2008年的中国楼市走出了一条非常曲线。据统计，截至11月，中央、部委及地方今年以来出台的各种政策及文件已有近百项。其中，既有进一步加强调控的“紧箍咒”，又有拉动需求和投资的“强心针”。对政策的理解最能给予市场启迪，也值得我们反复品味其中意味。

　　《土地登记办法》出台

　　政策名称：国土资源部正式公布了《土地登记办法》，这一办法将于2008年2月1日起施行。全面实施土地登记办法之后，每一块土地都将领取统一的“身份证”。

　　出台时间：2008年1月3日

　　政策分析：《土地登记办法》的出台，标志着我国土地产权制度建设的一次重大进步。《物权法》、《土地管理法》等一系列土地法律法规的接连实施，迫切要求对我国土地权利的主体进行界定，以有效保护土地权利人的合法权益。根据《土地登记办法》，完成土地登记后，每幅土地都将发放由国务院国土资源行政主管部门统一监制的土地权利证书，即土地“身份证”。

　　严格集体建设用地管理

　　政策名称：国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》

　　出台时间：2008年1月9日

　　政策要点：（1）严格执行土地用途管制制度；（2）严格规范使用农民集体所有土地进行建设；（3）严格控制农村集体建设用地规模；（4）严格禁止和严肃查处"以租代征"转用农用地的违法违规行为；（5）严格土地执法监管。

　　经济适用房开发贷款优惠措施出台

　　政策名称：央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》

　　出台时间：2008年2月4日

　　政策要点：（1）开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内；（2）开发经济适用房，房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%，比35%的常规要求有所降低；（3）开发经济适用房，房地产开发企业的贷款期限一般为3年，最长不超过5年，比常规2年的还款期限有所延长。

　　建设部要求各地报送住房建设规划

　　政策名称：建设部发布《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》

　　出台时间：2008年2月28日

　　政策分析：建设部重申，新批商品房建设面积70%须90平米以下。建设部于2月28日发布《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》明确，各地新建住房结构比例，即凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。各城市要在3月底前制定并公布2009年住房建设计划，在6月底前制定并公布2008年至2012年住房建设规划。

　　两会政府工作报告

　　政策名称：两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的是"抓紧建立住房保障体系"

　　出台时间：2008年3月5日

　　政策要点：（1）要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。同时，要积极改善农民工居住条件；（2）要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题；（3）要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨；（4）要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。

　　成立“住房和城乡建设部”

　　政策名称：国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于《国务院机构改革方案》的说明中指出，组建"住房和城乡建设部"，不再保留建设部。

　　出台时间：2008年3月11日

　　政策要点：住房和城乡建设部的主要职责是，拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。

　　国税总局严格开发企业所得税预缴问题

　　政策名称：国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。

　　出台时间：2008年4月16日

　　政策要点：对省级地区的住宅（非经济适用房）的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整

　　查处土地违法违纪

　　政策名称：《违反土地管理规定行为处分办法》

　　发布时间：2008年5月29日

　　实施时间：2008年6月1日

　　政策要点：国土资源部日前发出通知，对《处分办法》的执行工作作出部署，要求地方各级国土资源行政主管部门依法查处土地违法违规行为，坚决落实问责制度，各地要尽快建立向本级人民政府报告制度。

　　规范开发时限

　　政策名称：《国有建设用地使用权出让合同》示范文本出台

　　发布时间：2008年6月1日

　　实施时间：2008年7月1日

　　政策要点：国土资源部、国家工商行政管理总局日前向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，“合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。”

　　上调准备金率

　　政策名称：央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率

　　出台时间：2008年6月15日

　　政策要点：（1）2008年1月25日由14.5%调至15%；（2）2008年3月25日由15%调至15.5%；（3）2008年4月25日由15.5%调至16%；（4）2008年5月20日上调0.5%调至16.5%。（5）2008年6月15日和25日分别上调0.5%调至17.5%。

　　房屋登记办法出台

　　政策名称：《房屋登记办法》出台

　　实施时间：2008年7月1日

　　政策要点：住房和城乡建设部组织制定并发布了《房屋登记办法》。根据《办法》，所谓房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。《办法》中明确规定，房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

　　《民用建筑节能条例》颁布

　　政策名称：《民用建筑节能条例》

　　发布时间：2008年8月1日

　　实施时间：2008年10月1日

　　政策要点：各级人民政府应当加强对民用建筑节能工作的领导，积极培育民用建筑节能服务市场，健全民用建筑节能服务体系，推动民用建筑节能技术的开发应用，做好民用建筑节能知识的宣传教育工作。国家鼓励和扶持在新建建筑和既有建筑节能改造中采用太阳能、地热能等可再生能源。在具备太阳能利用条件的地区，有关地方人民政府及其部门应当采取有效措施，鼓励和扶持单位、个人安装使用太阳能热水系统、照明系统、供热系统、采暖制冷系统等太阳能利用系统。

