限购限贷松绑、央行降息等多重行业利好消息逐步释放，经理人的信心在2014年的最后一个月普遍升温。中国房地产报调查结果显示，12月中国房地产经理人信心指数(China Real-Estate Manager Confidence Index，简称中房MCI指数)在11月出现轻微下滑之后，再次反弹2%至82.68。

　　在2014年最后一个月到来之际，仍有多数房企没有完成全年目标。“为了冲刺需要信心提升。”接受中国房地产报调查的职业经理人很直白地说。持续到年底公司全体销售人员都要保持“打鸡血”的状态成为多位职业经理人的共识。

　　受惠各种楼市利好政策，一线城市的房地产市场开始反弹。职业经理人认为政策方向会越来越好。一些开发商表达了想涨价的想法，不过更多开发商并没有放松警惕，认为“房地产市场的库存压力依然存在，不能盲目乐观涨价，应该趁着金融利好加大促销力度”。

　　政策利好叠加

　　各种政策利好成为职业经理人信心提升的关键因素。

　　五矿建设董事总经理何剑波也随之调高了信心指数，理由主要是他认为由于央行降息，减轻购房者负担和企业融资成本。“五矿建设今年和其他开发商一样，前10个月面临很大的销售压力，最近两个月有明显好转。”基于大势、政策与时机的判断，中建五局董事长鲁贵卿将信心指数小幅提升，而建业地产副总裁胡冰也为最后一个月的冲刺提高了信心指数。金融街控股股份有限公司副总经理王志刚表达了相似的看法。

　　“政策面只会越来越好，但市场面只会有窗口期。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷判断，房地产市场现阶段增量和存量两个需求减少，而存货(已完工产品)、在建施工面积和土地储备三项都在增加。

　　欧阳捷解释，从调查结果看，城镇化速度在减缓，一线城市常住人口净增长已经在下降。“我们统计了18个省会城市，其中有14个在下降，下降幅度较大。我们还统计了16个省辖市，也有14个是下降的。”欧阳捷认为，这说明农民进城的速度在放缓，有的城市人口净增长已接近人口自然增长率，已经没有多少外人进入。增量人口购房增长大幅减少，存量人口购房成为主要状态。

　　内蒙古的多位职业经理人也相应提升了信心指数。从呼和浩特市来看，已公布的网签情况显示，整体销量稍有上升。新建商品房的价格也有小幅提升，二手房的成交情况不是特别理想。不过也有保利这样的房企在继续拿地。一位知名房企区域总经理也承认今年销售完不成，在当地目前只有一家房企完成了销售任务。

　　回顾即将过去的2014年，河南星联置地(集团)有限公司副总经理李涛分析：2014年政策灵活丰富，调控更重长效，保障安居民心工程持续推进，市场可谓平静微澜。而今年以来的限购松绑、组合贷、土地网拍、银行基准利率下调等事件，在刺激了市场和需求之余，还引导着楼市趋于理性健康发展。整体来看，较去年同期房价稳中有涨，刚需增加。

　　“今年的12月份及2015年，利率折扣能执行到位的话，可能会出现一波购房潮。”李涛说。

　　从调查结果来看，约有近80%职业经理人信心与上个月持平或上升。其中上升的超过50%，约有20%的经理人信心小幅下降。

　　“相比去年，公司今年制定销售额目标略高于去年，截至11月份，我们公司销量可比去年同期增长15%~20%，预计本月10日左右可完成今年目标任务。”河南新田置业有限公司总经理冯常生相对于更多的职业经理人感觉更轻松。冯常生分析12月份的上半月消费者信心和消费市场可比下半月向好。在他看来，不动产登记条例获批并将实施的消息也可影响消费者和消费市场。在市场不降价冲量的前提下，预计12月份的市场销售情况可抵11月份的8成左右，不排除牺牲价格冲量。

