武汉楼市火得让人不懂，价格在上涨，买的人却越来越多。在传统淡季的7月里，武汉商品房销量又超过1万套。这也是继3月以来，连续5个月，武汉市商品房销量超过万套。这一成绩已经超过了2007年，冲到历史的新高。

　　7月武汉商品房销量又过万套，出乎所有房地产业内人士的预料。7月怎么会卖这么好？许多开发公司老总都摇头：“不可思议”。

　　本周博论邀请三位房地产评论人来关注这井喷般的武汉楼市，看看喷出来的，是真金还是泡沫？

　　武汉的楼市

　　泡沫叠泡沫

　　今年上半年以来，武汉房价不断上涨。如今的房价并不低了。据计算，目前武汉房价收入比又回到了9：1，相对于国际上通行的房价收入比是偏高的。

　　目前，包括投资者在内，各类购房者纷纷入市。如果说上半年的楼市繁荣是因为刚性需求的爆发；那么传统淡季的7月销量依然过万，很大程度上是购房者买涨不买跌的心态在作怪。在7月里，投资性需求不断的涌入，和刚性需求一起共同叠加支撑了现在的火爆楼市。

　　当然，随着房价过快上涨，新的楼市泡沫又在产生，其结果就是刚性需求观望情绪加重，这种催生出的虚假繁荣会逐渐消失，泡沫又会破灭。

　　虽然我们不能否认房地产行业对于经济保八的重要性，也不能否认土地、房产这种东西是相对稀缺的，但其实从前年开始的“楼市寒冬”并没有让开发商痛定思痛，楼市没有走到一个健康的道路上，追求暴利的心理再次主导楼市。你涨300元，我涨500元，这种非理性涨价又重新出现，且越演越烈。

　　开发商这么急切的涨价的结果是可以断言的：当涨价达到2007年危险的顶点时，历史悲剧将重演，楼市又将大起大落。

　　最近风传的二套房贷款政策收紧，从我们了解到的情况来看，各大银行的房贷办理依然是宽松的，银监会也表态二套房贷政策并未改变。所以不光二套房贷，包括前段时间引起大讨论的物业税征收问题，都是政府向大家传递的一个信号或原则：即避免楼市像“坐过山车”一样大起大落。

　　武汉楼市有暴涨暴跌之危

　　2007年，楼市的泡沫还未挤干，现在新的泡沫或许又出现。今年信贷政策的放宽，大量资金的进入，加上通胀预期，刚性需求、改善性需求、投资需求相继出手，大量资金进入，砸出了今年火爆行情。眼下，楼市销售的疯狂，就像一列高速运行的列车。

　　眼下，武汉上半年热销区域楼盘，已有40多个楼盘涨价，楼盘上涨200-300元/平方米已经很普遍，城区有个别高档楼盘上涨3000元/平方米。

　　7月销售的过万套，给开发商带来了涨价预期。更多楼盘明确在下半年涨价，且幅度不小，这些楼盘涨价预期已经高涨。去年楼市低迷，很多项目压缩了开工，7月是多数楼盘没有房子卖，想涨价都涨不了。到9月份，更多楼盘上市，在销售火爆下，肯定是涨价声一片。

　　其实，今年上半年武汉的房价已经在上扬。武汉市房地产信息网公布的数据统计，全市在售商品住宅427个，成交均价为5289.15元/平方米，比上月上涨了49.24元/平方米，涨幅为0.93%。其实，在今年上半年，房价也较去年底已经有较大涨幅，这个势头还在继续，且暴涨的苗头，随着销售的持续火爆越来越明显。

　　武汉楼市这辆高速运行的列车，持续在销售高位运转必然将造成推高价格。如果武汉楼市8月的销售量再过万套，9月房价必然疯涨。所以我认为，武汉楼市又到了一个关键的时刻，刹车已经势在必行，否则会重蹈2007年的覆辙——暴涨之后暴跌。

　　房价一旦暴涨，必然是暴跌。因为房价远离价值，背离老百姓的购买力是没有市场支撑的。这是有前车之鉴的。2007年，在销售火爆情况下，武汉楼市坐了一次“过山车”：在销售的狂欢和盛宴中，房价一夜能涨价3000元/平方米，楼市也由此冲到了历史的最高点，也把泡沫推向了极致，接下来就是泡沫的破灭，楼市一下进入一年多的冰冻期。

　　眼下，就是要防止楼市暴涨暴跌，二套房贷款收紧就是一个信号，政府是不愿意看到2007年大起大落的悲剧重演。或许，传统淡季的7月，交易过万是在政策出来前最后的狂欢。

　　现在新一轮的调控已经开始酝酿。当政策“利剑”出台后，楼市交易量不可能还有那么高，疯狂楼市可能会平静下来。这或许是好事。起码比暴涨后的暴跌更让人感到安全。

　　楼市想再“逢低抄底”，恐是泡影

　　七月的房价和七月的天气一样，武汉的日均温度领先全国。这股热浪会持续多久，趋势是否确立，成为现在研判楼市的核心命题。

　　研判趋势必须确立时间这条轴线的长度。如果是用30年甚至50年来考量，楼市价格的上涨趋势，一如全球气候变暖不可逆转。但许多人看问题不会看那么远，多数人买楼的心态是看涨明年现在就买，看不懂明年就继续观望。老百姓看趋势做判断只需要看清楚两年就够了。

　　我们不妨做个对比。猪肉市场基本上是两年一个周期——涨两年就跌两年。所以猪市有大小年之说。猪肉价格上涨了，政府就鼓励老百姓多养，猪肉价格下跌了，政府就取消养猪补贴。市场之手和政府之手把猪市价格控制得很服帖。聪明的老百姓学会了既看市场又看“市长”。

　　在楼市和猪市里，价格过高或者过低都是不合适的。政府的智慧应体现在让他们处于适度的状态。不适度就得上方法上手段，这样老百姓才能“居者有其屋”、“食者有其肉”。

　　今年以来，在楼市方面施加的方法和手段见效还是蛮快，现在的局面是“价量齐升”，土地又出现天价，卖楼又开始排队，七月的武汉楼市销量达到近12000万套。在这个节点上，老百姓的疑惑再起，政府的调控是向左还是向右？

　　但毕竟楼市不是猪市，楼市承担着拉动内需的重任。虽然现在有收紧二套房贷的文件出来，但实际上是“还没有明确如何执行”。显然，有关方面既想以适当的动作抚慰因房价过快上涨带来的越来越沸腾的民众情绪，又因深深懂得房地产对经济拉动贡献价值而不得不暂时容忍它的泡沫后果。所以房价过高，这已经是政府、公众、甚至包括开发商都认为的事实。尽管楼市的疯狂状态已与2007年无异，但似乎没有迹象表明，政策制定部门要真正干预这种现状。

　　目前政府对经济形势的判断是“我国经济发展正处于企稳向好的关键时期”、“世界经济复苏可能需要较长一段时间”。政府的决心是“无论是克服当前困难、应对国际金融危机的冲击，还是实现未来经济又好又快发展，都需要坚持扩大国内需求特别是居民消费需求”。拉动内需，房地产举足轻重。

　　上述判断不仅仅代表了政府的声音，学者的意见也趋同一致。经济学家张维迎前几天到武汉来讲学，亦认为“世界经济未见底”、“未来需要谨慎乐观”。在经济企稳向好的大势还没有完全确立的前提下，在“保八”的压力之下，期望楼市在政府之手和市场之手的双重作用下出现猪肉市场搬的“大小年”，进而逢低抄底的想法很可能会化作泡影。