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10月19日,金原投资集团“金原会客厅”第二期房地产主题论坛在广州国际金融中心隆重举办,马光远、顾云昌、杨创慧、顾洪波、吴睿等5位著名经济学家、房地产研究专家、实操专家、金融资本大咖汇聚,与恒创集团、金原投资集团董事长卢兆庆对当前我国房地产行业的现状做了深度解读和前瞻,现场嘉宾金句频出。
“金原会客厅”是金原投资集团总部设立的一个面向客户的交流平台,定期邀请行业大咖及经济学者,聚焦热点话题,前瞻行业趋势,致力于打造行业思想碰撞的前沿阵地。
马光远:5年以内不用考虑“房产税”问题,买房最好的时机是现在
现任民建中央经济委员会副主任、中央电视台财经频道评论员马光远在论坛上提出,泡沫就像一个美女,美女是没有统一客观的标准的。判断我国的房地产行业是否存在泡沫要从动态的角度来看,简单地说“房地产泡沫”会误导老百姓,深圳和甘肃、深圳不同区之间的房地产走势就截然不同,要判断房价趋势,要看后面的推动因素。
三个基本要素决定了我国房地产行业的前景乐观:一是中国未来发展没有问题;二是中国城镇化建设还没有结束;三是中国的金融业在继续往前走,给大家提供了很多金融工具。
要客观看待房地产行业的趋势,就要考虑到中国经济的发展、中国城镇化的进程、中国金融行业的进步等因素,不能情绪化,在世界任何一个城市人口增长、城镇化做得比较好的地区,房价总的趋势都是往上走的。有一个“后视镜”原理,说开车的时候往后看,往后看都便宜。买房最好的时机是什么时候?就是现在。
2015年我提出五年以内出台房地产税的概率等于零,现在我认为2020年出台的概率也等于零,大家做房地产投资的时候,不用考虑“房产税”。房产税出台的时机应该在房地产上升大周期的时候,因为这时出台对整个市场影响比较小,但现在整个房地产恰好处在一个新旧周期的转折期,各方对房地产行业下一步怎么走分歧非常大。例如近期万科说“活下来”实际上是在撒娇,因为它的现金流非常大,应该喊“活下来”的是那些中小开发商。再从立法的角度来说,技术上有很多困难,短期内出台的难度很大。房产税最终肯定会出台,出台的初衷应该是促进房地产行业健康发展,而不是希望通过这一税法来打压市场。所以我认为大家在做房地产投资的时候,5年以内不用考虑“房产税”问题,在对房价所有的影响因素里面,这个是最小的。
卢兆庆:国家调控房价调的不是价格,而是增长的速度
恒创集团、金原投资集团董事长卢兆庆认为,从美国、日本等发达国家的房地产走势来看,房价背后其实是一个国家经济增长、一个城市综合竞争力的综合体现,是经济增长、城市化、人口聚集等多种因素带来了房价上涨。
那么中国房价还会有上涨空间吗?答案是肯定的。虽然我国已经成为世界第二经济大国,但目前我国的人均收入只有美国、日本等发达国家的1/5,我们现在仅相当于日本1970年左右的水平、韩国1980年代的水平,向前发展的空间还很大;从城市化率来看,发达国家的城市化率约在80%,而我国在57%左右,也有很大的发展空间。中国有13亿人口,我们的人口基数是美国的4倍,日本的10多倍,未来我国大中型城市人口还会增加。
所以,只要中国经济增长保持稳定,城市化进程的步子没有停,中国房地产的基本面就不会发生变化,房价上涨的内在逻辑也没有改变。国家统计局最近公布的数据也说明了这一点。
我们对国家调控房价的动机要有一个清晰的认识。国家调控房价调的不是价格,而是增长的速度。如果房价增速过快,会导致中低收入者及刚迈入职场的年轻人永远买不起房,而“居者有其屋”是我们中国人对美好生活的基本定义,所以,十九大将房地产问题列为社会民生问题,要抑制房地产过快上涨,实际上是在解决财富分配问题,缓解贫富差距不断拉大,要给予中低收入和年轻人保持对未来的希望和憧憬。
从专业的角度来说,金原投资集团作为一家投资机构,我们布局了包括住宅/楼宇等资产的基金,采取多组合的投资策略,帮助投资人一起分享经济增长的红利。针对不同的风险偏好跟特性推出了不同的产品,例如房产债权基金中的一款主要资产为一线城市的借款人抵押贷款,回报非常可观,这类资产流动性比较好,变现能力特别强,并且小额分散,有持续的现金流支撑公司资金的收益。同时我们也将延伸到增值型的基金,推出写字楼基金、零售商业基金、物流基金,甚至城市更新旧城改造基金。此外,我们也积极关注和探索海外房地产相关金融产品在国内的引入情况,例如全球房地产信托投资基金REITs,对房地产资金来源替代率提升至15%,但这一产品在国内发展很不成熟,金原投资集团会持续关注和探索相关领域在国内的发展机会。
顾云昌:“房地产泡沫”就是一个概念,楼宇经济、美好生活房产值得关注
全国房地产商会联盟主席、全联商业地产研究会名誉会长顾云昌现场指出,没有客观统一的衡量标准,说房地产行业是否存在“泡沫”,就是在讨论一个概念问题。判断房地产行业是否存在“泡沫”,社会上通常用房价收入比来衡量。目前为止,我国对这一数据的算法没有统一标准。如果把6到7倍作为合理水平来衡量,大部分县级市房价收入比相对合理,三线城市也基本合理,二线城市偏高,一线城市广州比较合理,其它三个城市偏高。
