产登记程序统一。这就是为什么国家要统一不动产登记制度。换言之，只有真正实现了不动产登记制度的统一，不动产登记制度所具有的维护交易安全、提高交易效率和保护权利的功能，才能真正得到发挥。否则，只是镜花水月耳！

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