　　《公共机构节能条例》颁布

　　政策名称：《公共机构节能条例》

　　发布时间：2008年8月1日

　　实施时间：2008年10月1日

　　政策要点：国务院再次强调对能源环保节能的重视，此条例除对公共节能有规定外，对于写字楼商业酒店都有影响

　　政策分析：目前除住宅用地外，对未来商业酒店写字楼各类物业的开发将有重大影响和限制。

　　双率下调

　　政策名称：“两率”下调

　　发布时间：2008年9月16日

　　政策要点：央行通过人民银行网站宣布，从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。个人住房公积金贷款利率也相应下调，其中5年以下（含5年）货款利率下调0.18个百分点，降至4.59%；5年以上货款利率下调0.09个百分点，降至5.13%。央行还同时宣布下调中小金融机构人民币存款准备金率，从9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。个人住房公积金贷款利率也相应下调，其中5年以下（含5年）货款利率下调0.18个百分点，降至4.59%；5年以上货款利率下调0.09个百分点，降至5.13%.

　　政策分析：（1）这标志着从03年9月以来，持续长达5年之久的加息周期的结束，同时，也预示着中国经济在经历了高增长后，正式驶入慢车道。（2）此次央行降低贷款利率，无疑使得此前的加息预期大大降低，固定利率房贷的吸引力也因此下降不少。（3）对投资者而言，此次降息使投资者对进一步降息的期待心理反而加重，其观望情绪可能会不降反升。（4）对准购房者来说，降息幅度太小，不会影响其购买决策，其观望情绪是否改变主要受房价决定。（5）央行下调贷款利息，一般认为从总体来看，降息使得房贷者的还款压力减轻，提升了低迷楼市中购房者的入市信心，但降息额度太小，购房者得到的实惠相当有限。再者，此次降息使购房者对进一步降息的期待心理反而加重，观望情绪可能会不降反升。（6）开发商反应:潘石屹说：“解放军终于来了”。

　　两减一免

　　政策名称：两减一免

　　发布时间：2008年10月9日

　　政策要点：存贷款利率分别下调0.27%；对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。

　　政策分析：贷款利率的下降意在降低企业用资成本，促进投资，同时也是对全球降息大背景下的回应。存款利率的下调在一定程度上有利于刺激消费。免征所得税，有利于增加个人储蓄存款收益，符合国家宏观调控的需要。

　　国家三部门联合救市

　　政策名称：财政部、税务总局，降低住房交易税率；央行，商贷下调至0.7倍，首付款比例降至20%

　　发布时间：2008年10月22日

　　政策要点：自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%（原为1.5%）。对个人销售或购买住房暂免征收印花税（0.05%）；对个人销售住房暂免征收土地增值税（根据房子面积大小实行不同的税率）；自10月27日起，金融机构对居民首次购买住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍（原为0.8倍）；最低首付款比例调整为20%；个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。

　　十项政策扩大内需2010年底前投资4万亿

　　政策名称：温家宝主持国务院常务会确定扩大内需十项措施

　　发布时间：2008年11月5日

　　政策要点：一是加快建设保障性安居工程。二是加快农村基础设施建设。三是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。四是加快医疗卫生、文化教育事业发展。五是加强生态环境建设。六是加快自主创新和结构调整。七是加快地震灾区灾后重建各项工作。八是提高城乡居民收入。九是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。十是加大金融对经济增长的支持力度。初步匡算，实施上述工程建设，到2010年底约需投资4万亿元。为加快建设进度，会议决定，今年四季度先增加安排中央投资1000亿元，明年灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到4000亿元。

　　政策分析：加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。

　　住房和城乡建设部落实国务院决策

　　政策名称：住房和城乡建设部落实国务院决策，部署5方面工作

　　发布时间：2008年11月13日

　　政策要点：一、加大廉租住房和经济适用住房建设规模；二、加快市政基础设施和公用设施建设；三、积极配合有关部门做好林区棚户区、农垦危旧房和农村危房改造及重点流域水污染防治工作；四、加快推进建筑节能工作；五、稳定房地产市场和规范市场秩序

　　政策分析：进一步保障房地产市场健康稳定发展，借机推动以往计划已久而久未实施的政策措施，特别是保障性用房和公用设施建设。

　　央行下调存贷款基准利率并降准备金率

　　政策名称：中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率

　　发布时间：2008年11月27日

　　政策要点：一、从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。二、下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。三、活期存款利率从0.72腰斩，直接降到0.36。备注：存款准备金率下调1个点，释放4500亿元的现金。

　　政策分析：此次1.08个百分点的降幅为1997年10月以来的存贷款利率最大降幅。预示着货币政策更为宽松，银行体系流动性更为充足，货币信贷将稳定增长。

　　中央经济工作会议提出明年5项重点任务

　　政策名称：2008年中央经济工作会议部署明年重点任务

　　发布时间：2008年12月10日

　　政策要点：会议提出要加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。

　　政策分析：2008年的中央经济工作会议确立了2009年将实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，可以预期，为提振内需以补足外需，在2009年金融机构贷款基准利率仍具有下行可能，从而有助于降低房地产开发企业的融资难度。而在会议中，政府高层领导明确提出要保持房地产市场稳定健康发展，从而为房地产市场带来更多行政和信贷方面的利好预期。