在绿地518中心、万达豪华酒店、夏季达沃斯会场等标志性项目云集的大连东港商务区，星光耀广场项目是其中重要的一员。不仅因为其股东包括马云、郭广昌、史玉柱等国内资本大鳄，也因为其以民营企业家结盟身份制造的圈层资本概念和千万级豪宅产品。

　　然而，这个明星项目的命运并不平坦，去化难题一直困扰着投资方星浩资本。

　　高端定位遇红海竞争

　　大连星光耀广场是星浩资本的首个投资项目，2011年6月，星浩资本在大连出手第一单，拿下大连东港共5幅地块，总价为36亿元，其中包括高端住宅项目星光域和商业项目星光耀广场。该项目原计划在2012年就实现40亿元的销售额，但由于大连市场疲软，实际销售数据与预期相距甚远。

　　业内人士表示，该项目原本定位于高端豪宅项目，但其所在的大连东港商务区定位于高端的竞品项目有超过5家，在东港的红海竞争中已被完全淹没。无论是产品设计还是地段优势上，星光耀产品都很难在区域做到突出。

　　资料显示，星浩资本目前在大连共有5幅地块，均位于东港商务区内，其中3块为纯住宅用地;2块为高密度商业用地。据中国房地产报记者近日现场了解，目前星光耀广场的住宅项目星光域与商业项目星光耀广场均在售，其中住宅一期产品由于定价过高和户型面积较大，目前已处于停盘状态。由于当初定位是高端圈层豪宅，该期产品的面积都在190~300平方米，售价则在28000元/平方米左右，整个社区基本都是千万级产品。

　　而2013年9月份开盘的2期住宅产品在装修标准和户型面积上，都较1期有了大幅调整。据星光域销售人员介绍，目前2期已推出的3栋楼基本售罄。而2期项目的销售很大程度上来自其项目的价格调整策略，该期产品不但将单价下降至20000元/平方米，其精装修标准也由之前的5000元/平方米降为3000元/平方米，同时户型面积也缩小到200平方米以下户型，这些做法都大大降低了二期产品的总价。

　　同时在商业部分销售的小户型商住公寓，去化率基本在50%，而大面积的5A级写字楼，仍然进展缓慢。而民营企业家的人脉此时也成为星光耀广场的救兵，平安银行购买了其商业部分的其中一栋，其他部分仍无人问津。

　　实际上，在星光耀广场所在的东港商务区，很多千万级的豪宅产品一直处于滞销状态，除了星光耀一期的大户型停滞外，另一个产品价格超过千万的恒力维多利亚从今年8月份开盘至今，没有成交一套房源。

　　“东港商务区的住宅产品之前都在打高端理念，但是由于项目之间竞争激烈，加上楼市降温带来的投资需求下降，都让东港的豪宅产品很难卖。”东港商务区某项目经理说。

　　名人效应难掩生不逢时

　　星光耀广场的销售遇阻，也让其遇到了内部危机。

　　今年初，对于该项目收益大幅下降的问题，LP甚至以换GP为要挟，来要求GP解释该项目投资失败的原因。

　　作为星浩资本一期的第一个项目，在星光耀广场的融资手册中，曾预计该项目售价能够达到35000元/平方米，但在实际销售阶段，大连房价已经遇到长时间的滞涨，而该项目所在的东港商务区，也是大连楼市降价的重灾区，项目收益下滑不可避免。而在星光耀广场二期融资手册中，对于投资的区域已经从东北城市转变为民营企业家集中的长三角区域。

　　实际上，在规模和模式创新等方面星浩资本仍然是国内房地产私募中的领先者。

　　作为国内最大的民营企业家为主组成的私募基金，其规模在国内首屈一指。数据显示，在名人股东的光环之下，星浩资本在2010年私募资金达37亿元，占到整个地产私募基金30%的份额。同时，星浩资本在2012年募集20亿元左右，也占整个中国地产基金份额的40%左右，其模式也能够覆盖完整的地产产业链条。按照星浩资本CEO赵汉忠的话说，星浩资本既有募集资金的能力，又有开发和商业运营的能力。地产基金所涉及的融投管退四个环节都包含了。而截至目前，星浩资本已在哈尔滨、南通、苏州、大连、上海、泉州6地投资了7个星光耀广场城市综合体项目。

　　经历了大连项目的红海搏杀后，星浩资本仍然继续融资拿地，但其调整产品方向的动作已经开始。其不久前也对外宣布，其未来计划将由金融、地产、商业的综合体产品，转为医院、养老地产、普通住宅的综合体产品。据中国房地产报记者了解，包括大连星光耀广场项目在内，都有推出养老的计划。