今年下半年以来，在调整普通住宅标准、“9·30”信贷新政、公积金新政、降息等诸多“暖市”政策出台后，不同政策所激发的刚性需求、改善型需求开始逐步释放。

　　在四大一线城市之首的北京，从10月下旬开始房地产市场开始逐步回温，并在11月出现了一个成交高峰。

　　来自链家地产的数据显示，11月新建商品住宅的网签量为12279套，比10月增长28.6%。扣除保障房、自住型商品房与定向安置房后，成交4886套，比10月增长30.3%。

　　政策叠加

　　购房需求逐级释放

　　通过梳理今年以来一系列“暖市”政策轨迹来看，不同政策对于住宅市场不同产品线的促进作用正开始显现，在亚豪机构市场总监郭毅看来这轮调整开始沿着2008年的“救市轨迹”前行。

　　自2011年开始，以限购为主的史上最严厉房地产调控政策开始席卷全国，造成全国范围内房地产市场的长期低迷。但是随着经济形势的日益严峻，对于房地产市场的压制不得不再次放开。2014年上半年，整体楼市下滑趋势几乎比2011年的低点更甚，各地引发一系列房地产震荡反应。中介公司关店、中介及开发商卷款潜逃事件再现。随即全国大部分城市逐渐放开限购，虽然北京未能“解限”，但通过“9·30”信贷新政、普通住宅标准调整、公积金新政以及降息等系列措施，使楼市“救市”预期更加强烈。

　　9月30日，央行“9·30”信贷新政发布，最大受益人群为卖旧买新的首次改善型购房者。“9·30”信贷新政发布后，此客群的首付比例可降至三成，改善型需求购房门槛的降低使这类人群加速出手。新浪二手房分析师韦雨舟表示，自10月份以来，改善型需求集中入市带动了成交量的大幅度提升。

　　放松信贷后，通过公积金支持自住型需求成为各地进一步调整的主要手段。10月9日中央出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，随后多个省市陆续跟进。中国指数研究院房地产政策跟踪报告显示，11月，湖北、江苏、上海、济南、南京、杭州、长沙、昆明等省市出台公积金调整细则，放松公积金使用条件。

　　10月~11月，北京、沈阳、厦门、上海等城市相继调整普通住宅认定标准，提高房屋总价标准，纠正因房价上涨导致的“被豪宅”问题，实现进一步减税，降低了购房成本。

　　11月央行降息更是给予市场强有力的利好信号，房地产供需两端和资本市场均将受益。

　　至此，各地刚性需求逐步开始释放。从11月份的数据就可看出，11月北京住宅成交户型中一居与三居的成交占比有所回升，其中一居室成交占比11%，环比增加两个百分点，三居室成交占比38%，环比增加7个百分点;而从成交价格来看，11月单价2万~3万元/平方米的中低端产品占比由10月的30%上升至40%，成为市场回暖的新生力量。

　　郭毅认为，这一回暖特征与政策方向相吻合，例如普宅标准的调整更多的针对之前“被误伤”的首置型刚需，这类需求则以起步的一居室为主，而“认贷不认房”的信贷调整更主要是面对自住类改善性需求，这类需求的选择方向则是以三居为主;而从价格来看，单价2万元~3万元/平方米的中低端项目产品则是刚需与改善型需求的主力选择，这一价格区间的一居及三居产品实现回暖。

　　此外，另一产品线北京公寓豪宅成交量自6月起连续四个月呈现逐月回升态势，至10月份成交量、成交面积双双超过去年同期水平，成交量更是创17个月新高。

　　对此，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受中国房地产报记者采访时表示，从目前的房地产政策来看，基本松绑，已把刚需、改善需求进一步放松。但对于高端豪宅来说，还有进一步放松的空间，从产品线来说，还需要进一步释放。

　　多项目以价换量

　　进入11月后，北京楼市的项目去化周期明显缩短，去化速度加快。据链家地产数据显示，不包含自住房与定向安置房，北京11月份入市有成交记录的项目的整体去化率达51%，较9、10月份20%左右的去化明显提高。

　　对此，链家地产市场研究部分析师张旭认为，这与房企采取的积极营销措施有关，房企拓宽营销渠道积极走量，今年房企也开始加入“双11”营销节点，让利优惠确实吸引了部分客户。另一方面，暖市政策不断出台，效果正在显现，客户的入市积极性有所增加。

　　从开发商定价来看，大部分老项目仍然维持平价甚至低价策略，例如珠江四季悦城此次报价为22000元/平方米，首开香溪郡报价20000元/平方米，均与上次开盘报价持平;而路劲世界城报价22500元/平方米，首开常青藤报价36000元/平方米，相比此前一次推盘价格均现小幅下滑。

　　郭毅分析，基于前期业绩低迷的压力以及需求回暖的动力，越来越多的项目将会加入以价换量的行动中来，预计未来一段时间内北京楼市整体价格将进入筑底周期。

　　顾云昌预计明年有降息或降准的可能。因为整体利率还是偏高。降息能促进经济，也促进房地产繁荣，适当降息降准还是有必要的。同时，对房地产再次释放利好，有助于房地产筑底回升，但回升速度不会太快。

　　尽管开发商去化速度加快，但库存增长亦在加速。链家地产数据显示，截至11月底，北京期房市场共有207个期房项目入市，供应68936套住宅，同比上涨44.9%。扣除自住房后，供应量为53011套，比去年同期上涨11.4%。

　　来自中国指数据研究院数据显示，从全国来看，截至2014年11月末，监测的主要城市库存量较上月基本持平，但仍稳中有升，较上月增长0.1%。11月虽然各地去化情况良好，但在年底的加速推盘供应下，平均库存仍处于近年高位。

　　顾云昌对中国房地产报记者表示，对于开发商来说，现在首要的任务还是去化，当然不同的企业情况不一样，一些有资金实力的还在抄底拿地。从年底前的情况来看，北京、上海等一线城市的住宅库存去化速度已在加快。而部分中小城市的住宅库存还在持续增加，需求面也未见明显好转，现阶段缩短去化周期仍比较困难。