本周商品房销售和土地成交皆明显下滑,“旺季不旺”的苗头值得警惕。从统计局发布的经济数据来看,目前房地产市场指标间呈现出两方面的背离。一是,房价飙升,而房地产库存下行放缓,“量缩价涨”的趋势愈发明显。这与楼市去库存的初衷相悖,或将触发越来越多的热点城市进行反向调控。二是房地产开发投资增速回升,而新开工面积、竣工面积、销售面积等增速皆显著回落。土地溢价或为8月房地产投资回升的主要原因,房地产投资回落的趋势并未扭转。统计局表示中国部分城市将增加土地供应以稳定房价,预计此举或将降低土地溢价,使得地产投资回落加速显现。

　　后续房地产市场将面临监管趋严、投资回落的形势。本周据报道,有券商人士表示,目前已不受理监管层重点关注的三、四线城市房地产发债项目,一些评级较低的房企(特别是民企)发行私募债也将暂缓。郑州在卖出高价地后更是连夜发布“郑九条”,紧急降温楼市;周日,杭州宣布次日起实施住房限购政策,外地户籍限购1套房。

　　但我们仍维持今年房地产投资缓慢回落的判断。从央行公布的三季度城镇储户问卷调查报告来看,尽管认为房价“高,难以接受”的比重进一步提高至53.7%,但房价上涨预期下,未来3个月内准备出手购买住房的居民占比却较上季提高了1.3个百分点。

　　当前,房地产销售降温缓慢的情势仍需结合“资产荒”的背景来考量。不论从居民还是银行的角度来看,资金都将对房地产市场保持较高的热情。从居民的角度,三季度居民偏爱的前三位投资方式依次为:“基金及理财产品”、“债券”和“实业投资”,占比分别为31%、16.9%和12.1%,投资实体的意愿持续低迷。从银行的角度,8月信贷投放仍以居民中长期贷款为主(占比达55.7%),相比于实体经济的疲软需求和不良贷款上升的巨大压力,风险较低的房地产按揭仍将受到银行的青睐。本周据外媒报道,今年我国个人住房贷款抵押支持证券(RMBS)市场高速膨胀,发行规模占到全部信贷资产支持证券发行总量的约四成,而2015年这一比例仅为6%。

　　综上所述,当前的房地产市场行走在资金涌入与抑制泡沫的拉扯较量之间。地产长周期拐点已过的背景下,政府的调控之手决定着二者的强弱对比。而在稳增长和地方财政收入告急的情势下,我们很难预期政府在“抑制资产泡沫”的过程中,会扼住房地产周期的“咽喉”。“半心半意”地调控、期待温和缓慢地落幕,或许是更加现实的场景。