宏观经济恶化,房地产市场支撑不牢:9-11月工业企业利润同比大幅下降26.4%,低于预期,企业利润硬着陆。

　　宏观经济恶化,人们收入预期向下,这会减少房地产需求,对房地产价格无法支撑,从而带动房地产市场进一步的调整。

　　房地产行业还在下降通道:1-11月,全国商品房销售面积4.9亿平方米,同比下降18.3%。购房个人按揭贷款3.46亿元,下降25.6%。

　　销售量环比上升,但我们预计销售量回暖很难持续。我们观察的8个城市成交量环比上升已维持5周,年初至今累计成交量跌幅为30%。最近成交量的回暖是由于政府大幅降息及年底前房地产商降价促销。随着宏观经济的恶化和部分需求释放完毕,销售将继续萎缩。

　　对政策反应弱化:目前房地产股票的价格已经包含了可预见的政策预期,而由于房价没有发生明显的下降,政府目前出的政策都偏向于扶持鼓励中低收入者购房的,而这个范围外的政策如户口和购房退税政策还有较大不确定性,因此股价对于政策的反应在减弱。

　　行业股票并不便宜:随着明年年报房地产股年报收益下降,市盈率会上升。随着土地价格的下跌,存货跌价减持准备增加,市净率也会上升。

　　投资建议:评级未来十二个月内,房地产业:有吸引力。我们认为房地产最差的时期有可能就出现在2009年,最差时期的到来对于长期价值投资者而言无疑是个好机会。因此评级为有吸引力。而1月份,我们认为最差的时期还未来到,风险较大,建议持谨慎态度。可关注地价低廉的公司,如深长城、招商地产等。另外,由于世博会的到来,建议关注上海本地地产股。