按照《物权法》的规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。但一些小区仍因公共收益分配问题纠纷不断。近日，本报接到大港地区汇丰园小区居民的反映，称小区物业将电梯广告收益置换成电梯维保费用，引起了小区业主的不满。记者对此情况进行了调查了解。时报记者田敏

　　市民质疑

　　广告收益为何变成电梯维保费？

　　市民李先生是汇丰园小区的住户，他告诉记者，他最近乘坐电梯时发现电梯里设立了广告位，“其实小区电梯内做广告不罕见，楼栋里的广告也不少。”随后，他就此问题找到物业处询问，得到回复称，已将电梯广告出租给一家电梯维保公司，同时这家维保公司会给电梯做免费的维保服务。物业的回复让很多业主不满，“电梯属于公共部位，电梯广告收益应该属于全体业主，物业不应该随意置换，而且电梯维保费应该包含在物业费中，物业无权这么做！”

　　记者了解

　　广告费与维保费置换小区物业所为

　　记者就此问题联系到了小区物业公司，工作人员表示，业主所反映的将电梯广告费与电梯维保费用置换的情况不属实。随后，记者又联系到小区所属居委会进一步了解情况。经过居委会与物业的沟通，记者得知，该小区电梯内确实存在做广告的情况，并且所有电梯内的广告收益都用于电梯的维修和维护。物业人员介绍，之所以用于电梯维修和维护，是因为小区电梯损坏率极高，维修费用也高。

　　疑问1

　　电梯轿厢内的空间能否对外经营？

　　律师解答：天津君荐律师事务所赵治国律师表示，根据《物权法》相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

　　电梯是业主的出行工具，做广告已经改变了其用途，需要由全体业主决定电梯内的空间能否用以对外经营。因此该小区物业在出租小区电梯广告前，应该事先得到全体业主的同意。

　　疑问2

　　电梯广告的收益能否用以支付电梯维保费用？

　　律师解答：赵治国律师表示，物业服务定价成本已包括共用设施设备的日常运行和维修费用，物业服务企业将电梯广告收入用于电梯维修不符合法律规定，应将广告收入返还业主委员会。

　　根据相关规定，物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。因此，物业公用部位、共用设施设备的日常运行和维修费用包括在物业服务企业的物业服务定价成本之中，应由物业服务企业自行承担。

　　广告收益可以扣除合理成本，但物业服务企业对合理成本的支出承担举证责任。因此物业无权擅自用广告收入以弥补其经营中的不足，未经同意擅自处分属于全体业主共有的广告收入的行为侵犯了全体业主的共有权，电梯广告收入应当返还给业主委员会。

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