政策利好将拉动豪宅走势

　　自3月以来，房地产政策层面的利好消息不断释放。3月1日，在两会前夕央行就宣布降息0.25个百分点。随后，在今年两会期间的政府工作报告中则明确“培育消费增长点、稳定住房消费”。紧接着，3月27日国土资源部与住房城乡建设部又联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。加上3月30日的新政组合拳，二套房房贷放松和房产营业税征收“从5年变为2年”，其宽松程度回到2010年4月“国十条”之前。

　　而在地产利好政策组合拳的影响下，京城豪宅市场也迎来了春风。据亚豪机构统计数据显示，3月份北京59个在售报价超过6万元/平米的公寓豪宅中，共有24个公寓豪宅产品实现成交，较上月增加5个。24个项目累计出售189套公寓豪宅产品，成交总面积达2.91万平米，环比分别上涨87%、86%。

　　亚豪机构副总经理高姗分析，3月份豪宅成交迅速升温，一方面受春节前后积压的购房需求集中释放影响，另一方面，未来市场预期向好，使得公寓豪宅买家重拾物业保值的信心，是支撑3月份北京公寓豪宅成交量快速回升的重要因素。

　　值得一提的是，3月公寓豪宅市场的整体成交均价为61617元/平米，环比下降了19%。造成均价水平大幅下滑主要是由于成交的结构性原因所致，3月公寓豪宅市场中入门级豪宅成交占比过半。据亚豪机构统计数据显示，3月份北京在售报价超过6万元/平米的公寓豪宅中，套均总价在1000万以下的入门级豪宅共成交105套，占总成交量的比重为56%，而套均面积在200平米以下的小户型公寓则成交129套，占比高达68%。由此可见，3月份，北京公寓豪宅市场成交中，中小户型、低总价，面向改善型客群的入门级豪宅占据主导地位，正是因此将公寓豪宅市场整体均价拉低近两成。

　　据凤凰房产记者了解，在豪宅各个阶层客群中，均价在6万元左右，总价在1000万-1500万的豪宅，客户相对容易接受，一旦总价超过2000万元，客户接受难度就陡增。同时，2015年京城豪宅市场开启了顶级豪宅争霸赛，包括香河园3号、首开琅樾、中粮瑞府、北京壹号院、保利东坝、恒大华府、佳兆业广场、东山墅、中央公园广场、远洋刘娘府、龙湖西宸原著、泰禾西局项目、万柳书院在内的13个平均售价在10万元/平方米左右的豪宅项目将在年内入市，将为市场带来2000套左右的豪宅新增供应。

　　在此背景下，3月份均价6万元左右的豪宅受到市场热捧原因为，在豪宅新项目的高价映衬下，6万元级豪宅的性价比优势开始凸显，且未来的升值预期更加强烈，成为吸引高端客群的法宝。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗分析表示，入门级公寓豪宅产品成交的走俏，与近期银行信贷调整政策不无关系，入门级公寓豪宅买家基本是以改善居住条件为目的，这类人群资金实力并不雄厚，购房主要依靠房贷支持，银行信贷政策的放松对这类客群影响很大。2月以来，央行降息、二套房首付比例降低等一系列信贷放松政策，将改善型购房客群的首付款比例下调了20%-30%，极大的降低了改善型购房者的购房门槛，刺激此前受购房资金等因素所限的改善型置业人群在短期内集中入市，也推动了此前观望已久的置业者加速入市，是3月份北京公寓豪宅市场中入门级豪宅成交放量的重要影响因素。

　　4月豪宅供应将进入上升周期

　　据亚豪机构统计数据显示，继2月份零供应后，3月份北京在售报价超过6万元/平米的公寓豪宅再次出现零供应。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗分析认为，公寓豪宅市场连续2个月的供应短缺，一方面是来自于春节假期影响，春节前后豪宅客户认购积极性并不高，且由于公寓豪宅区的园林景观在冬季并不能达到最佳观景效果，多数公寓豪宅项目为了避免“开盘遇冷”，主动选择延长项目蓄客期，以错开春节这段时间。而进入3月份后，全国两会的召开，大多数开发商格外关注两会上关于房地产市场的政策信号，并不急于向市场推出楼盘项目，致使3月份公寓豪宅市场供应量亦受到影响;另一方面，受尚未消散的春节气息影响，年后部分房企仍在针对全年销售策略进行调整，在央行再次降息、公积金贷款额度调整等支持首次置业和首次改善的自住需求背景下，开发商将供应重点放在高周转的刚需产品上，造成3月入市项目供应结构中，并无豪宅产品供应。

　　高姗表示，随着央行再次降息、两会上对房地产市场释放的利好信息，以及来自政策层面的实际支持，市场预期进一步向好，特别是新政直接利好的改善型客群，购房意愿将更加积极，也为豪宅项目入市热销增添底气。预计4月份，北京公寓豪宅市场也将逐渐开闸放量，在4月份迎来供应小高潮。