　　消化存货仍将持续

　　在接受调查中，有少数职业经理人表示将上调价格，更多的职业经理人判断虽然12月份市场环境可能向好，但去库存的压力依然很大。

　　乐观者认为，政策长效机制将会促进房地产往健康的方向发展。

　　旭辉董事局主席林中表示，公司计划在明年1月1日以后对个别楼盘的价格进行上调。相信明年还会再降息降准，认为到明年的6月份，从中央到地方的房地产市场政策都会是比较利多。

　　“预计2015年房地产行业净利润成长率大约是在10%左右，相信旭辉会超过这一速度。”林中说，2015年的市场会比今年好，从全国平均水平看，预测交易量会有5%~8%之间的成长，房价可能会有5%的平均涨幅。

　　李涛则认为，临近年尾开发商的促销力度将加大，刚需市场的潜力可能会被激发，购房者的信心指数(同比略长)也会提振市场。宏观来看，在政策长效机制作用下，整体市场会继续向好，可以预见，中国房地产市场将会迸发新的活力。

　　中部大观地产常务副总裁刘雪梅则提醒同行：银行降息减轻了购房者实实在在的压力，强劲的房地产消费潜力被压抑近一年后将会释放，12月的房地产末班车，在银行降息基础上或可加足马力再攀新高，建议有期盼的房企们，别着急涨价，趁着金融利好加大促销力度，年终年报也许会好看不少。

　　“过大的库存会在一定程度上遏制房地产市场的持续回暖，预计将来各地的房地产市场会出现分化，三四线城市的房市会继续调整，全国性的上涨估计很难出现。”中房集团董事长沈东进说。2014年是中国房地产行业转折的一年。突如其来的下行趋势使得很多企业都受到了冲击，但是正是这样的形势使得开发商开始研究转型升级，开始将更多的精力放在互联网、养老、产业化等新开发模式的研究上。房地产的下行期也正是转型的机遇期，未来整个房地产行业将更加成熟，更加完善。

　　河南和谐置业有限公司总裁吴肄群表示，因为受利好消息影响，公司在售项目11月份的一周的销售量有100多套。一旦银行利率利好落地，可进一步刺激观望者购买，带给楼市新的热度和消费亮点。“今年与去年市场相比，受到限购、金融等政策影响，整体热度可比去年同期稍有平淡。”

　　何剑波认为今年房地产行业的主要特点是高开低走，年底翘尾，但总体去库存压力很大。“消化存货还会持续到明年，对于整体市场来说，还是不能盲目乐观。”

　　“未来五年是明显的去库存调整期。”欧阳捷说，背后的逻辑是土地超量供应，几乎看不到供不应求的城市。

　　而且新开工面积高于竣工面积，导致房屋面积建设体量不断增加，在建施工面积不断扩大。需求端和供应端的矛盾不断显现。

　　“市场份额也有天花板，多元化也是大企业的无奈之举，这意味着未来五年楼市的生态圈将更残酷。”欧阳捷分析。

　　欢迎各位房企高管(董事长、总裁、副总裁)参与调查，详情请致电010-65079988转212或发邮件至910792410@ qq.com。参与者将在每月月初的月度调查中发表观点，这些具有代表性的观点有可能成为行业决策者的决策依据。也欢迎扫描“房研所”二维码关注。

　　【本期月度调查参与者主要包括(以姓氏拼音为序)：陈达光(内蒙古包头兴业集团股份有限公司董事长)、冯常生(河南新田置业有限公司总经理)、何剑波(五矿建设董事总经理)、胡冰(建业集团副总裁)、李涛(河南星联置地集团有限公司副总经理)、林中(旭辉集团董事长)、芦振(包头建工(集团)股份有限公司总经理)、鲁贵卿(中建五局董事长)、刘雪梅(中部大观地产有限公司副总裁)、欧阳捷(新城控股副总裁)、宋长进(包头第二建筑工程有限责任公司董事长)、沈东进(中房集团董事长)、石开(内蒙古加禾房地产开发有限公司总经理)、田明(朗诗集团董事长)、吴肄群(河南和谐置业有限公司总裁)、王志刚(金融街控股股份有限公司副总经理)、郗树森(内蒙古富恒房地产开发有限公司董事长)、许华芳(宝龙集团总裁)】等等