800万人要进入城市，居住是首要需求

　　贵州房产还有10年高速发展

　　访贵州省建设厅房开处副处长李国忠

　　通过对一些统计数据的分析，我们可以对贵州房地产的现状看得更清楚，以便我们对未来进行判断。

　　现在我们说贵州房价处于一个合理的位置，并不是单纯地鼓舞，相反是有依据的。在房地产发展处于高峰状态的2007年，我们全省县级以上城市的商品房平均销售价格在每平方米1900元左右，最低售价才每平方米900元，仅有极少数的中心城市房价偏高，如贵阳市2007年的商品房平均销售价格达到每平方米3059元，同比上涨19%，其中住宅销售均价为每平方米2600元，同比增长22.1%。

　　而在刚刚过去的2008年，受交易量持续下降影响，我省主要城市从9月份以来，房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降态势。

　　根据国家统计局公布的全国70个大中城市房屋销售价格指数，1-11月我省省会城市贵阳的商品房销售价格同比上涨4.2%，涨幅比10月份低0.1个百分点；环比上涨0.4%。

　　新建住宅销售价格同比上涨4.8%，涨幅与10月份持平，环比上涨0.5%。二手住宅同比下降0.1%，环比上涨0.4%。

　　根据国家统计局贵阳调查队公布的最新数据，2009年2月份，我省省会城市贵阳市的商品房销售价格同比上涨2.8%，涨幅比1月份回落0.4个百分点。2月份，贵阳新建房同比上涨3%，涨幅较1月回落0.5%；新建非住宅销售价格同比上涨3.7%，涨幅较1月份回落0.3%。二手住房的销售价格与1月份持平。

　　这些数据已经很明显，我们省房价的涨幅与GDP的增长还是比较相当的，当然在一些城市出现了少数价格很高的楼盘，但是当我们去研究这些楼盘时会发现它们都有着不可复制的区位优势，价格极高的楼盘不是普遍现象。

　　我们看到的另一个数据是，现在房开企业的资金来源结构也发生了比较大的变化，企业贷款明显在减少。2008年，全省房地产开发到位资金507.11亿元，同比增长14.0%，其中上年末结余资金101.71亿元，本年资金来源405.40亿元。在本年资金来源中，国内贷款78.88亿元，占本年到位资金的15.6%，自筹资金153.57亿元，所占比重达30.3%。定金及预收款104.91亿元，其他资金来源171.74亿元，所占比重分别为20.7%和33.9%。总的来看，房地产开发资金来源中，企业对国内贷款的依赖度比往年明显减小，国内贷款同比下降17.7%，而自筹资金和其他资金成为主要的开发资金来源，特别是自筹资金同比增长达40.4%。在这样的情况下，开发企业资金利润率和以前相比已经出现了下滑，企业利润空间并不像大家想象得那么大。

　　从很多主要数据都不难得到贵州房地产业尚处于起步阶段，那么贵州房地产发展的空间会怎样呢？

　　城镇化进程会给贵州房地产发展带来很大的机遇。目前贵州的城镇化率仅为29.1%，而全国的平均水平为50%，两者相距甚远。如果贵州要达到全国的平均水品，也就意味着近4000万的人口里还有20%要进入城市生活，这个数字是800万。800万的人口，以人均居住面积24平方米计算，需要1.92亿平方米的住宅，现在我省全年住宅竣工面积在500万平方米左右，以现在的开发水平来计算，光城市化进程带来的城市人口增加，就够开发38年才能满足这部分人口的居住需要，所以说十年还是一个比较保守的数字。要说明的是这是一些静态的计算，会有一些波动，但不会太大。

　　再加上城市居民拆迁，改善居住，特别值得一提的是随着贵州交通大动脉建设，贵阳一定会成为西南地区向南和向东扩进的枢纽，昆明、成都、重庆、广州都会有快铁到贵阳，再加上贵州得天独厚的气候优势，外省在黔购房会越来越流行，我们现在都已经发现很多重庆人在遵义、息烽购房。这几块大的因素下，贵州购房的旺盛需求是存在的。

　　但是这种需求不会在很短时间内就促使贵州房地产业再次迅猛发展，我个人估计在今年年底明年年初，贵州房地产价格和销售都会触底，之后缓慢上升，之所以是缓慢，一方面与全国经济发展的趋势有关，另一方面也与一部分需要可以通过保障性住房给予满足有关。