政府“救市”政策自10月22日出台以来，无疑成为房产市场的新话题，这对于恢复市场信心和稳定楼市起着重要的作用。但在国家救市政策出台后，济南多个政府部门表示，济南市不会再出台配套的措施，政策也不会向房地产市场倾斜。济南房产市场为啥不用救？有专家解释说，济南房地产相对封闭的市场环境造就了低泡沫市场，造就了健康的房产市场环境，在健康的市场环境下，济南楼市当然不需要“救市”。截至“救市”政策发布，济南楼市并没有出现降价风波，也没有出现价格暴涨。在其它一二线城市房产价格出现大幅波动的情况下，济南为什么能独善其身？综合分析有以下几点：

　　1.小产权房的泛滥。作为省会城市，济南改善居民居住环境的任务非常艰巨，在旧城改造如火如荼的进行过程中，由于巨大的财政负担，济南提出通过旧村改造来改善“城中村”的居住条件，这就使小产权房得到了发展的机会。虽然小产权房因与现行法律相悖，遭到政府打压，但一直以来以私下交易的方式存在。目前，买小产权房的大体有三类人：失地的农民、买不起商品房的城镇居民和部分用于投资的居民。小产权房主要集中在城郊结合部。2006年济南对小产权房进行了集中整顿，但还是屡禁不止。这种小产权房给楼市带来了冲击，使济南的房价长期以来不能像一线城市那么疯长。在今天看来，小产权房不仅使高涨的房价得到抑制，还弥补了地方政府在廉租房、经济适用房方面建设的不足。

　　2.开发商实力不足。在过去的几年里，济南本土的房地产商中，资金实力很强的没有几个，也没有大规模的高品质楼盘，房产市场发展缓慢，因此，在价格上没有炒作的资本。随着重汽等本土开发商的崛起以及像阳光100、保利这样的外来强势开发商的进入，济南才迎来了大规模建设的高峰期。另外，青岛在经济上的强势发展劲头，也使济南损失了不少全国性房产商的注意力。

　　3.炒房者的非主流性。济南的工资水平相对不是很高，这就使满足自己居住成为主流。在济南的购房成分中，主要是满足个人首次置业的需要和改善居住环境的需要。虽然也有部分购房者是用于投资，但是炒房的非常少。没有哄抬房价的炒房者，也使楼市的泡沫非常少。

　　但是，济南的房价也在全国性的疯涨浪潮中高出了居民的购买能力。济南市中高收入阶层的平均收入也就是在3500元左右，济南的房价均价已超过5000元，已经大大超出了居民的购买能力。10月18日，保利芙蓉开盘，起价为5150元，一等的地段加上合理的价格赢得了购房者的青睐。下半年，济南将有数十个楼盘开盘，受保利芙蓉开盘价格的影响，其它楼盘的开盘价也不可能太高，加上巨大的市场投放量，房企之间的竞争也越来越激烈。楼市也将由卖方市场转向买方市场，这种角色的转换和市场竞争的加剧，也使泡沫极少的房产价格会更趋合理。济南楼市突围也在于此。

　　在合理的价格基础上，对楼盘品质进行质的提升和飞跃将会是开发商和消费者的共同要求。未来济南楼市将呈以下发展趋势：

　　一、高品质楼盘、大盘不断出现，这是提升济南住宅质量的最好发展时期；

　　二、价格在稳定中缓慢增长。受市场竞争和政府宏观调控的影响，房价将趋于理性，回落到合理空间；

　　三、市场出现短期购房高峰期。长期以来的刚性需求在合理的价格面前得到释放，同时住宅质量的提高，也将使改善居住环境而换房的购房者增多；

　　四、品质开发商将成为市场上的主流，消费者将更信赖有实力有信誉的开发商。

　　在“寒冬”面前，政府“救市”政策的出台将为稳定市场信心起到一定作用，但是房产商用于改善居住环境和制定合理利润空间的努力将成为打破这场坚冰的决定性因素。

　　楼市坚冰的打破，就在不远的将来。