下跌城市数环比骤减、同比小幅增加

　　2015年3月，116个大中城市中，环比下跌的城市数53个，减少31个，平均跌幅-1.63%;同比100个城市下降，增加4个，平均跌幅-5.90%。

　　表1：2015年3月全国住宅市场房价涨跌情况(单位：个数)

　　环比 平均涨幅 同比 平均涨幅

　　上涨城市 63 1.79% 16 5.42%

　　下跌城市 53 -1.63% 100 -5.90%

　　图1：2015年3月全国百城房价环比涨跌情况

　　图2：2015年3月全国百城房价同比涨跌情况

　　Reivi100指数2015年3月为214.47,上涨1.13。在迎来楼市短暂“低迷”后，如图5所示，全国指数走势在2月骤降之后，随即在3月急速升温。对过去5年历史数据进行回归学习和预测分析后，如图4所示，未来12个月指数的平均走势有平缓回升的预期。

　　图3：Reivi100指数

　　图4：Reivi100指数非线性预测

　　图5：Reivi100指数近12个月波动率分析

　　全国住宅平均收益率-0.99% 小幅回升

　　表2: 全国13个月住宅平均投资收益率(一年)和收益率低于一年定存的城市数量

　　尽管自2015年始,一年平均收益率继续维持在负区间,低于定存收益的城市数继续增加, 总计97个城市，占总调查城市个数(116)的84%。但是在3月份，一年平均收益率回升了0.2个百分点。究其原因，与国家政策的改变不无关系。中国人民银行自2015年2月28日宣布下调一年期存款基准利率0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍，依据浮动区间上限1.3倍，我们假设一年期存款利率由3.0%升至3.25%。

　　超大城市分化不尽相同

　　图6：超大城市住宅投资收益指数图

　　北京、广州、深圳、上海，这四个传统意义上房地产界的一线城市，按照城区常住人口划分，这四个城市属于超大城市。结合图6所示，一线城市2015年3月的环比指数结果广州和上海出现环比下降，分别为广州-1.16%、上海-6.07%。主因可归结为3月广州住宅房售价环比下跌1.38%，上海住宅房售价环比下跌6.25%。北京和深圳的指数环比均为上涨，具体结果为：北京2.01%和深圳4.69%。尽管四大城市分化不尽相同，但是总体上看，自2013年至2015年，四大城市的总体趋势是上升的。

　　住宅投资收益率排行前十和后十城市名单

　　表3：2015年3月住宅投资收益率排行前十和后十城市名单

　　从表3的数据统计结果上看，全国性的利好催化剂诸如房贷新政、银行降息、下调存贷比和公积金额度，以及新出台的关于二手房营业税等相关政策，确实激发了房产市场的活跃度，4个一线城市中有3个城市依次进入前十榜单，并且排名后十城市的住宅投资收益由2015年2月的均值-10.71%，提升到-10.12%。但是不能说2015年房地产市场就此走出了低谷，因为数据显示排名前十城市的住宅投资收益由2015年2月的均值10.90%降至10.62%，结合其它指标，比如同比下跌城市数的小幅增加，就并不是很乐观。

　　纵览全局，尽管2015年3月住宅投资价值指数有一些不乐观的现象，但是一系列“回暖”的数据以及环比下跌城市数的骤减，以及国家相关政策的扶持，我们仍然对房地产投资价值抱有期待。