回头看我国房地产行业的发展历程,住房制度改革以来,共有6个小周期,平均3年多为一个周期,其中1年半到2年是上升期,1年到1年半是下行期。而房地产市场调控则主要是反周期操作,例如大城市的房价往下走,就用技术引进、人才引进的办法调节。我认为调控是短期行为,现在经济体基本建立起来,以后房地产行业的长效机制也会建立起来。市场下行的时候是投资的最好时机,我认为未来两个领域值得关注:一是楼宇经济,二是涉及美好生活的房产,例如旅游地产、养老地产和健康地产。
杨创慧:客户开始注重选择比较优质的项目,房价的趋势重点还是要看供需关系
中原地产投资部总经理/首席分析师杨创慧提出,从前线拿到的数据来看,这一次严厉调控之后,成交量是明显下降了。调控是国际的形势,影响比较大。但客户还是愿意去投资,只是不像以前那样盲目,开始注重选择比较优质的项目、优质的产品。客户的另一个反馈是现在选房子舒服了,以前没有办法选,因为都在抢,现在有机会选,二手房有机会成交。
房价的趋势重点还是要看供需关系。例如深圳的城市商品房大概有280万套左右,流动人口大概是2200万,总体来讲,供应是相对不足的。而且现在包括广州在内的一些大城市,它的住房供应承载的是全国的资本或者需求。我认为目前的调控是压制了需求,但供应没有增加的话,是无法解决问题的。资本是逐利的,它会选择到更安全、更稳健或者更真实的地方。
顾洪波:房地产依然是老百姓“不得不”的一个选择,四季度房地产调控政策会出现变相的放松
深圳淘房志创始人、著名房产投资实操专家顾洪波认为,目前我国房地产市场的宏观调控政策正在发生一些微妙的变化。上半年政策的核心点是去杠杆,但是最近几个月,一方面财政政策现在已经开始出现一些动作,另外一方面,和上半年紧缩的状况相比,货币政策现在也有非常大的放松。同时,房地产领域也开始出现了一些间接性政策的推动。今年有一段时间全面叫停房改政策,甚至出现一些地方政策性停止棚改的情况。但最近国务院常务会议又重新启动了棚改。棚改对房地产行业来说在很大程度是一个非常大的拉动因素。另外,中央明确提出未来将增加一亿人口落实到城市的户籍,这一方面当然是中国整个城市化进程的必然,但同时也是在变相破除一些二线城市、三线城市的限购政策。我认为我们的宏观调控政策在国际环境影响下,正处在一个微妙的转折点。如果四季度出口数据不是特别好的话,不排除在年底的时候会重新鼓励刚需性的房地产贷款的可能。
在未来相当长一段时间里面,房地产依然还是中国人最重要的资产配置之一。这些年推动房地产上涨的是老百姓手里的存量财富,通货膨胀会导致手里的钱不断贬值,并且没有其他很好的投资渠道,所以在相当长的一段时间之内,房地产依然是老百姓“不得不”的一个选择。在中国,房地产牵一发而动全身,我判断在各种因素的交织之下,四季度不适合、非理性或者强势的房地产调控政策会出现变相的放松。
吴睿:房地产泡沫就像一杯啤酒,价格围绕价值波动是市场常态
第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿认为,房地产泡沫就像一杯啤酒,下面是金黄色的液态,上面是白色的泡沫。在房地产行业,黄色是房地产价值,白色是价格。价格围绕价值波动就是市场常态,一个好的市场应该是价格一定程度上高于价值,因为大家都看好,市场对于房地产的价值预期比较好,价格就会有一定的呈现,但是一旦价格出现大幅上涨,就会出现大家说的泡沫,这样会对市场影响一定的压力。
房地产行业决定价值的就是啤酒金黄色的液体部分,它主要取决于宏观经济和区域的人口。宏观经济最重要,一个地方的房价说到底是靠经济去支撑。人口分两方面,包括人口的流入和人口的结构。房地产价格的呈现还受到外围的影响,包括金融政策,如果一个区域大幅放水,房地产和预期价格会往上涨。此外,政策调控和整体的市场氛围也会影响市场的价格。
本次论坛支持媒体为中国房地产金融杂志,并通过乐居网、地金网同步直播,截至发文,吸引了超过6万人观看,评论数近3000条。
在提问环节,场内外嘉宾就目前大家关心的热点问题与嘉宾进行了交流。
现场投资者:现场投资者:三、四线城市房地产是否还有投资机会?
马光远:我很少根据一、二线或者三、四线城市来判断房地产的投资价值,而是看大区域的竞争力。所谓的一、二线城市中,北京、厦门我不看好,杭州、广州坚决看好。在大区域的城镇化战略里面,我认为最有前景的是粤港澳大湾区,粤港澳大湾区11个城市的房地产行业前景我都看好。深圳是下一个周期里面全球发展最好的城市,还有东莞,深圳的外溢效应才刚刚开始体现。经过10年、20年的发展,11个城市将通过资源、人才各个层面的流动形成非常好的格局。而一些小城市、甚至有一些省会城市,如果面临人才大幅流失的话,房地产行业也是没有前景可言的。
直播观众:北上广深的年轻人现在是租房划算还是买房划算?
顾云昌:从租售比价来说,表面上看可能不尽合理,但要考虑到购房时的价格可能比较低,另外还要考虑到房价的升值空间。同时,租售并举是住房商品化、住房市场化的必然趋势。以前说“人人有住房”,现在的提倡是“人人有房住”。
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