房产业真正发展与否必然建立在以消费为主导的市场基础上，市场决不可高估此次政策的调整对房地产炒作或投资有拉动作用。
　　
　　作者：易宪容 中国社科院金融研究所研究员
　　
　　５月２７日，国务院下发了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（以下简称《通知》）。《通知》中特别引入注目的是对房地产项目的资本金要求的调整。比如说，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为２０％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为３０％。
　　
　　对于这次房地产项目最低资本金比例调整，其中包含的意义有以下几个方面：一是资本金比例多年来就一直是一个动态的概念，并非如房地产商所宣扬的什么１６年来第一次下降到２０％以下。从已有的几个相关文件来看，２００３年１２１文件之前，房地产开发商申请银行贷款，规定其自有资金（指所有者权益）可以低于开发项目总投资３０％，而在１２１文件之后，其文件规定自有资金不得低于开发项目总投资３０％。到２００６年３７号文件之后，房地产开发商获得银行贷款，其自有资金（指所有者权益）可以不得低于开发项目总投资３５％。也就是说，１２１号文件以前，房地产开发商自有资金的比例参照一般的投资项目，并没有特别的要求。只是１２１号文件之后有所区别，或有所提高。但是１２１号文件直到２００６年３７号文件后才真正落实。而且，以往对房地产开发商自有资金的要求，没有对住房分类而差别性的对待。因此，从《通知》的要求来看，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为２０％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为３０％。也就是说，对于保障性住房及普通商品房项目，房地产开发商自有资金比例是下降了，而且下降幅度较大，而对其他房地产开发项目的自有资金比例下降幅度十分有限。这里关键的问题是如何来界定普通商品房，是不是按照２００６年３７号文件规定，还是有所改变。
　　
　　二是降低房地产开发商自有资金的比例重要性在哪里？房地产开发商自有资金所占比例的高低不仅决定了房地产开发商进入该行业的门槛，而且还决定了房地产开发商自有资金杠杆高低，自有资金所占比例低，那么其自有资金的杠杆率就高，能够用更少钱来撬动更多银行的贷款。目前保障性住房及普通商品房项目房地产开发商自有资金所占的比例下降了近一半，那么房地产开发商用同样的钱可以多开发几个项目或以更少的钱进入房地产市场。这说明政府对保障性住房及普通商品房的开发采取鼓励的政策。但是，对于其他房地产开发项目并没有采取调整的政策，所调整也是十分有限。
　　
　　三是房地产开发商的自有资金比例重要吗？如果按照《通知》的规定来做，当然是十分重要了。因为，按照《通知》，金融机构在提供信贷支持和服务时，要坚持独立审贷，切实防范金融风险。要根据借款主体和项目实际情况，参照国家规定的资本金比例要求，对资本金的真实性、投资收益和贷款风险进行全面审查和评估，自主决定是否发放贷款以及具体的贷款数量和比例。也就是说，如果金融机构对房地产开发商进行真实的审查，那么房地产开发商不达到相应的要求是无法从商业银行获得所需要的贷款。但实际上，要达到这种要求是相当容易的。特别是房地产开发商都是滚动开发，在向一家银行贷款前用不同的项目来调整自有资金的比例易如反掌。所以，近几年来，政府的政策一直在调整房地产开发商自有资金的比例，但是房地产开发商从来就没有在这个方面大做文章，并采取强烈的方式要求政府调整政策的。因为，房地产融资问题关键是住房预售制度。在当前的住房预售制度下，房地产开发商就能够“空手套白狼”，就能够千方百计地从银行套出所需要的资金。因此，对于降低房地产开发商自有资金的所占比例，自然是好事，但对房地产开发商并不是最为重要的方面。
　　
　　四是这次房地产开发项目自有资金所占比例的调整，也向市场发出一个明确信号，就是房地产市场是一个消费为主导的市场这个基本政策没有改变。因为，政策的调整是有利于保障性住房及普通商品房的开发。既然房地产是一个消费为主导的市场，那么当前房地产市场发展根本上来说就是要看其房地产市场价格是否在消费者购买的水平上，如果房地产市场的价格没有调整到或回归到消费者为主导的价格水平上，那么房地产的住房消费需求也就无法完全释放出来。如果这种情况出现，给房地产开发商的融资条件再好，融资再多并生产更多的住房，但是没有消费者进入市场，那么这个市场要发展与繁荣起来是不容易的。
　　
　　最近，房地产开发采取一些堕落的方式希望把房地产投资者或炒作者重新激发进入市场，但是这样的事情可以骗一时，却不可骗一世，真相一旦暴露，那么这个行业前途一定会令人十分担忧。试想，世界上有哪一个行业是通过欺骗而繁荣和发展起来的。三聚氰胺的结果如何，它能够让整个中国奶制品业一夜崩塌，那么现在房地产业的某种行为，也如三聚氰胺一样在蔓延。这样做，是谁在妖魔化房地产业呢？这样的问题，但愿房地产业及国人都一起来思考。
　　
　　总之，房地产项目的自有资本金比例的调整对房地产业来说是一个利好消息，但是并非如有些房地产开发商所鼓吹的有多重要，房地产开发商融资的核心是住房预售制度，这个制度不改革，房地产开发商从来就不存在融资困难的问题。而且这次房地产开发自有资本金的比例重点放在保障性住房及普通商品房上，这是政府向房地产业发出的一个十分明确的信号，房地产市场未来发展是一个以消费为主导的市场。只有房地产市场是一个消费为主导的市场，才能保证中国房地产市场持续稳定的发展。